TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00662 – N° Portalis DB3S-W-B7J-225F

Minute : 25/00333

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [J] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Après la résiliation judiciaire d’un premier bail pour défaut de paiement des loyers et par acte sous signature privée en date du 30 mars 2009, l’office public de l’habitat de Seine-[Localité 14] désormais dénommé OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT a donné à bail à M. [J] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]. Le nouveau contrat stipule notamment que " toutes les clauses et conditions de l’engagement de location initial auquel renvoie le présent bail sont applicables de plein droit notamment celles qui concernent le prix et le paiement du loyer.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024 a fait signifier à M. [J] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 835,93 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-[Localité 14] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 août 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT a fait assigner M. [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 11 avril 2025, au visa des articles 834 à 838 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [J] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner à titre provisionnel M. [J] [K] au paiement de la somme de 2 825,11 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer

Condamner à titre provisionnel M. [J] [K] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de novembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner M. [J] [K] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] [K] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 11 avril 2025, l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 3 270,35 euros. Il a ajouté que, le paiement du loyer ayant été repris, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [K], n’a pas contesté la dette précisant qu’il s’agissait d’une dette de charges. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer 100 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 mars 2009, du commandement de payer délivré le 26 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse que l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 3 270,35 euros. M. [J] [K] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [K] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 3 270,35 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 30 août 2022 et la situation d’impayés locatif a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, d’un montant au moins égal à un terme de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention express constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office, sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. "

L’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT a fait signifier, le 26 avril 2024 à M. [J] [K] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 835,93 euros,

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 30 mars 2009 est résilié à la date du 27 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [J] [K] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 100 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [J] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [J] [K] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [J] [K] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [J] [K] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 27 juin 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Le locataire ne justifie pas avoir produit l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 26 avril 2024 et rappelée par la citation.

En conséquence, il lui sera enjoint, sous astreinte, de produire cette attestation au propriétaire selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [K], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et de l’assignation du 15 janvier 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 30 mars 2009 entre l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT et M. [J] [K], concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 27 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [J] [K] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT la somme provisionnelle de 3 270,35 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [J] [K] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [J] [K] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis que les autres versements devront intervenir en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] de M. [J] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [J] [K] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Enjoint à M. [J] [K] de communiquer à l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT son attestation d’assurance garantissant les risques locatifs pour l’année en cours, dans un délai de dix jours à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute de ce faire, M. [J] [K] sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 10 euros par jour de retard à s’exécuter,

Dit que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive,

Condamne M. [J] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 avril 2024 et de l’assignation du 15 janvier 2025, mais ne comprendront pas les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Condamne M. [J] [K] à payer à l’OPH SEINE-[Localité 14] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 16 mai 2025.

Le Greffier Le Juge