TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/06191 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUCO

Minute : 25/00241

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. AXA FRANCE IARD

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [W] [F] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée,

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maitre Marion LACOME D’ESTALENX, vestiaire A0164.

S.A. AXA FRANCE IARD, demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maitre Marion LACOME D’ESTALENX, vestiaire A0164.

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [F] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2022, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail à Monsieur [W] [F] [U] un logement (porte n°106) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 530,01 euros.

Par acte du 27 avril 2022, la SA AXA FRANCE IARD s’est portée caution des engagements de Monsieur [W] [F] [U] dans la limite de 36000 euros et pour une durée de trente-six mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait signifier à Monsieur [W] [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1679,13 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2024.

Par notification électronique du 08 janvier 2024 la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD ont fait assigner Monsieur [W] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [W] [F] [U] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [W] [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [W] [F] [U] au paiement des sommes suivantes :

2677,71 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la SA AXA FRANCE IARD subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA AXA FRANCE IARD les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 juillet 2024.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4777,02 euros arrêtée au 10 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus dont 2677,714 euros au bénéfice de la caution et 2099,31 euros au bénéfice du bailleur.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [F] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 04 janvier 2024. À titre subsidiaire, elles font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD soulignent que le défendeur a effectué des règlements irréguliers et que ces versements ne couvraient pas le montant du loyer.

Monsieur [W] [F] [U], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [F] [U] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2022, du commandement de payer délivré le 04 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 novembre 2024 que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA AXA FRANCE IARD rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4777,02 euros.

* Sur la demande en paiement de la SA AXA FRANCE IARD :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2308 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 4 et 1346-5 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi.

Il ressort également des pièces produites aux débats que la caution, actionnée par le bailleur, a dû payer des sommes dues par le locataire en exécution du contrat de cautionnement. L’examen des quittances subrogatives, en date des 29 décembre 2023, 22 janvier 2024, 1er mars 2024, 25 mars 2024 et 29 avril 2024 qui reprennent les paiements effectués par la SA AXA FRANCE IARD au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, montre que la caution a versé à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme totale de 3340,03 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 29 avril 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA AXA FRANCE IARD est donc fondée à réclamer au locataire le paiement des sommes qu’elle a réglé au bailleur en ses lieux et places, en sa qualité de caution. A l’audience, la SA AXA France IARD réclame la somme de 2677,71 euros selon décompte arrêté au 10 novembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [F] [U] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 4777,02 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, selon la répartition suivante :

2099,31 euros (4777,02 euros – 2677,71 euros) à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 2677,71 euros à la SA AXA FRANCE IARD avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 04 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 04 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2022 à compter du 05 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [F] [U] et de tout occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [F] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05 mars 2024, Monsieur [W] [F] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [F] [U] à son paiement à compter de 05 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [F] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [W] [F] [U] à payer à la SA AXA FRANCE IARD, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aucune demande n’ayant été faite de ce chef au profit de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et de la SA AXA FRANCE IARD aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2022 entre la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une part, et Monsieur [W] [F] [U] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 05 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] [U] à payer la somme de 4777,02 euros, au titre des sommes dues au 10 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, selon la répartition suivante :

2099,31 euros à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 2677,71 euros à la SA AXA FRANCE IARD avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [F] [U] à compter du 05 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] [U] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 04 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [W] [F] [U] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE