Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5]

tél : [XXXXXXXX01]

Le 26 Mai 2025

N° RG 24/00017 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LABJ

Société TERRITOIRES PUBLICS

la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS

C/

S.A.R.L. ANDALOUSE

M^e Marie LE DANTEC

J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E

Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,

ENTRE :

la SPLA TERRITOIRES PUBLICS, [Adresse 2], représentée par son directeur général.

Ayant pour avocat la SELARL THOME HEITZMANN SOCIETE D’AVOCATS interbarreaux Paris-[Localité 10] – Représentée par M^e Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de Rennes.

DEMANDEUR EXPROPRIANT

ET :

La Société à Responsabilité Limitée (SARL) ANDALOUSE, représentée par son gérant en la personne de M. [J] [W], inscrite au RCS [Localité 10] n°423 339 548, dont le siège social est [Adresse 6] .

Ayant pour avocat constitué Maître Marie LE DANTEC, avocat au barreau de RENNES.

DÉFENDEUR EXPROPRIÉ

ET :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, [Adresse 7], représenté à l’audience du 24 mars 2025 par M. François DELANGUE , Commissaire du Gouvernement.

PARTIE INTERVENANTE

DEBATS: L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 mars 2025,

JUGEMENT: jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 04 mars 2024, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine a déclaré d’utilité publique le projet de revitalisation artisanale et commerciale du quartier du Blosne-Est sur le territoire de la commune de [Localité 10] (35), lequel a été concédé à la société publique locale d’aménagement (SPLA) Territoires publics.

Par un nouvel arrêté, en date du 19 mars suivant, cette autorité a déclaré urgente la prise de possession des biens expropriés nécessaires à la réalisation de cette opération d’aménagement.

Ladite opération a nécessité, notamment, l’acquisition de trois locaux commerciaux situés au [Adresse 3], propriété de la société à responsabilité limitée (SARL) Andalouse.

La SPLA Territoires publics, entité expropriante, soutient avoir vainement proposé à l’intéressée une offre amiable d’indemnisation. Face à son refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l’expropriation, au visa des articles R 232-1 et suivants du code de l’expropriation, à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire reçu au greffe le 30 mai 2024.

Le transfert de propriété, de ce local d’activité, a été opéré par ordonnance du 12 juin 2024.

Le transport sur les lieux a été fixé au 17 juillet 2024, par une ordonnance du 26 juin précédent, à l’issue duquel l’audience s’est tenue à la cité judiciaire de [Localité 10].

La SPLA Territoires publics, représentée par avocat, au cours de cette audience, s’est référée à son mémoire introductif d’instance et a sollicité la fixation d’indemnités provisionnelles, le dossier n’étant pas en l’état, à hauteur de 159 427,50 €.

La SARL Andalouse, pareillement représentée, s’est référée à son mémoire en défense aux termes duquel elle a sollicité une indemnisation définitive d’un montant total de 437 984,70 €, outre des frais irrépétibles à hauteur de 8 000 €, prétentions dont elle a sollicité le bénéfice à titre provisoire.

La juridiction ne s’estimant pas, à l’issue des débats, suffisamment éclairée et les parties ayant de surcroît indiqué ne pas être en état, la décision a été mise en délibéré mais aux seules fins de statuer sur le montant d’indemnités provisionnelles et d’autoriser la SPLA Territoires publics à prendre possession des biens expropriés.

Par jugement du 23 septembre 2024 auquel il convient de se reporter, la juridiction a fixé, à titre provisionnel, les indemnités dues à la société expropriée à hauteur de 237 325 € et lui a octroyé une provision à valoir sur ses frais d’instance d’un montant de 2 000 €.

Rappelée à l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a toutefois été renvoyée, à la demande des avocats des parties, à celle du 24 mars suivant, date à laquelle elle a été mise en délibéré.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre aux procès-verbaux de transport et d’audience, à leurs mémoires contradictoirement produits, en application des dispositions de l’article R 232-8 du code de l’expropriation ainsi qu’aux seules conclusions du commissaire du gouvernement reçues dans les formes prévues par le règlement, comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 de celui de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Les parties n’ont pas répondu à la proposition de la juridiction, formée au stade provisionnel, visant à ce qu’il soit tenté de régler amiablement leur différend au moyen d’une médiation judiciaire et sans qu’elles ne s’expliquent à cet égard.

Sur le droit applicable à la fixation des indemnités dues aux expropriés

Vu l’article L 321-1 du code de l’expropriation :

Selon ce texte, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.

Il est fait obligation au juge, par les dispositions de l’article L 321-3 du même code, de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d’une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :

— il résulte de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;

— la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;

— il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038 Bull. QPC).

Ces règles sont d’ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du code de l’expropriation et il revient au juge, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.

Sur les biens à évaluer

Il est renvoyé, à cet égard, au jugement du 23 septembre 2024 précité fixant par provision les indemnités dues à la partie expropriée.

Sur la détermination des dates de référence

En application des règles sus énoncées, la valeur vénale des biens expropriés doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement.

Leur consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, à la date de l’ordonnance portant transfert de leur propriété, soit le 12 juin 2024. Ces deux dates n’ont pas suscité de débat.

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent également quant à la date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l’usage effectif des biens expropriés, soit le 04 février 2020, en application des articles L 213-6 et 4 du code de l’urbanisme, laquelle sera dès lors retenue.

Sur la qualification de la parcelle expropriée en terrain à bâtir

Tous trois reconnaissent également la qualification de terrain à bâtir, laquelle sera, en conséquence, retenue.

Sur l’évaluation des biens expropriés et le montant de l’indemnité principale

Le choix de la méthode d’évaluation relève de l’appréciation souveraine des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du bien exproprié et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n°69-70.148 Bull. n°213).

Sur la demande de la société expropriée fondée sur une évaluation par le revenu

La SARL Andalouse sollicite, en premier lieu, le calcul de l’indemnité principale au moyen de la méthode d’évaluation par le revenu, laquelle aurait d’ailleurs été proposée par les services domaniaux. Elle affirme qu’il convient, pour ce faire, de retenir un taux de rendement de 8,5%, applicable aux quartiers périphériques de [Localité 10], ledit taux correspondant à une moyenne des taux de rendement des locaux commerciaux de cette ville.

Elle sollicite une valorisation de son bien à hauteur de 343 058,82 €.

La SPLA Territoires publics s’y oppose au motif que les conditions d’emploi de cette méthode d’évaluation, lesquelles sont exigeantes sur un plan méthodologique, ne sont pas remplies au cas présent. Elle soutient que le taux de 8,5% invoqué en défense relève de l’arbitraire et qu’il n’est pas justifié, les éléments versés aux débats étant, à cet égard, insuffisants.

Le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions du 4 juillet 2024, ne se prononce pas.

Sans que ce point ne soit discuté, il ressort d’un extrait d’ouvrage doctrinal, reproduit en page 22 du mémoire de la société expropriante, qu’un écart de taux de capitalisation de 1 % peut produire une différence de valeur vénale de 25 %. Il s’ensuit que le recours à la méthode d’évaluation par le revenu ne peut s’envisager qu’en présence d’un taux de capitalisation déterminé de façon particulièrement rigoureuse, et de surcroît, dans un cadre contradictoire.

Au cas présent, à l’appui de sa demande d’application d’un taux de 8,5%, qu’elle présente comme celui correspondant aux quartiers périphériques de [Localité 10], notion vague et non autrement définie, ledit taux étant avancé comme la moyenne de ceux des locaux commerciaux de cette ville, la SARL Andalouse produit aux débats cinq pièces. Les deux dernières (n° 17 et 18), en ce qu’elles correspondent à des annonces et non à des mutations de locaux commerciaux, ne peuvent qu’être écartées. Les pièces n° 15 et 16, à savoir des articles capturés sur le net, ne sont d’aucune utilité probatoire quant à la détermination du taux applicable au cas présent. La dernière (n°14), constituée d’un message promotionnel diffusé sur le net à l’attention de candidats investisseurs, leur laisse « espérer » un taux de rendement compris entre 5 et 10 %, dans « l’Ouest ».

Il a été retenu qu’un écart de taux de capitalisation de 1 % peut produire une différence de valeur vénale de 25 %. Un écart de 5 %, comme celui évoqué dans ce message promotionnel, peut donc produire une différence de valorisation du simple au double.

Il résulte de ce qui précède que la SARL Andalouse, qui n’a pas procédé à une analyse des données réelles du marché des murs commerciaux rennais mais s’est contentée de procéder par l’affirmation, quant au taux de rendement pertinent à appliquer dans le cadre d’une évaluation de la valeur vénale de ses biens par le revenu, ne pourra dès lors qu’être déboutée de sa demande indemnitaire formée à hauteur de 343 058,82 €.

Sur la détermination de la valeur par comparaison

La SARL Andalouse ne forme pas d’autre demande dans le dispositif de son mémoire, siège de ses prétentions, mais soutient toutefois dans sa discussion qu’une valorisation de ses biens se dégage à hauteur de 1 500 € du m2 dans le cadre d’une évaluation par comparaison, seule méthode retenue par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

La SPLA Territoires publics a estimé, sur la base de six termes de comparaison cités dans son mémoire, que la valeur des biens expropriés ressort à 1 000 € du m2. Elle soutient, néanmoins, qu’en raison de la localisation en sous-sol du second lot, il convient de pondérer sa surface en lui appliquant un coefficient de 0,5. Elle affirme que la localisation d’un terme de comparaison au sein du centre commercial de [Localité 11] constitue un facteur de plus-value par rapport à un bien situé dans celui du [Localité 8], le premier étant moins touché par la délinquance et le commerce de stupéfiants.

La SARL Andalouse répond que ces termes, faute de production des actes authentiques leur correspondant, doivent être écartés. Elle prétend que le prix de 1 000 € proposé ne correspond pas à celui d’un marché « libre » et qu’il paraît anormalement bas par rapport au prix du marché, mais sans toutefois dire quel serait ce prix. Elle conteste toute différence de valorisation entre les deux centres commerciaux précités ainsi que la pondération de la surface revendiquée par l’expropriant, aucun des termes de comparaison n’étant valorisé en surface pondérée.

Le moyen de cette société, qui postule que ne peut être pris en compte un terme de comparaison s’il n’est accompagné de la production de l’acte de vente correspondant, dès lors que celui-ci comporte ses références de publication, n’est pas fondé (Civ. 3ème 19 septembre 2024 n°23-19.783 publié au Bulletin). Il en résulte que ne sauraient être écartés les termes proposés par l’expropriant, lesquels comportent en effet leurs références de publication (n°1 et 4 à 6) ou sont accompagnés de la production des actes de vente (n°2 en pièce 5 et n° 3, et non 4 comme mentionné par erreur au bordereau, en pièce 6).

Ces termes ne sauraient, ensuite, pas plus être écartés en raison de leur prix, lequel correspondrait à celui d’un marché captif et contraint, affirmation non étayée et qui de surcroît est entachée d’une erreur de droit en ce que le juge de l’expropriation a l’obligation, au contraire, d’examiner les accords conclus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique, au besoin d’office (Civ 3ème 04 mars 1992 n° 90-70.122 Bull. n° 74).

C’est, enfin, de façon contradictoire que la SARL Andalouse sollicite le rejet des termes de l’expropriant tout en faisant siens ceux du commissaire du gouvernement (en page 16 de son mémoire) alors même que deux d’entre eux (n° 1 et 2) correspondent aux termes n°1 et 6 de l’expropriant.

La pertinence des termes proposés par l’expropriant n’étant pas autrement discutée par cette société, ils doivent être en conséquence retenus, hormis le troisième. Il résulte, en effet, de la lecture de l’acte authentique correspondant (pièce expropriant n°6) que la SPLA Territoires publics n’a acquis amiablement que la nu-propriété de ce bien de rapport, le vendeur s’en étant réservé l’usufruit sur une durée de trois années, ce qui explique très probablement la faiblesse du prix, soit 856 € du m2 (superficie non pondérée et indemnité accessoire incluse), au regard de ceux des autres termes de comparaison, lesquels s’échelonnent entre 942 € et 1 120 € par m2

Il ne saurait se déduire de façon évidente de l’examen de ces cinq termes de comparaison qu’une moindre superficie constituerait un facteur significatif de plus-value, par rapport à un bien de plus grande superficie, comme l’affirme l’expropriant, dans la mesure où, d’une part, un seul terme correspond à un bien de plus grande superficie (n°6, 942 €), ce qui limite fortement la pertinence de l’analyse et, d’autre part, une différence de moins de 10 % environ le sépare du prix moyen des quatre autres (1 047 €).

Il en va de même de l’incidence défavorable d’une occupation, alléguée en demande, celui des quatre termes de petite superficie comportant la plus forte valorisation (n°5) ayant été cédé occupé.

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, autres que ceux correspondant à celui de l’expropriant, ils seront écartés, comme le demande ce dernier en soutenant de façon circonstanciée qu’ils ne sont pas comparables aux biens expropriés, sans être contredit par la SARL Andalouse.

Cette société propose, a priori de façon subsidiaire mais sans clairement le préciser, cinq termes de comparaison (numérotés de 1 à 4 puis 7), à savoir des mutations de locaux commerciaux ou d’activité dont quatre ne sont pas situés [Adresse 9], à l’inverse de ses biens, mais au sein des centres Sainte-Elisabeth et [Localité 11] pour revendiquer une indemnisation à hauteur de 1 500 € par m2, en rapport avec le prix moyen des ces termes de comparaison de 1436,25 €.

La juridiction observe tout d’abord que pour déterminer ce prix moyen, la SARL Andalouse n’additionne que quatre prix et sans s’expliquer sur l’absence de prise en compte du cinquième (page 18).

Le premier terme correspond à la cession amiable d’un local loué à des professionnels de santé, lequel dispose de l’avantage non négligeable en milieu urbanisé constitué de dix places de stationnement automobile, contrairement aux biens de la société expropriée qui n’en possèdent en propre aucune. Sans être contredit, l’expropriant ajoute que ce local n’est pas soumis au régime contraignant de la copropriété, dispose d’une visibilité depuis la voie publique plus favorable que les biens expropriés et n’est pas loué à des commerçants, lesquels bénéficient d’un statut protecteur.

Il s’ensuit que terme n’est pas pertinent et doit être écarté.

Le second terme porte sur la cession d’un local de coiffure au prix unitaire de 1 373 € et il n’est critiqué par l’expropriant qu’au regard de sa petite superficie (41,5 m2), facteur selon lui de plus-value.

Il sera dès lors retenu.

Il doit en être de même et pour le même motif du troisième, à savoir la mutation d’un tabac-presse au prix unitaire de 1 120 €, et non de 1 272 € comme le soutient de façon erronée la partie expropriée (cf sa pièce n° 21, 61 600 € / 55 m2 ).

Le quatrième, à savoir la cession d’un local à usage de pharmacie au prix unitaire de 1 200 €, doit également être pris en compte, l’expropriant ne soutenant pas qu’il ne serait pas pertinent mais soulignant seulement, sans être contesté et avec photographie à l’appui (page 36), qu’il dispose d’une belle façade sur la voie publique, contrairement aux locaux expropriés, facteur de plus-value dont il sera dès lors tenu compte.

La pertinence du cinquième (numéroté 7 par la société expropriée), cédé au prix de 1071,43 €, n’étant pas plus discuté, il sera également retenu.

Il se dégage de ces neuf termes de comparaison un prix moyen de 1 100 € et médian (arrondi) de 1 070 €, lequel sera retenu pour tenir compte en effet :

— de ce que trois mutations sont intervenues à des prix très rapprochés de ce prix médian, compris entre 1 000 et 1068,40 € ;

— du facteur de plus-value reconnu au quatrième terme de comparaison de la société expropriée, qui est de nature à expliquer son prix plus élevé, lequel contribue à la majoration du prix moyen par rapport au prix médian ;

— et pour la même raison, de la superficie particulièrement petite de son second terme, en raison d’un possible « effet bonbonnière ».

Aucun des termes de comparaison retenus ne comportant une surface pondérée, l’expropriant n’est dès lors pas fondé à réclamer une pondération de la surface du lot exproprié situé en sous-sol, laquelle, si elle était admise, fausserait au détriment de la partie expropriée la présente évaluation.

Il a, par ailleurs, été retenu que l’incidence défavorable d’une occupation d’un bien n’était pas démontrée, de sorte que l’expropriant sera débouté de sa demande visant à ce qu’un abattement en raison de l’occupation des biens expropriés soit appliqué à leur valeur vénale précédemment déterminée. La juridiction observe, en outre, que la SPLA Territoires publics ne s’explique toujours pas sur la différence de traitement qui la conduit à solliciter encore, comme au stade provisionnel, un abattement qu’elle n’a pas demandé dans le cadre de l’instance relative au lot n°7 du centre commercial (commerce de tabac-presse), au stade provisionnel en tout cas.

L’affirmation, enfin, de la société expropriée, aux termes de laquelle la méthode de la récupération foncière ne serait pas réservée aux biens dépourvus de valeur mais pourrait être mise en œuvre dès lors qu’elle lui serait plus avantageuse, en application selon elle du principe de la juste et préalable indemnité, dépourvue de fondement juridique, est entachée d’une erreur de droit (Civ. 3ème 7 janvier 1987 n° 85-70.255 Bull. n°3, 25 mars 1998 n° 97-70.038, 15 mars 2018 n°17-14.066, 6 septembre 2018 n°15-13.490 et 5 novembre 2020 n°19-21.872).

Il n’y a pas lieu, en conséquence, d’examiner le bien fondé de sa demande indemnitaire au moyen de cette méthode d’évaluation.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité principale, dont est redevable la SPLA Territoires publics envers la SARL Andalouse, ressort à :

(223,50 m2 x 1 070 €) = 239 145 €

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l’exproprié pour acquérir des biens similaires sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 24 914,50 €.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

La SARL Andalouse sollicite une indemnité pour perte de loyers, durant deux années, d’un montant de 52 800 € au titre de trois baux qu’elle dit avoir consentis sur ses locaux et qui étaient selon elle en vigueur à la date de l’ordonnance d’expropriation. Elle prétend que cette durée a été accordée à un autre exproprié lors d’une acquisition amiable et affirme qu’à la date de son mémoire, seuls deux locaux commerciaux étaient offerts à la vente sur la ville de [Localité 10].

La SPLA Territoires publics répond, pour s’opposer en partie à cette prétention, qu’elle n’est pas redevable d’une telle indemnité au titre de la cellule louée à M. [R] [C] dans la mesure où le bail ne lui a pas été dénoncé dans les conditions du code de l’expropriation. Elle ajoute que de nombreux locaux commerciaux sont proposés à la vente sur la ville de [Localité 10] et affirme que la jurisprudence récente n’indemniserait ce préjudice qu’à hauteur d’une année. Elle propose une indemnité de 22 213,08 €, laquelle correspond au montant annuel HT du loyer que versait l’exploitant du commerce de restauration rapide à la société expropriée.

La SARL Andalouse n’a pas répliqué.

S’agissant du bail consenti à M. [E], daté du 1er février 2024, la SPLA Territoires publics affirme qu’il a été manifestement établi par fraude et qu’il constitue en conséquence une amélioration suspecte au sens de l’article L 322-1 du code de l’expropriation. Elle indique que la désignation est étonnamment similaire à celle figurant sur le bail consenti à M. [R] [C] alors qu’il s’agit de locaux différents et affirme que les photographies produites ne correspondent pas à une superficie de 8 m2. Elle ajoute que la société expropriée a déclaré faussement, dans le bail litigieux, que le local n’était pas susceptible d’expropriation alors qu’elle avait connaissance d’une telle éventualité depuis le 12 septembre 2023, date à laquelle l’ouverture de l’enquête parcellaire lui a été notifiée. Elle rappelle que lors du transport, aucune activité commerciale n’a pu être constatée, que les fenêtres du local étaient occultées et sa porte, démunie de poignée.

La SARL Andalouse conteste toute fraude, affirmant que la signature de ce bail emportait pour elle le risque de se voir appliquer un abattement pour occupation. Elle affirme que la description des lieux, identique à celle du local loué à M. [R] [C], procède d’une « erreur matérielle » mais que les deux locaux « sont assez similaires, notamment en surface » (page 8). Elle soutient ne pas avoir procédé à de fausses déclarations, au motif que l’expropriation du centre commercial serait « de notoriété publique » (ibid) et prétend que la consultation d’internet permet d’attester de la réalité de l’activité de son preneur, à savoir une activité d’épicerie de nuit.

En premier lieu, le moyen de cette société, qui postule qu’une durée de deux années serait nécessaire à [Localité 10] pour trouver un local commercial à acheter en raison de l’existence de deux offres seulement (ses pièces n°17 et 18), affirmation contredite par l’expropriant qui justifie au contraire de la diffusion sur le net d’une trentaine d’offres, manque en fait.

En second lieu, la SARL Andalouse ne peut utilement se prévaloir d’une obligation de l’expropriant, à son endroit, à hauteur de deux années, au seul motif que cette durée aurait été acceptée par ce dernier dans le cadre d’une négociation amiable dont elle ignore, en effet, le contenu et donc, les raisons ayant conduit à cette durée d’indemnisation.

Il en résulte qu’il ne pourra être fait droit à sa demande, au titre du bail qu’elle avait consenti à la SARL Kébab du [Localité 8], qu’à hauteur du montant proposé par la SPLA Territoires publics, soit la somme de 22 213,08 €.

En troisième lieu, comme la juridiction l’a indiqué aux parties dans sa décision du 23 septembre 2024 précitée, la société expropriée a soutenu devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au cours d’une audience publique et sans être contestée, que le bail la liant à M. [R] [C] avait été résilié le 16 mai 2024, en application de la clause résolutoire qui y était stipulée (instance enregistrée au répertoire général de cette juridiction sous la référence 24/00449). Il s’ensuit qu’elle n’est pas fondée à réclamer une indemnité pour perte de loyers, dus au titre d’un bail qui n’existait plus, selon ses propres écrits produits en justice par un auxiliaire de justice, à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En dernier lieu, s’agissant du bail consenti à M. [E], daté du 1er février 2024, c’est au moyen d’une affirmation entachée de contradiction que la SARL Andalouse affirme, tout d’abord, que sa signature ne saurait être regardée comme une amélioration en raison d’un risque de se voir appliquer un abattement pour occupation, qu’elle a en effet utilement contesté et que la juridiction n’a pas appliqué. La description des lieux (pièce SARL Andalouse n°12), ensuite, est strictement identique à celle du bail qui avait été établi au nom de M. [R] [C] (pièce SARL Andalouse n°10). Or, la juridiction ayant pu visiter lors de son transport le local donné à bail à ce dernier, lequel ne recevait auparavant qu’un distributeur automatique de billets avec un petit bureau et constater à cette occasion la petitesse de sa superficie, puisque de 8 m2 seulement, il est évident qu’au vu des photographies produites aux débats (page 9 exproprié et 19 expropriant), celui occupé par M. [E] est d’une plus grande superficie. A cette «erreur matérielle», pour reprendre les mots de la SARL Andalouse, s’ajoute sa déclaration quant à sa non connaissance d’une procédure d’expropriation susceptible d’affecter son local (dernier feuillet d’un bail qui n’est même pas paginé), laquelle était mensongère puisque cette société ne soutient pas ne pas en avoir eu connaissance dès le 12 septembre 2023, mensonge sur lequel elle ne s’explique pas. Son allégation, quant à la réalité de l’activité commerciale exercée dans ce local, est sans influence quant à la détermination de son but lors de la signature du bail, à savoir d’obtenir ou non une indemnité plus élevée au titre de la perte de loyers.

La juridiction observe, enfin, que la SARL Andalouse ne justifie par aucune des ses pièces de la perception effective des loyers, ni ne soutient qu’ils soient restés impayés.

Il en résulte que cette société échoue à renverser la présomption qui pèse sur elle en application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation (Civ. 3ème 21 octobre 1992 n° 90-70.238), la signature du bail litigieux étant en effet intervenue après l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, de sorte que celle-ci doit être regardée comme ayant eu pour but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Dès lors mal fondée en sa demande d’indemnité pour perte de loyers au titre de ce bail, la SARL Andalouse ne pourra qu’en être déboutée.

Sur l’indemnité pour perte de matériel

La SARL Andalouse ne démontrant toujours pas avoir été privée, du fait de l’expropriant, des matériels de cuisine qu’elle dit avoir mis à disposition de l’un de ses preneurs, elle est en conséquence tout aussi mal fondée qu’au stade provisionnel en ce chef de demande, dont elle ne pourra qu’être déboutée.

Sur l’abus du droit d’agir en défense

Vu les articles 32-1 du code de procédure civile et R 211-6 du code de l’expropriation :

Selon le premier de ces textes, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

Il résulte du second que cette disposition est applicable devant la juridiction de l’expropriation.

Une attitude malicieuse, lorsqu’elle constitue un abus du droit d’agir en défense, peut être sanctionnée d’une amende civile (Civ. 2ème 16 juin 1993 n°91-20.203 Bull. n°205).

En sollicitant l’indemnisation d’un préjudice de perte loyers au titre d’un bail dont elle a avait soutenu en justice, en audience publique et par l’intermédiaire d’un auxiliaire de justice, qu’il était résilié, avant même la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, la SARL Andalouse pourrait être regardée comme ayant abusé de son droit d’agir en défense.

Il en est de même de sa demande formée au titre du bail consenti à M. [E], dont il a été retenu qu’il était présumé avoir été conclu pour obtenir une indemnité plus élevée, au titre de la perte de loyers sur une durée de deux années.

Il est, en conséquence, envisagé de prononcer à l’encontre de la SARL Andalouse une amende civile d’un montant de 10 000 €.

Vu l’article 16 du code de procédure civile :

Aux termes de ce texte, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il sera, dès lors, ordonné une réouverture des débats afin de permettre à la SARL Andalouse de former ses observations sur cette mesure envisagée à son encontre.

Sur les dépens et les frais

L’article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

Les dépens, et donc les frais non compris dans ces derniers, seront réservés dans l’attente de la réouverture des débats.

DISPOSITIF

La juridiction de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe :

FIXE à la somme de :

—  239 145 € (deux cent trente-neuf mille et cent quarante-cinq euros), le montant de l’indemnité principale due par la SPLA Territoires publics à la SARL Andalouse, au titre de l’expropriation de ses locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 10] et cadastrés section LP n° [Cadastre 4], lots de copropriété n° 2, 16 et 21 ;

—  24 914,50 € (vingt-quatre mille neuf cent quatorze euros et cinquante centimes), le montant de l’indemnité de remploi ;

—  22 213,08 € (vingt-deux mille deux cent treize euros et huit centimes), le montant de l’indemnité pour perte de loyers ;

DEBOUTE la SARL Andalouse du surplus de ses demandes indemnitaires ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du mardi 15 juillet 2025 à 15h, date à laquelle l’affaire sera débattue et mise en délibéré et invite la SARL Andalouse à présenter ses observations sur l’amende civile qu’il est envisagé de prononcer à son encontre ;

RESERVE les dépens.

La greffière Le juge de l’expropriation