TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06718 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWRZ

Minute : 25/00107

ok

Madame [C] [P]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [E] [U] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE

Copie délivrée à :

Mme [E] [U] [M]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [E] [U] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 30 décembre 2022, Mme [C] [P] a donné à bail à Mme [E] [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°47.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] [P] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Mme [C] [P] a ensuite fait assigner Mme [E] [U] [M] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 5 décembre 2024, Mme [C] [P] – représenté par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, de :

• prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, de :

• condamner Mme [E] [U] [M] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7. 138, 96 € ;

• condamner Mme [E] [U] [M] au paiement de la somme de 1. 000 euros de domages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

• condamner Mme [E] [U] [M] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

• ordonner l’expulsion de Mme [E] [U] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard ;

• condamner Mme [E] [U] [M] au paiement d’une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• de condamner Mme [E] [U] [M] aux dépens le tout.

Mme [C] [P] précise que le dernier règlement a été effectué le 28 octobre 2024 pour un montant de 750 €.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 17 avril 2024, Mme [E] [U] [M] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [E] [U] [M], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [C] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en coursprévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 30 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2024, pour la somme en principal de 4. 434, 76 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 23 mars 2024 et Mme [E] [U] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [E] [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [C] [P], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [E] [U] [M].

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [E] [U] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient d’actualiser la dette malgré l’absence du défendeur, afin de vérifier le montant de la dette et d’ôter les frais de procédure indûs.

Mme [C] [P] produit un décompte démontrant que Mme [E] [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6. 800, 78 € à la date du 4 décembre 2024.

La défenderesse, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6. 800, 78 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4. 434, 76 € à compter du commandement de payer (22 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mars 2024, Mme [E] [U] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [C] [P] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [C] [P], Mme [E] [U] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Mme [C] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2022 entre Mme [C] [P] et Mme [E] [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de stationnement n°47 sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [U] [M] à verser à Mme [C] [P] la somme de 6. 800, 78 € (décompte arrêté au 4 décembre 2024, incluant décembre 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4. 434, 76 € à compter du 22 janvier 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [E] [U] [M] à verser à Mme [C] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [E] [U] [M] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE Mme [C] [P] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Mme [C] [P] de sa demande de condamnation en paiement de Mme [E] [U] [M] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [E] [U] [M] à verser à Mme [C] [P] une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,