TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/09097 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7MA

N° de MINUTE : 25/00639

S.A.S. MAISONS PIERRE

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0288

DEMANDEUR

C/

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Perrine PINCHAUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 86

Madame [Z] [P] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Perrine PINCHAUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 86

S.A.R.L. MULTI FINANCEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2341

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 mars 2022, Mme [P] [O] et M. [Y] ont formé avec la société Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, moyennant le prix de 147 950 euros TTC sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et d’acquisition de la propriété du terrain sis [Adresse 8] à [Localité 10] (Oise) à réaliser dans un délai de 36 mois.

Un acompte correspondant à 5 % du prix, à hauteur de 7 397 euros, a été versé.

Mme [P] [O] et M. [Y] ont mandaté la société Multi Financements aux fins de recherche d’un financement bancaire, suivant convention de recherche en capitaux du 31 mars 2022.

Se plaignant du non-respect de leurs obligations par les maîtres de l’ouvrage, la société Maisons Pierre a, par acte d’huissier en date du 10 août 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [P] [O] et M. [Y] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier en date du 26 décembre 2023, Mme [P] [O] et M. [Y] ont assigné en intervention forcée la société Multi Financements aux fins d’appel en garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société Maisons Pierre demande au tribunal de :

— débouter Mme [P] [O] et M. [Y] de leurs demandes ;

— condamner Mme [P] [O] et M. [Y] à payer la somme de 22 193 euros au titre du préjudice consécutif à la résiliation unilatérale du maître de l’ouvrage ;

— condamner Mme [P] [O] et M. [Y] au non-remboursement de l’acompte versé de 7 397 euros TTC ;

— condamner Mme [P] [O] et M. [Y] à payer la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner Mme [P] [O] et M. [Y] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 décembre 2024, Mme [P] [O] et M. [Y] demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 21 mars 2022 ;

— ordonner la restitution par la société Maisons Pierre de l’acompte versé par Mme [P] [O] et M. [Y] s’élevant à la somme de 7 397 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2023 ;

— à titre subsidiaire, condamner la société Multi Financements à garantir Mme [P] [O] et M. [Y] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— à titre subsidiaire, prononcer la compensation des éventuelles condamnations prononcées contre eux avec la somme versée à titre d’acompte ;

— débouter les sociétés Maisons Pierre et Multi Financements de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner la société Maisons Pierre à payer la somme de 2 500 euros au titre de la procédure abusive ;

— condamner la société Maisons Pierre à payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, la société Multi Financements demande au tribunal de :

— débouter Mme [P] [O] et M. [Y] de leurs demandes ;

— condamner in solidum Mme [P] [O] et M. [Y] à payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [P] [O] et M. [Y] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faculté de rétractation

Aux termes de l’article L. 271-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Aux termes de l’article L.271-1 alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Aux termes de l’article D.271-6 du code de la construction et de l’habitation, l’acte sous seing privé ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l’acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l’article L. 271-1 reproduit les dispositions de l’article L. 271-2.

Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… » et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ».

Il résulte des dispositions qui précèdent que ce n’est que lorsque l’acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, que le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… » et : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ».

Partant, les dispositions de l’article D.271-6 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables, le contrat de construction de maison individuelle n’ayant pas été réalisé avec le concours d’un professionnel, de telle sorte qu’il ne peut être soutenu valablement que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir en raison de l’irrégularité de sa notification.

Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle

Il résulte de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Aux termes de l’article R. 231-3 du code de la construction et de l’habitation, en application du c de l’article L. 231-2, à tout contrat, qu’il soit ou non assorti de conditions suspensives, doit être joint le plan de la construction à édifier, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l’article R. 231-4 et les éléments d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de l’immeuble.

Un dessin d’une perspective de l’immeuble est joint au plan.

En l’espèce, Mme [P] [O] et M. [Y] font valoir que le contrat de construction de maison individuelle, qu’ils produisent aux débats, ne comportait pas les annexes suivantes :

— les plans de la construction accompagnés d’un dessin de perspective de l’immeuble – ce qui est erroné dès lors que l’article 2.2 des conditions générales stipule expressément que « le plan de la construction à édifier comportant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances » est annexé au contrat – peu important à cet égard que les plans n’aient été envoyés signés par Mme [P] [O] et M. [Y] que le 14 avril 2022, postérieurement à la signature du contrat de construction de maison individuelle ;

— l’attestation de garantie de remboursement – ce qui est erroné dès lors que l’article 13 des conditions générales stipule expressément que la garantie de remboursement est annexée au contrat de construction de maison individuelle ;

— une notice descriptive insuffisamment détaillée ne permettant pas à Mme [P] [O] et M. [Y] de connaitre le coût total de la construction – ce qui est là encore erroné dès lors qu’il résulte sans ambiguïté du contrat de construction de maison individuelle que le prix total de la construction à la charge du constructeur est de 147 950 euros TTC, celui des travaux à la charge du maître de l’ouvrage de 26 370 euros TTC et l’estimation des branchements sur domaine public de 1 340 euros TTC.

Partant, la demande de nullité sera rejetée.

Sur la caducité du contrat de construction de maison individuelle

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il résulte du contrat de construction de maison individuelle qu’y a été insérée une clause suspensive d’acquisition de la propriété du terrain sis [Adresse 8] à [Localité 10] (Oise).

Le contrat de construction de maison individuelle a été conclu le 21 mars 2022 alors que Mme [P] [O] et M. [Y] avaient conclu le même jour une promesse de vente avec la société Foncier Conseil, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant de 226 875 euros, au taux maximal d'1,10 % hors assurance, sur une durée maximale de 25 ans.

Mme [P] [O] et M. [Y] font valoir qu’aucun élément de fait ne permet d’affirmer que le défaut de la réalisation de cette vente du terrain procède d’une faute commise par eux.

Le tribunal observe que la société Maisons Pierre, sur qui repose la charge de la preuve, reste silencieuse dans ses écritures sur le moyen tiré du défaut de l’acquisition du terrain. Elle ne produit aucune pièce tendant à montrer que la non-réitération de la vente procède d’une faute de Mme [P] [O] et M. [Y], et n’a pas jugé utile d’assigner en intervention forcée la société Foncier Conseil.

Partant, il ne peut être retenu que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’acquisition de la propriété du terrain soit consécutif à une faute de Mme [P] [O] et M. [Y], de telle sorte que cette condition suspensive ne peut être réputée réalisée.

En conséquence, il convient de constater la caducité du contrat, et par voie de conséquence, de débouter la société Maisons Pierre de ses demandes.

Il sera ordonné la restitution de l’acompte de 7 397 euros versé par Mme [P] [O] et M. [Y] à la société Maisons Pierre.

Sur la demande de Mme [P] [O] et M. [Y] au titre de la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il sera retenu que c’est sans intention de nuire que la société Maisons Pierre a fait usage de son droit d’agir en justice dès lors qu’elle a pu légitimement se méprendre sur la portée de ses droits, et que l’issue de la présente instance ne repose que sur la défaillance de la société Maisons Pierre dans l’administration de la preuve d’une faute commise par Mme [P] [O] et M. [Y] dans le cadre d’un contrat duquel elle n’était pas partie.

Partant, la demande de Mme [P] [O] et M. [Y] au titre de la procédure abusive sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

La société Maisons Pierre sera condamnée aux dépens.

Il sera autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Ordonne la restitution de l’acompte de 7 397 euros versé par Mme [P] [O] et M. [Y] à la société Maisons Pierre ;

Condamne la société Maisons Pierre aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,