TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00158 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QMY

Minute : 25/00720

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [S] [O] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Décembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [O] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Novembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 mars 2001, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, anciennement dénommé l’Office départemental de la Seine-Saint-Denis, a donné à bail à Mme [S] [O] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer initial de 1 466, 70 francs, soit 335,31 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024 a fait signifier à Mme [S] [O] [V] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 7 514,75 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 22 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [S] [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Mme [S] [O] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner à titre provisionnel Mme [S] [O] [V] au paiement de la somme de 8 365,40 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer,

Condamner à titre provisionnel Mme [S] [O] [V] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

La condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner Mme [S] [O] [V] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [S] [O] [V] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 6 décembre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 mai 2025, Mme [S] [O] [V] ayant expliqué qu’en raison de problèmes de santé, elle ne pouvait se présenter le 7 février 2025.

A l’audience du 2 mai 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation et s’est opposé à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire, même si des versements étaient intervenus, dès lors que la locataire ne comparaissait pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Après la clôture des débats, Mme [S] [O] [V] s’est présentée à la barre et a demandé à comparaître.

Par ordonnance du 2 juin 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 3 octobre 2025 pour permettre la comparution de la défenderesse.

A l’audience du 3 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 novembre 2025, Mme [S] [O] [V] ayant expliqué qu’en raison de problèmes de santé elle ne pouvait se présenter.

A l’audience du 7 novembre 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation actualisant la dette à la somme de 11 910,36 euros et s’est opposé à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire. Il a précisé que le dernier paiement datait de juin 2025 et ne correspondait pas à l’intégralité du loyer.

Mme [S] [O] [V] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette. Elle a expliqué que ses difficultés financières ne lui avaient pas permis de reprendre le paiement du loyer ni de respecter le plan d’apurement dont la mensualité était trop onéreuse.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 22 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 2 mars 2001 ne contient aucune clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. La seule clause résolutoire stipulée au contrat de bail est prévue en cas de défaut d’assurance. Or, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’a sollicité le constat de la clause résolutoire que pour défaut de paiement du loyer et le juge ne peut pas statuer ultra petita.

En conséquence, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Le bail n’étant pas résilié, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera également débouté de ses demandes de condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation, d’expulsion et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, au soutien de sa demande, verse aux débats le bail du 2 mars 2001, le commandement de payer délivré le 21 mai 2024 et un décompte de la créance actualisé au 30 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, faisant apparaître un solde d’arriéré locatif de 11 910,38 euros. Ce décompte mentionne au débit de la locataire 7 fois la somme de 7,62 euros pour « frais de dossiers ». Or le bailleur ne démontre pas que Mme [S] [O] [V] est bien débitrice de ces sommes. Il convient de les déduire de la somme réclamée.

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] [O] [V] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 11 857,04 (11 910,38 – 53,34) au titre des sommes dues au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande visant à voir ordonner à Mme [S] [O] [V] de remettre son attestation d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

La locataire ne justifie pas avoir produit l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 21 mai 2024 et rappelée par la citation.

En conséquence, il lui sera enjoint, sous astreinte, de produire cette attestation au propriétaire selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [O] [V], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût de l’assignation du 31 octobre 2024 mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 non nécessaire à la procédure. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer de sa demande de condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation de sa demande d’expulsion et de toutes ses demandes subséquentes,

Condamne Mme [S] [O] [V] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de la somme provisionnelle de 11 857,04 euros au titre des sommes dues au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision,

Enjoint à Mme [S] [O] [V] de communiquer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute de ce faire, Mme [S] [O] [V] sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter,

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Condamne Mme [S] [O] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût de l’assignation du 31 octobre 2024 mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ni celui des frais d’exécution de la présente décision,

Condamne Mme [S] [O] [V] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge