TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/00574 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YAP

Minute : 25/00327

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître [I], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [Y] [B]

Madame [M] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2013, l’OPH de [Localité 13] aux droits duquel vient l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 443,64 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024 a fait signifier à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 885,67 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 28 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2025, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a fait assigner M. [Y] [B] et Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 11 avril 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées au contrat de location conclu entre les parties,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [Y] [B] et Mme [M] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force armée et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont il s’agit sis [Adresse 14],

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer à SEINE-[Localité 15] HABITAT (OPH) la somme de 685,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme de novembre 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer à titre provisionnel à SEINE-[Localité 15] (OPH) à compter du 1er décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat,

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Ordonner à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] d’avoir à remettre à SEINE-[Localité 15] HABITAT (OPH), sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, leur attestation d’assurance contre les risques locatifs,

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

Condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer à SEINE-[Localité 15] HABITAT (OPH) la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [Y] [B] et Mme [M] [P] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 février 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande visant à voir condamner M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à remettre leur attestation d’assurance sous astreinte, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 651,57 euros et a déclaré, que le paiement du loyer ayant été repris, il ne s’opposait à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [M] [P] qui a comparu en personne, a produit à la barre l’attestation d’assurance. Elle n’a pas contesté la dette mais a précisé et a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, proposant de payer 40 euros par mois en plus du loyer.

M. [Y] [B], régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Y] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le bailleur verse aux débats le bail signé le 12 juillet 2013, le commandement de payer délivré le 11 septembre 2024 ainsi qu’un décompte de la créance actualisé au 6 avril 2025, échéance de mars 2025. Ce décompte mentionne un solde de 651,57 euros. Cependant, il ressort du décompte détaillé qu’il est facturé 7 fois à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] des frais pour « retard enquête » ou des « frais de dossiers » d’un montant de 7,62 euros. L’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’obligation de M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer ces frais qui ne sont pas des loyers. Ils doivent donc être déduits de la somme due. Ainsi, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 598,23 euros arrêtée au 6 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Le bail du 10 juillet 2013 précise que M. [Y] [B] et Mme [M] [P] « agissent solidairement entre eux. » Ils sont donc solidairement responsables de la dette de locative.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT la somme provisionnelle de 598,23 euros arrêtée au 6 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandé avec accusé de réception du 28 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de non-paiement de sommes dues à l’organisme loyers ou charges régulièrement appelées d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal (déduction faite des APL) le contrat de location pourra, après examen du cas en liaison avec le service social, être résilié de plein droit à l’initiative de l’OPH deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

L’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT a fait signifier, le 11 septembre 2024 à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 885,67 euros. A cette date le loyer principal était de 525,21 euros, les locataires ne percevaient aucune allocations logement. La somme de 885,67 euros n’est donc pas équivalente à au moins trois mois de loyer en principal (déduction faite des APL).

Ce commandement de payer n’a donc pas pu faire jouer la clause résolutoire. Celle-ci n’est pas acquise. L’OPH SEINE [Localité 15] HABITAT sera donc débouté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [Y] [B] et Mme [M] [P] proposent de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 40 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’ils ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que " Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT se désiste de sa demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte. Ce désistement étant parfait, il convient de le constater.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [B] et Mme [M] [P], qui succombent, supporteront les dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 non indispensable à la procédure, un courrier de mise en demeure aurait été en effet suffisant. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

L’équite commande de débouter l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne solidairement M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT la somme provisionnelle de 598,23 euros arrêtée au 6 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [Y] [B] et Mme [M] [P] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 40 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Constate le désistement de l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à M. [Y] [B] et Mme [M] [P] de transmettre son assurance habitation sous astreinte,

Condamne M. [Y] [B] et Mme [M] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront ni le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024, ni les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Déboute l’OPH SEINE-[Localité 15] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 16 mai 2025.

Le Greffier Le Juge