TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/08784 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6Z6

Minute : 25/942

S.C.I. MELYN

Représentant : M^e Hatem HSAINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : B202

C/

Madame [M] [H] [J]

Représentant : M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e HATEM

M^e CHABAUTY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Août 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MELYN

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hatem HSAINI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [H] [J]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025001975 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2020, la SCI MELYN a donné à bail à Madame [M] [H] [J] un logement meublé et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 780 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI MELYN a fait signifier à Madame [M] [H] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7600 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI MELYN a fait assigner Madame [M] [H] [J] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [M] [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [M] [H] [J] au paiement de la somme de 4652 euros au titre de la dette locative arrêtée au 26 aout 2024, déduction faite des acomptes perçus, avec intérêts légaux,la condamner au paiement des loyers et charges échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour de la décision,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit une somme mensuelle de 850 euros, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 septembre 2024.

À l’audience du 26 mai 2025, la SCI MELYN, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5853,86 euros arrêtée au 20 mai 2025, loyer du mois de mai inclus. Elle demande la communication de l’assurance sous astreinte.

Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement. Elle accepte de procéder à la réalisation des travaux demandés, mais s’oppose au prononcé d’une astreinte.

La SCI MELYN soutient que Madame [M] [H] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [M] [H] [J], représentée, reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle demande la réalisation de travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Elle explique que des travaux sont nécessaires dans le logement, consistant en la réparation du volet extérieur du salon et la mise en conformité de l’évier, compte tenu de problèmes d’évacuation.

Elle confirme l’assurance du logement qu’elle pourra communiquer au bailleur. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, au soutien de sa demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés conformément à l’article 25-3 de la loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 septembre 2024 en vue d’une audience initiale prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SCI MELYN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI MELYN aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 janvier 2020, du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 mai 2025 que la SCI MELYN rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN la somme de 5853,86 euros, au titre des sommes dues au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2024 sur la somme de 2792 euros, de l’assignation du 25 septembre 2024 sur la somme de 1700 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 31 janvier 2020 pour une durée d’un an, et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 aout à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2020 à compter du 8 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [H] [J], qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.

Elle bénéficie de la prestation d’aide personnalisée au logement.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [M] [H] [J] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience ; le loyer résiduel ayant été réglé.

Il convient donc d’accorder à Madame [M] [H] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [M] [H] [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [H] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de communication de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, il n’est pas justifié de l’accomplissement de l’obligation de s’assurer et les documents n’ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L’obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner la locataire à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de réalisation de travaux :

Selon l’article 6a) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l’article 6c) de la même loi, le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’examen des éléments communiqués par Madame [J], notamment les photographies prises dans le logement, ainsi que des observations des parties à l’audience, que des travaux sont nécessaires dans le logement.

Les parties s’accordent sur la nécessité de remplacer le volet extérieur du salon et de procéder à la réparation de l’installation sanitaire de l’évier de cuisine, dont l’écoulement n’est plus assuré.

Il s’agit de travaux d’entretien nécessaires au maintien du logement en état, incombant au bailleur.

La SCI MELYN accepte de procéder à la réalisation des travaux.

Il convient donc de de condamner la SCI MELYN à réaliser les travaux nécessaires.

Par ailleurs, compte tenu de l’absence de toute réclamation avant la demande présentée à l’audience, et au regard de l’engagement du bailleur d’effectuer les réparations, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [H] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI MELYN les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI MELYN aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 janvier 2020 entre la SCI MELYN d’une part, et Madame [M] [H] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 8 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN la somme de 5853,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 mai 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 2792 euros, de l’assignation du 25 septembre 2024 sur la somme de 1700 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [M] [H] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [M] [H] [J] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [M] [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

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CONDAMNE Madame [M] [H] [J] à justifier à la SCI MELYN de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués

CONDAMNE la SCI MELYN à faire réaliser dans le logement donné en location à Madame [M] [H] [J] situé [Adresse 2] à [Localité 5], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, les travaux de remise en état du volet extérieur du salon et de l’installation sanitaire de l’évier de la cuisine,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame [M] [H] [J] à payer à la SCI MELYN la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [H] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT