TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03687

N° Portalis DB3S-W-B7J-25HL

Minute : 25/1458

S.A. [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [I] [M]

Madame [H] [W] épouse [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Décembre 2025;

par Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

La société [Localité 2], S.A. [Adresse 2]

demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [W] épouse [M],

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 31 juillet 2020, la SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail d’habitation à Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] sur des locaux situés [Adresse 6] (bâtiment A, escalier 1, RDC, porte n°A02) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 683,45 euros et 340,49 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Localité 2] a, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner leur expulsion,

condamner solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] au paiement de la somme de 2.122,63 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation avec majoration et revalorisation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.020,38 euros arrêtée au 28 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), précisant être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Madame [H] [W] épouse [M] comparaît en personne et s’engage à produire en cours de délibéré un pouvoir régulier pour représenter Monsieur [I] [M], ce qui n’a pas été fait ; de ce fait, Monsieur [I] [M] n’est ni présent ni représenté à l’audience bien que cité à étude.

Madame [H] [W] épouse [M] reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 200 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] restent lui devoir, frais déduits (323,27 euros de frais de contentieux et 53,34 euros de frais d’enquête), la somme de 4.643,77 euros à la date du 28 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience par Madame [H] [W] épouse [M].

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de Monsieur [I] [M] à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

Conformément aux dispositions des articles 1751 et 220 du code civil, Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4.643,77 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-[Localité 5] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de [Localité 6] par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 19 des conditions générales du bail) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.631,11 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est défavorable à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.

A l’audience, Madame [H] [W] épouse [M] s’engage à régler leur dette locative par des mensualités de 200 euros, en plus des loyers courants.

Madame [H] [W] épouse [M] indique vivre avec son conjoint et ses quatre enfants dans le logement. Elle indique percevoir mensuellement 900 euros en qualité d’aide ménagère et que son époux occupe un emploi d’agent de sécurité incendie avec un salaire mensuel de 1.600 euros.

Il ressort du diagnostic social et financier réalisé que le couple a deux des enfants scolarisés âgés de 14 ans et 9 ans et deux autres enfants en recherche d’emploi âgés de 22 ans et 17 ans. Le montant total des ressources mensuelles de la famille s’élève à 4.809,52 euros mensuel (aides au logement de la CAF comprises) et que le montant mensuel de leurs charges s’élève à 557,27 euros (échéance de loyer courant incluse), laissant un reste à vivre de 3.670,52 euros par mois. Il est précisé que le versement des allocations pour le logement et de réduction du loyer de solidarité ont été suspendues depuis le mois de septembre 2025.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires disposent des ressources nécessaires pour apurer le montant de leur dette locative dans les délais légaux prévus par les textes, d’autant qu’une régularisation CAF doit intervenir.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] seront solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ; déboute du surplus des demandes sur la revalorisation du loyer au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA d’HLM [Localité 2] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2020 entre la SA d’HLM [Localité 2], d’une part, et Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 7]) à [Localité 4], sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 4.643,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 200 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 20 novembre 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] seront solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [H] [W] épouse [M] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Vice-présidente