RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)

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JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

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JUGEMENT DE FIXATION D’INDEMNITÉS DU 09 DECEMBRE 2024

DOSSIER N° RG 22/00017 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GGYQ

NAC : 70H

Minute N° 24/00023

Projet : Parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 6]

Jonction avec le dossier RG 22/00018

À l’audience du 09 Décembre 2024, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l’Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

CHAMBRE DE COMMERCE ET D’INDUSTRIE DE LA REUNION (CCIR)

[Adresse 24]

[Adresse 24]

Rep/assistant : M^e Thibaut BESSUDO de la SASU BOURBON AVOCATS, avocats au Barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

COMMUNAUTE DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Nicolas CHARREL de la SCP CHARREL & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Rep/assistant : M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

D’AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

La Communauté du Territoire de la Cote Ouest (le TCO), auparavant le Syndicat Intercommunal d’Assainissement [Localité 16] et de [Localité 19] (SIAAP), a entrepris des travaux de construction d’un poste de refoulement des réseaux d’assainissement d’eau et de canalisations souterraines, lesquelles ont été installées et sont fonctionnelles sur la commune [Localité 16] à l’intérieur des parcelles [Cadastre 10] (actuellement [Cadastre 9]) et [Cadastre 6], propriété de la chambre de commerce et d’industrie de la Réunion (la CCIR) dans la zone industrielle de la commune [Localité 16], dans le [Adresse 23], entre les deux zones portuaires en limite de la commune de [Localité 19], [Adresse 15] (Réunion).

Ces constructions litigieuses ont donné lieu à une procédure devant le tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion puis la cour administrative d’appel de Paris pour se conclure par la mise en oeuvre soit d’une négociation amiable soit d’une procédure d’expropriation aux fins de régulariser l’occupation sans titre du TCO.

Le 17 octobre 2017, un arrêté préfectoral a prescrit l’ouverture d’enquêtes publiques conjointes relatives à la déclaration d’utilité publique des acquisitions et travaux nécessaires au projet du poste de refoulement des réseaux d’assainissement, à la cessibilité des terrains d’assiette au projet et à la régularisation des servitudes de canalisations d’eau sur les fonds privés.

Par arrêtés préfectoraux des 24 et 25 mai 2018, les acquisitions et travaux nécessaires au projet du poste de refoulement des réseaux d’assainissement ont été déclarés d’utilité publique et la cessibilité des terrains d’assiette sur la commune [Localité 16] ont été prononcées.

Selon la déclaration d’utilité publique, les emprises totales concernées par l’expropriation sont pour la parcelle [Cadastre 6] de 851 m² et pour la parcelle [Cadastre 10] devenue [Cadastre 9] de 746 m².

Une ordonnance d’expropriation a été rendue par le juge de l’expropriation le 04 octobre 2021 prononçant le transfert de propriété des parcelles au TCO.

Le 09 août 2022, la CCIR a sollicité du TCO une indemnité d’indemnisation amiable pour la somme de 5.119.000 euros couvrant les indemnités d’expropriation et les servitudes de canalisations sur l’entièreté des surfaces des deux parcelles, ce que le TCO a refusé.

Le 08 décembre 2022, la CCIR a déposé au greffe deux mémoires distincts en fixation judiciaire des prix enregistrés sous les n° RG 22/17 concernant la parcelle [Cadastre 6] et RG n° 22/18 concernant la parcelle [Cadastre 9].

Soutenant détenir les deux parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 6] sur la commune [Localité 16] d’une superficie totale de 22.957 m² pour la première et de 851 m² pour la seconde, classées en zone Uv du PLU [Localité 16], sur lesquelles ont été réalisées, sans titre, un poste de refoulement et l’enterrement de canalisations, la CCIR indique que ces installations ont été régularisées en 2018 par deux arrêtés préfectoraux établissant des servitudes au profit des communes [Localité 16] et de [Localité 19].

S’agissant de la parcelle [Cadastre 6], la CCIR fait valoir que la station de refoulement occupe la totalité du terrain pour 851 m², dont la valeur vénale avait été estimée à la demande de la commune [Localité 16] par le service des Domaines à 119.000 euros, soit à un prix dévalorisé du fait de la présence de la station, mais que selon un prix actualisé de 346,26 euros le m², elle demande au juge de fixer à la somme de 552.977,22 euros le montant des indemnités d’expropriation des terrains en cause, d’actualiser cette indemnité à la valeur vénale de ces terrains à la date du jugement à intervenir, et de condamner le TCO à une somme au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de la parcelle [Cadastre 10] ([Cadastre 9]), la CCIR fait valoir que les arrêtés préfectoraux n’ont pas précisé la surface en largeur et en profondeur des canalisations, que celles-ci sont accolées et situées en plein milieu de sa parcelle sur une surface de 746 m², laissant un résiduel de 21.811 m² (22.957 m² – 746 m²) en 4 délaissés qui, de par leur configuration, s’avèrent ni exploitables ni constructibles bien que le PLU l’autorise, la CCIR demande que sa parcelle [Cadastre 10] soit alors prise dans sa globalité et que, sur la base d’un prix actuel au m² de 346,26 euros selon acte de vente dans la zone industrielle n° 1 du 19 octobre 2022 pour une surface comparable de 13.939 m², et au juge de fixer en conséquence à la somme de 7.552.276 euros le montant des indemnités principales d’expropriation des terrains en cause sur cette base de 346,26 euros le m² avant actualisation nécessaire à la date du jugement à intervenir auquel s’ajoute une indemnité de remploi proportionnelle en fonction du barème légal, d’actualiser cette indemnité à la valeur vénale de ces terrains à la date du jugement à intervenir, outre une somme au titre des frais non répétibles.

Selon ordonnance en date du 06 février 2023, un transport sur les lieux des deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9] (ex [Cadastre 10]) a été fixé au 31 mars 2023.

Selon procès-verbal de transport, le juge relève qu’il y a donc deux parcelles à examiner, la AT 5 et la [Cadastre 10] devenue [Cadastre 9].

Il décrit la parcelle [Cadastre 6] (en bleu sur le plan) en forme de quadrilatère, entièrement grillagé, et qu’elle accueille la station en son milieu. Il précise que la parcelle [Cadastre 6] est enclavée sur 3 côtés par la [Cadastre 9] et sur le côté ouest par la [Cadastre 4].

La parcelle [Cadastre 9] est décrite comme une longue bande de terrain en forme de boomerang longeant la RN 4. Le juge relève que la parcelle [Cadastre 9] s’élargit en direction de la station, que sur cette parcelle, en limite de la parcelle [Cadastre 8], se situe 3 petites constructions faisant partie de la station de refoulement laquelle occupe donc la totalité de la parcelle [Cadastre 6] mais aussi 2 petites portions de la parcelle [Cadastre 9].

La CCIR demande qu’elle soit prise dans son ensemble, outre la jonction des deux dossiers relatifs aux deux parcelles. Le TCO répond qu’il n’y a pas d’expropriation mais une servitude d’utilité publique.

Il indique que la parcelle [Cadastre 10] se poursuit au sud de la station en une longue bande de terrain herbeuse bordée par la RN4 et par la parcelle [Cadastre 7], que, depuis la station, en direction [Localité 16], s’étend une double canalisation d’un diamètre de 50 cm et enfouie à 1,17 m de profondeur. Il est précisé au juge qu’une seule canalisation fonctionne, pas la seconde. Elle traverse en son centre le sud de la parcelle [Cadastre 9] jusqu’au rond-point.

S’agissant de la canalisation, le géomètre-expert de la CCIR indique qu’elle est à la fois en sous-sol et hors sol. Le juge relève qu’elle mesure 50 cm de diamètre et qu’elle est enterrée à 1,50 m-2m de profondeur. Le juge note que la canalisation traverse la parcelle ([Cadastre 9]) sur toute la longueur jusqu’à atteindre la station que [Cadastre 6] et qu’elle est de plus en plus enfouie à mesure qu’elle s’approche de la station. Le TCO fait remarquer qu’il n’y a pas que ses canalisations sur le terrain mais aussi celles de la mairie.

Le juge relève que la canalisation comporte des regards et que le plan sera annexé pour voir leur profondeur. Il indique que selon les mesures prises sur 5 regards, la profondeur d’enfouissement de la canalisation est de 3,24 m à 4 m, sur un longue bande herbeuse encombrée d’arbres le long de la voie de liaison portuaire privée, incluse dans la parcelle [Cadastre 9].

Les parties ont été avisées de la date d’audience par la notification de l’ordonnance du 06 février 2023 fixant la date du transport sur les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2023.

La procédure a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 09 septembre 2024.

À cette audience, les parties ont déposé leurs dernières écritures.

La commissaire du gouvernement a précisé oralement qu’il s’agit d’un zonage particulier pour lequel des termes de comparaison pertinents sont difficiles à trouver et qu’il s’agit de trouver une méthode innovante pour une juste indemnisation. Ainsi, s’elle a, contrairement à ses précédentes écritures, appliqué des termes relatifs au zonage Ue alors que les biens se situent en zonage Uv, c’est qu’elle a estimé que la zone en cause, qui n’est ni une zone agricole ni zone d’habitation sans pour autant interdire totalement toutes constructions, est une zone intermédiaire et qu’elle se situe dans un secteur fréquenté, près de l’entrée de ville, avec une piscine à côté, dans un espace vert qui n’a toutefois pas été aménagé comme prévu selon le PLU.

Par dernier mémoire n° 2, la CCIR demande au juge concernant la procédure RG 22/17 et la procédure RG 22/18 de :

— fixer à la somme de 7.552.276 euros le montant des indemnités principales d’expropriation des terrains en cause sur la base de 346,26 euros du m² voir acte de vente dans la même zone industrielle n° 1 du 19 octobre 2022 pour une surface comparable de 13.939 m² avant actualisation nécessaire à la date du jugement à intervenir auquel s’ajoute une indemnité de remploi proportionnelle en fonction du barème légal ;

— actualiser cette indemnité à la valeur vénale de ces terrains à la date du jugement à intervenir ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 20 % pour les 1ers 1.000 euros, 15 % à hauteur de 1.500 euros et 10 % pour le surplus ;

— condamner le TCO à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir les surfaces expropriées se chiffrent à 851 m² pour la parcelle [Cadastre 6] et en deux emprises de 180 m² au nord et 566 m² au sud pour la parcelle [Cadastre 9]. Elle indique que les biens en cause sont classés en zone Uv du PLU [Localité 16] approuvée le 28 novembre 2013 dans laquelle il est possible de réaliser des bâtiments de stockage et de bureaux. Elle précise que la valeur actuelle du terrain est de 346,26 euros le m², et qu’il est équitable de la reprendre s’agissant de la parcelle [Cadastre 6].

Elle fait valoir que la parcelle [Cadastre 10] est grevée dans sa superficie de servitudes et qu’elle doit donc être prise en sa totalité puisqu’elle a perdu de ce fait sa configuration initiale, qu’existe des restrictions de jouissance puisque les servitudes coupent le terrain en deux pour laisser 4 parties délaissées inexploitables tel que le plan topographique le montre. Ces 4 délaissés sont en effet trop résiduels pour y bâtir des hangars ou bureaux ce qui la fonde à demander l’emprise totale.

Elle précise qu’en qualité d’organisme consulaire, soit un établissement public de l’Etat, elle a notamment pour mission de créer et gérer des établissements d’enseignement dont les constructions sont autorisées dans la zone, ce qui fait que les points 17 et 18 développés dans les conclusions du TCO sont inexacts la concernant. Elle ajoute qu’il n’y a pas de patrimoine végétal sur la zone qui interdirait de construire mais uniquement de la broussaille comme il a été observé lors du transport.

Elle explique que les références retenues par le TCO ([Cadastre 8] et [Cadastre 14]) ne correspondent pas à la situation des parcelles empiétées mais à des espaces réservés, de contenances différentes, comme le souligne le commissaire du gouvernement. Elle déclare qu’en revanche l’évaluation retenue par la commissaire du gouvernement ne peut non plus être retenue sur la base des seules ventes des parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 11] et [Cadastre 5] “alors qu’il est fait établi d’un élément de référence, pour un prix supérieur en matière de vente à sa proposition de fixation d’un montant de l’indemnité due (cf pièce n° 7)”.

Par mémoire en réplique n° 2, le TCO demande au juge de :

— fixer le prix de l’emprise expropriée portant sur la totalité de la parcelle [Cadastre 6] et une partie de la parcelle [Cadastre 9] à un montant de 185.453,50 euros se décomposant ainsi :

—  166.685 euros à titre d’indemnité principale,

—  17.768,50 euros à titre d’indemnités de remploi,

— fixer le montant de l’indemnité due par le TCO à la CCIR à la somme de 96.276 euros en réparation du préjudice lié à l’existence d’une servitude d’utilité publique grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 9],

— rejeter toutes les demandes supplémentaires de la CCIR.

Il fait valoir que la présente procédure concerne deux évaluations distinctes, d’une part, la fixation de l’indemnité d’expropriation due à la CCIR compte tenu de l’acquisition du foncier nécessaire à l’implantation de refoulement (RG 22/18) et, d’autre part, la fixation des indemnités liées au préjudice subi par la CCIR du fait de l’existence d’une servitude d’utilité publique (RG 22/17).

Sur le premier point, elle indique que l’indemnisation porte sur une partie des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9] comme figurant sur le relevé parcellaire, soit au total 1597 m² (746 m² pour [Cadastre 9] et 851 m² pour [Cadastre 6]) et non sur une emprise totale comme l’indique la CCIR dans ses dernières écritures. Il relève que le commissaire du gouvernement évalue le bien exproprié sur la base d’une superficie de 1493 m², le juge doit se référer à la superficie figurant dans les arrêtés de déclaration d’utilité publique et de cessibilité et donc de l’ordonnance d’expropriation, soit 1597 m².

Il indique que les parcelles se situent en zone Uv du PLU [Localité 16], soit une zone urbaine verte où, seulement des équipements d’intérêts collectifs et de services publics sont autorisés, soit que ce secteur est par principe inconstructible pour préserver les continuités écologiques de la commune, sauf dérogations ponctuelles et encadrées.

Il précise que cette zone Uv existe au chapitre Ville verte et jardins du PLU, qu’elle est intégrée dans l’OAP dont le but est de protéger la qualité paysagère, la mise en valeur du patrimoine végétal existant et de renforcer l’identité verte de la ville. Il ajoute que possédant ces parcelles depuis des décennies, la CCIR a achevé sa zone d’activités, que le foncier n’a pas vocation à accueillir de nouveaux équipements.

Il indique que si les règles de l’OAP restreignent la constructibilité de la zone et que le PLU n’autorise pas de construction de logements dans la zone Uv, la commissaire du gouvernement n’a pas pris en considération ces éléments dans son évaluation.

Sur le second point, le TCO indique que les terrains ayant servi à édifier le poste de refoulement peuvent être qualifiés, au sens de l’article L.322-3 du Code de l’expropriation, de terrain à bâtir.

Il indique que si la CCIR se fonde sur la vente qu’elle a réalisée pour la parcelle [Cadastre 3] de 13.939 m² pour 4.826.611 euros aux fins de solliciter le même prix au m², soit 346,26 euros le m², cela ne peut être retenu puisque la parcelle vendue se situe en zone Ue destinée à accueillir des activités industrielle et artisanales nécessairement plus conséquentes qu’en zone Uv.

Il indique qu’en retenant un prix le 330 euros le m², la commissaire du gouvernement se rapproche des termes retenus par la CCIR, tous situés en zone Ue, soit une zone offrant de nombreuses possibilités de constructions non transposables à la zone Uv et si la commissaire propose 185 euros le m² en pratiquant un abattement de 40 % compte tenu des règles limitées de constructibilité, tandis que les Domaines évaluaient le m² à 173 euros, cet abattement devrait être de 60 à 70 % au regard des limites de constructibilité de la zone Uv.

Le TCO dit proposer une valeur de 105 euros le m² eu égard à la moyenne tirée de deux actes de vente du 15 février 2018 par la CCIR pour 125 euros le m² pour la parcelle [Cadastre 8], et de 85 euros le m² pour la parcelle [Cadastre 14], celle-ci étant récente et comme la première en zone Uv.

Par dernières conclusions, le commissaire du gouvernement indique que selon le plan parcellaire en date du 27 mars 2023 versé par la CCIR au soutien de son dernier mémoire, la surface concernée par les canalisations souterraines est de 7133 m² et de 10.948 m² pour les délaissés impactés, soit donc une surface concernant la station portant désormais sur une emprise de 1493 m² et non de 1597 m².

Elle propose pour l’indemnisation d’utiliser la méthode de la comparaison, et retient les termes de comparaison suivants :

— parcelle [Cadastre 13], de forme rectangulaire sur 3016 m² de surface cadastrale, située en zone Ue du PLU à moins de 1,3 km du bien à évaluer, dans la zone industrielle et commerciale de la [Localité 21], vendue à 221,64 euros le m²,

— parcelle [Cadastre 12], de forme en L située en zone Ue du PLU à moins de 680 m du bien à évaluer, vente conclue pour 363,85 euros le m²,

— parcelle [Cadastre 11], de forme en L située en zone Ue du PLU à moins de 680 m du bien à évaluer, vendue en 2022 entre la CCIR et une société, les parties indiquant que les constructions édifiées sur la parcelle n’ont pas été incluses dans la cession, pour un prix de 346,27 euros le m²,

— parcelle [Cadastre 5], de forme allongée sur 2089 m² mesurés, située en zone Uem du PLU à moins de 430 m du bien à évaluer, comportant un entrepôt et un atelier sur un seul corps bâtimentaire dans la zone industrielle et commerciale portuaire, dont la vente s’est faite au prix de 300,33 euros le m²,

soit une moyenne de 308 euros le m², mais les parcelles-termes étant situées en zone Ue offrant des possibilités de constructibilité différente de la zone UV dont s’agit, elle propose d’appliquer un abattement de 40 %, ce qui donne un prix arrondi à 185 euros le m².

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 prorogé au 09 décembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des instances RG 22/17 et RG 22/18

Il convient de relever que si la CCIR a évoqué, lors du transport, la jonction des deux instances enregistrées sous le RG n° 22/17 concernant la parcelle [Cadastre 6] et RG n° 22/18 pour la parcelle [Cadastre 9] (ex [Cadastre 10]), aucune demande de jonction n’est demandé aux termes du dispositif de ses écritures pas plus qu’à ceux du TCO.

Le juge peut cependant ordonner une jonction d’office de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il s’agit des mêmes parties et si les deux parcelles à considérer sont distinctes à plusieurs égards, il convient de relever qu’elles sont toutes deux impactées par l’installation d’une station de refoulement des eaux usées, ses équipements, et par les canalisations reliées à cette station. La station est installée à la fois sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9] et les canalisations, qui font partie intégrante de l’ensemble, traversent la parcelle [Cadastre 9] en son milieu.

Les deux parcelles sont donc impactées par la station.

Si la CCIR a déposé deux mémoires, ses écritures sont rigoureusement identiques et évoquent aussi bien la situation de la parcelle [Cadastre 6] que celle de la parcelle [Cadastre 9]. Seuls les dispositifs divergent quant à leur montant sans pour autant spécifier la parcelle concernée, ce qu’il est juste permis de comprendre par déduction. Au surplus, les parties ne distinguent nullement dans leur écritures des évaluations distinctes au mètre carré concernant les parcelles en cause.

Un lien manifeste existe entre les instances pendantes RG 22/17 et RG 22/18 impliquant que les joindre est de l’intérêt d’une bonne justice. Jonction sera dès lors d’office ordonnée, les deux instances devant être dorénavant reliées sous le numéro de RG 22/17.

Sur l’indemnisation de l’expropriation des emprises relatives à la station de refoulement

Sur la surface totale à indemniser

Il est constant que l’emprise concernant la station de refoulement et ses installations est totale pour la parcelle [Cadastre 6], soit 851 m², et partielle concernant la parcelle [Cadastre 9].

Le TCO indique que l’emprise partielle à indemniser concernant la parcelle [Cadastre 9] est de 746 m² soit un total de 1597 m² (851 + 746).

La CCIR ne mentionne aucune surface au titre du dispositif de ses écritures et demande que soit retenue une emprise totale concernant les deux parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9].

Toutefois, ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, la CCIR a produit un plan parcellaire précis faisant apparaître les différentes surfaces concernées par le litige et notamment l’emprise totale de la station selon une découpe indiquant qu’elle est de 1493 m² et non de 1597 m², ce qu’il convient de constater.

Sur la demande de fixation des indemnités de dépossession des emprises

En application des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités compte tenu d’une part de la consistance matérielle et juridique des biens et d’autre part de leur usage effectif à la date de référence.

Sur la consistance des biens

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété », soit en l’espèce le 22 juin 2020, date de l’ordonnance d’expropriation.

Il ressort du procès-verbal de transport et des éléments du dossier que les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 9] sont la pleine propriété de la CCIR qu’elle a reçue par acte d’échanges avec l’Etat et le département de la Réunion. Elles se situent dans le quartier de [Localité 17], à [Localité 18], très proches du littoral, dans une zone industrielle et commerciale de la commune [Localité 16] (ZIC) en partie haute de [Localité 18], entre les deux zones portuaires de [Localité 22] à l’est et de Port ouest à l’opposé, en limite de la commune de [Localité 19]. En partie sud, existent des complexes sportifs tels la piscine olympique municipale, un stade et un club de tennis mais également des établissements scolaires.

La parcelle [Cadastre 6], située [Adresse 15] (qui est la RN 4) présente la forme d’un quadrilatère irrégulier d’une surface totale de 851 m² et l’expropriation porte sur toute cette surface sur laquelle se trouve la station de refoulement des eaux usées. Cette parcelle, entièrement grillagée, est entourée sur ses 3 côtés par la parcelle [Cadastre 9]. Celle-ci est une bande de terrain non enclavée de forme très allongée longeant le [Adresse 15] sur laquelle les équipements de la station se poursuivent sur 746 m² d’emprise sur une contenance totale de 22.009 m².

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat”.

L’article L. 322-2 du même code indique que “Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique (…) ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble”.

En l’espèce, la CCIR et le TCO se réfèrent au PLU en vigueur et à la date du 28 mars 2013.

Il doit être précisé que par consistance, il convient d’entendre tous les éléments physiques et matériels composant le bien qui doivent servir à son évaluation, mais aussi à sa situation juridique notamment la consistance juridique du bien, qu’il s’agisse de servitudes légales ou contractuelles qui peuvent affecter la situation de l’immeuble.

S’agissant de la date de référence quant à l’appréciation de la consistance du bien, il convient de retenir la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 04 octobre 2021.

S’agissant de la date de référence quant à l’estimation du bien, il convient de prendre celle de l’opposabilité du PLU de la commune [Localité 16] dont le règlement, approuvé le 02 octobre 2018, a été modifié le 17 décembre 2019, date retenue.

Sur la qualification des terrains

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 ».

Ainsi, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelque soit leur utilisation, effectivement desservis par une voie d’accès et situés dans un secteur désigné comme constructible par un PLU.

Les parcelles en cause sont classées en zone Uv du PLU, soit en zone Urbaine verte. Contrairement à ce qu’indique le TCO, bien que ses écritures soient assez fluctuantes sur ce point, la zone n’est pas inconstructible, comme la commune le confirme dans le mail qu’elle lui adresse en réponse le 16 août 2024 (pièce n° 21 TCO). Il est vrai que la constructibilité est cependant limitée.

Il est prévu que cette zone puisse occuper des services publics et leurs équipements ainsi que des locaux à usage de bureau de services et de gardiennage (pièce n° 15 TCO). Cette zone interdit les industries, entrepôts et bureaux, les commerces d’artisanat, de détails et de gros, les cinémas, les hôtels et restaurants, et plus généralement tout accueil de clientèles, mais la case logement n’est pas cochée contrairement à la case hébergement ce, dans la mesure où c’est la notion même d’hébergement qui est proscrite avec l’hôtellerie, le caravanning et camping, pas celle de logement.

Si la case logement n’a pas été cochée, ce n’est pas en raison d’une erreur matérielle comme tente de le soutenir le TCO mais bien pour répondre aux besoins des constructions que le PLU autorise, tel des logements de fonction, ce que notamment le gardiennage permis en Uv peut parfaitement inclure, ce que précise au demeurant par mail la commune au TCO.

Il n’en découle évidemment pas que la zone Uv permet la constructions de logements d’habitation, la notion de terrain à bâtir retenue doit s’entendre de logements et de constructions dans le cadre d’un service public associé.

L’évaluation des parcelles en cause reste cependant complexe à déterminer. Elles ne sont pas des terres agricoles. Elles ne sont pas non plus des terrains permettant en tant que tel la construction de logements d’habitation. Les parcelles se situent dans une situation intermédiaire pour laquelle la jurisprudence a, en réalité, créé la notion de situation privilégiée.

Les terrains en question sont situés de manière très proche du littoral, dans une grande zone industrielle et commerciale, à côté de complexes sportifs variés et ils sont compris dans une zone dite verte mais qui n’a objectivement pas été végétalisée par la CCIR. Les parcelles se trouvent à proximité immédiate d’une voie de circulation conduisant elle-même à un réseau de circulation important desservant directement et rapidement l’ouest balnéaire aussi bien que le nord où se situe la ville de [Localité 25]. Tous ces éléments font qu’il y a lieu de retenir que les parcelles doivent bénéficier d’une situation privilégiée.

Sur l’évaluation des indemnités

Sur l’indemnité principale des surfaces expropriées

Selon les dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, “le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant”.

En l’espèce, la CCIR se base sur un seul terme de référence, une vente portant sur la parcelle [Cadastre 3] de 13.939 m² située [Adresse 2], en zone Ue du PLU, pour un prix du mètre 2 de 346,27 euros.

De son côté, le TCO ne retient que des termes de référence se situant rigoureusement dans la zone Uv concernée par les biens en cause, soit la parcelle [Cadastre 8] pour 125 euros le m² et la parcelle [Cadastre 14] euros pour 85 euros le m², soit un prix moyen de 105 euros le m².

Le commissaire du gouvernement a choisi pour sa part de retenir des termes situés dans la zone Ue, permettant une constructibilité plus importante que la zone Uv, en y appliquant un correctif via un abattement retenu à 40 % pour retenir un prix de 185 euros le m².

Il convient pour fixer une juste indemnisation aux parcelles en cause de dire qu’elles se trouvent dans la zone Uv du PLU de la commune [Localité 16], dont la constructibilité s’avère très limitée, mais dans un secteur offrant diverses caractéristiques très positives permettant de retenir une situation privilégiée, laquelle sera atténuée quant à l’absence d’espaces végétalisés qu’impliquait pourtant la qualification verte du zonage auquel elles appartiennent.

Il convient de retenir les termes proposés par le TCO comme compris dans la zone Uv, pour un prix moyen de 105 euros le m², même s’ils ne sont que deux et qu’il s’agissait de terrains réservés. Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit des seules références fournies concernant la zone Uv proprement dite et qu’ils ne sauraient donc à ce titre être écartés.

Pour répondre à la notion de situation privilégiée appliquée aux biens, il devra être pris en compte des termes bien mieux valorisés.

Ainsi, il y a lieu de retenir deux termes situés dans la zone Ue qui offre une constructibilité plus importante que la zone Uv soit :

— la vente de la parcelle [Cadastre 13] réalisée en 2020 entre la commune [Localité 16] et une société immobilière portant sur un terrain à bâtir, la parcelle de forme rectangulaire comprenant un accès sur la voie publique et se situant à moins d'1,4 km des biens à évaluer ayant été vendue à 221,64 euros le mètre carré,

— la vente réalisée sur la parcelle [Cadastre 5], en 2020, entre deux sociétés portant sur une parcelle cadastrale de 2089 m², dans le zonage Uem du PLU, comprenant deux constructions un entrepôt et un atelier faisant l’objet d’une location distincte entre les parties à la vente. Le bien vendu est situé dans la zone industrielle et commerciale portuaire n°1. Il est destiné à recevoir des établissements industriels et commerciaux et des constructions d’entrepôts. Le terrain, de forme rectangulaire avec un accès à la voie publique, se situe à moins de 430 m des parcelles à évaluer et a été vendu au prix de 300,33 euros le m².

Enfin, pour tenir compte du fait que la parcelle est restée à l’état de broussaille sans faire profiter la zone d’un espace écologique et vert, il sera retenu un terme que le commissaire a écarté mais qui, dans les circonstances de l’espèce, remplit parfaitement son rôle de correctif à la situation privilégiée. Il s’agit de la vente concernant la parcelle [Cadastre 8] d’une superficie cadastrale de 948 m², faite par la CCIR à la société réunionnaise de produits pétroliers, concernant un terrain longiligne avec absence de constructibilité, la vente ayant été faite pour un prix de 125 euros le m² qui est pertinent de retenir en l’espèce.

La moyenne de ces 4 termes retenus est de 187,99 euros, qui sera arrondie à 188 euros le m² au titre d’une juste indemnisation.

L’indemnité principale est donc de 280.684 euros pour l’emprise totale de la parcelle [Cadastre 6] de 851 m² et partielle de la parcelle [Cadastre 9] de 642 m², pour un ensemble de 1493 m².

Sur l’indemnité de remploi des surfaces expropriées

Aux termes de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale ».

La CCIR demande au juge de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 20 % pour les 1ers 1.000 euros, 15 % à hauteur de 1.500 euros et 10 % pour le surplus.

Le TCO demande au juge de fixer cette indemnité à la somme de 17.768,50 euros.

La commissaire du gouvernement propose une indemnité de remploi de 28.620,50 euros, calculée sur la base de 20 % pour les 1ers 1.000 euros, 15 % à hauteur de 1.500 euros et 10 % pour le surplus.

Il sera retenu pour le calcul de l’indemnité de remploi le barème suivant :

. 20% entre 0 et 5 000 euros, soit 1.000 euros,

. 15% entre 5 001 et 15 000 euros, soit 1499,85 euros,

. 10% sur le surplus, soit 26.568,30 euros,

soit une indemnité de remploi de 29.068,15 euros arrondie à 29.068 euros.

Sur les indemnités accessoires

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Sur l’indemnisation accessoire relative aux délaissés de la parcelle [Cadastre 9]

La CCIR demande que l’emprise soit totale sur la parcelle [Cadastre 9] eu égard aux délaissements restants après expropriation et une indemnisation de ce chef disant ne pouvoir utiliser ces délaissés et notamment pas y faire construire des bureaux ou hangars.

La commissaire du gouvernement a retenu une indemnité pour dépréciation du surplus concernant le délaissé D de 383 m² selon le plan parcellaire fourni par la CCIR.

Le TCO indique qu’il ne peut être statué sur une demande non formée par les parties. Il convient à cet égard de souligner que la CCIR demande au juge de prendre en compte, au titre de l’indemnisation, l’entièreté de la parcelle [Cadastre 9] et non uniquement l’emprise concernée par la station. La CCIR motive précisément sa demande sur le fait que les délaissés restants ne lui permettent plus de bénéficier pleinement des surfaces restantes a fortiori pour construire dans le cadre de sa mission et du PLU. Le juge est donc parfaitement saisi de la surface concernant ces délaissés et d’une demande d’indemnisation à ce titre. Si celle-ci ne peut concerner une emprise totale, il y a lieu de dire que la CCIR a droit à une indemnisation au titre des terrains subsistant sur la parcelle [Cadastre 9] et de retenir son moyen selon lequel ces délaissés ne lui laisse pas une surface aisée pour y mener ses activités ce, en raison de la configuration de certains de ces délaissés tant au regard de la surface utile restante, de la forme de ces délaissés que de la présence des canalisations adjacentes ou de parcelles appartenant à des tiers en limite de propriété.

Les parties concernées par les canalisationsde 3656 m² en direction [Localité 16] et de 3477 m² le long de la voie de liaison portuaire en direction de [Localité 19] laissent de part et d’autre une surface pour les délaissés A de 3458 m², B de 5861 m², C de 1246 m² et D de 383 m².

Si lesdites surfaces peuvent être considérées comme suffisantes à la lumière des chiffres, il est permis de constater, sur la plan parcellaire, que le délaissé A, d’une largeur de 3458 m², est une bande de terrain qui s’étale tout en longueur et qui présente une surface moins importante que celle de la servitude de canalisation de 3656 m² qui la longe par le haut. Si ce délaissé s’étend de l’autre côté sur l'[Adresse 15], comme le souligne le TCO, sa largeur très faible ne permet pas l’édification de bâtis. Il en est de même du délaissé C qui, bien que constituant une surface plus compacte de 1246 m², se trouve pour sa part enserré de chaque côté par les servitudes de canalisation mais aussi par la station de refoulement ce qui déprécie sa valeur bien que donnant sur l'[Adresse 15]. Le délaissé D représente quant à lui un espace de 383 m² en forme de triangle si allongé dans sa pointe qu’il offre une surface disponible bien trop minime en son centre pour y établir une quelconque infractructure.

En revanche, le délaissé B est une très longue bande de terrain offrant une bonne largeur outre qu’il donne directement sur la parcelle [Cadastre 7] appartenant à la CCIR. Il n’y a donc aucune incidence le concernant au titre d’une dépréciation du surplus.

La situation géographique, la forme et les contraintes impactant les délaissés A, C et D conduisent à dire qu’existe manifestement une dépréciation du surplus sur ces terrains qu’il y a donc lieu d’indemniser. L’installation de la station de refoulement et des larges canalisations qui la complètent ont manifestement amputé la parcelle [Cadastre 9], propriété de la CCIR, en son milieu laquelle se trouve à présent de ce fait fortement morcellée et par là-même sévèrement impactée au titre des surfaces restantes.

L’indemnité de dépréciation du surplus a précisément pour objet de couvrir en cas d’expropriation partielle d’un bien, la moins-value que subit de ce fait la partie restante. Il y a dès lors lieu de dire que l’indemnité doit s’appliquer sur une surface de 5.087 m² (3458 + 1246 + 383) sur la base de la valeur au m² retenue, 188 euros, à laquelle il convient cependant d’appliquer un correctif de moins-value de 60 %.

Il sera dès lors retenu une indemnité de dépréciation du surplus relativement aux délaissé A, C et D de 382.542,40 euros (5087 x 188 x 0,40 %), arrondie à 382.542 euros.

L’indemnité de remploi étant une indemnité directement liée à l’indemnité principale, il n’y a pas lieu de fixer d’indemnité de remploi au titre d’une indemnité accessoire.

Sur l’indemnisation accessoire relative aux servitudes de canalisations d’utilité publique

S’agissant de la date à laquelle l’emprise de servitude doit être estimée, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation.

L’article L. 152-1 du code rural et de la pêche maritime prévoit qu’il est institué au profit des collectivités publiques, des établissements publics ou des concessionnaires de services publics qui entreprennent des travaux d’établissement de canalisations d’eau potable ou d’évacuation d’eaux usées ou pluviales une servitude leur conférant le droit d’établir à demeure des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis, excepté les cours et jardins attenant aux habitations.

L’article L. 152-2 indique que les contestations relatives à cette indemnité sont jugées comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les arrêtés préfectoraux du 28 mai 2018 ont institué une servitude sur fonds privés au profit notamment de la SIAPP (voir page 2) et l’ordonnance d’expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens immeubles en cause au TCO étant précisé que le TCO dispose à présent de la compétence au titre des eaux et de leur assainissement depuis la loi Notre du 7 août 2015.

L’établissement de cette servitude ouvre à l’évidence droit à indemnité pour la CCIR.

Le TCO demande au juge de fixer cette indemnisation en réparation du préjudice lié à l’existence d’une servitude d’utilité publique grevant la parcelle [Cadastre 9] à la somme de 96.276 euros.

La commissaire du gouvernement propose que cette somme soit fixée à 1.055.684 euros.

La CCIR ne demande pas d’indemnisation à ce titre puisqu’elle sollicite à titre principal une emprise totale de la parcelle [Cadastre 9], canalisations comprises.

Il ressort du plan parcellaire que l’emprise de canalisation représente une superficie totale de 7133 m² (3656 m² pour [Localité 20] et 3477 m² pour [Localité 19]) ce qui l’impacte donc en profondeur. La valeur du terrain à bâtir non viabilisé et non aménagé ayant été fixé à 188 euros le m², il convient d’appliquer ce tarif pour l’indemnisation de la servitude sur la superficie concernée mais d’appliquer un coefficient correctif de 60 % sur la valeur libre du terrain en friche et très limité en termes de constructibilité.

L’indemnité au titre des servitudes de canalisations sera fixé à 536.401,60 euros (7133 m² x 188 x 0,40), arrondi à 536.402 euros.

L’indemnité de remploi étant une indemnité directement liée à l’indemnité principale, il n’y a pas lieu de fixer d’indemnité de remploi au titre d’une indemnité accessoire.

Sur les autres demandes

Il convient de condamner le TCO aux frais irrépétibles engagés par la CCIR pour faire valoir ses droits en justice mais la somme demandée de 4.000 euros sera réduite à de plus justes proportions et fixée à 3.000 euros.

Le TCO sera donc condamné à payer à la CCIR la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation qui prévoient que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, le TCO sera dès lors condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge départemental de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

PRONONCE la jonction des instances enregistrées sous les RG 22/17 et RG 22/18 dans l’intérêt d’une bonne justice et DIT que l’instance ainsi jointe porte désormais le numéro de RG 22/17 ;

CONSTATE que, selon le plan parcellaire versé en procédure, l’emprise partielle expropriée de la parcelle [Cadastre 9] (ex [Cadastre 10]) est de 642 m² et non de 746 m² et qu’additionnée à l’emprise totale de la parcelle [Cadastre 6] de 851 m², l’emprise expropriée à indemniser concernant la station de refoulement dans son ensemble est de 1493 m² et non de 1597 m² ;

FIXE en conséquence au titre des indemnités dues à la Chambre de commerce et d’industrie de la Réunion (CCIR) par la Communauté du Territoire de la Cote Ouest (TCO) pour l’expropriation d’une surface de 1493 m² au titre de l’emprise totale de la parcelle [Cadastre 6] et partielle de la parcelle [Cadastre 9] concernant la station de refoulement des eaux usées, parcelles situées [Adresse 15] dans la zone industrielle de la commune [Localité 16] (Réunion) les sommes suivantes :

—  280.684 euros (deux cent quatre-vingt mille six cent quatre-vingt quatre euros) au titre de l’indemnité principale,

—  29.068 euros (vingt-neuf mille soixante-huit euros) au titre de l’indemnité de remploi ;

FIXE au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus relative aux délaissés A, C et D, pour un total de 5.087 m² sur la parcelle [Cadastre 9] due à la Chambre de commerce et d’industrie de la Réunion (CCIR) par la Communauté du Territoire de la Cote Ouest (TCO), la somme de 382.542 euros (trois cent quatre-vingt deux mille cinq cent quarante-deux euros) ;

FIXE au titre de l’indemnité due pour servitudes de canalisations sur la parcelle [Cadastre 9] à la Chambre de commerce et d’industrie de la Réunion (CCIR) par la Communauté du Territoire de la Cote Ouest (TCO) la somme de 536.402 euros (cinq cent trente-six mille quatre cent deux euros) ;

CONDAMNE la Communauté du Territoire de la Cote Ouest (TCO) à payer à la Chambre de commerce et d’industrie de la Réunion (CCIR) la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la Communauté du Territoire de la Cote Ouest (TCO) et en tant que de besoin l’y condamne.

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION