TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05341 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOMD

Minute : 25/00296

S.A. [Adresse 11] [Adresse 14] VERT

Représentant : M^e Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS? avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [I] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 12],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Armand BOUKRIS, SELAS CABINET BOUKRIS avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [G],

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2018, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [I] [G] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 505,16 euros hors charges pour l’appartement et un loyer mensuel de 57,82 euros hors charges pour l’emplacement de parking, soit un loyer mensuel total de 703,12 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Madame [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1768,25 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 03 avril 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [I] [G] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,En tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Madame [I] [G] ainsi que de tout occupant de son chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de la défenderesse et à ses risques et périls,condamner Madame [I] [G] au paiement :

de la somme de 2989,01 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 250 euros au titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 15] par voie dématérialisée le 03 juin 2024.

À l’audience du 13 janvier 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8094,08 euros arrêtée au 06 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus. Elle fait état de la constance des impayés et est opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT expose que Madame [I] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [G], régulièrement assignée, à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 03 juin 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 03 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024.

En conséquence, les demandes de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 novembre 2018 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 14 novembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2018 à compter du 11 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 novembre 2018, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 06 janvier 2025 que la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté par le bailleur, la somme de 851,66 euros imputée pour des frais déjà compris dans les dépens (coût du commandement de payer, frais d’assignation, frais de saisine de la CCAPEX, notification de l’assignation au Préfet), et au titre des frais de « constat de sortie », acte qui n’apparaît pas justifié puisque la défenderesse occupe toujours le logement. Il convient également de déduire la somme de 167,64 euros imputée à la locataire au titre des pénalités de retard qui ne sont pas justifiées.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [I] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7074,78 euros, au titre des sommes dues au 06 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 1768,25 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [I] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 novembre 2018 entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part et Madame [I] [G] d’autre part, concernant le logement et un emplacement de parking situés [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 13], sont réunies à la date du 11 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [G] à compter du 11 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7074,78 euros, au titre des sommes dues au 06 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 1768,25 euros, et du présent jugement sur le surplus

CONDAMNE Madame [I] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE Madame [I] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX),

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE