TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/03388 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5DE

N° de MINUTE : 25/00565

Madame [E] [O]

née le 8 novembre 1957 à [Localité 17]

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Me [A], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DEMANDEUR

C/

Maître [F] [S], Notaire au sein de la SELARL DELARUE & ASSOCIÉS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Marc PANTALONI de l’AARPI CABINET PANTALONI GREINER RACHWAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

Monsieur [G] [H]

né le 20 Octobre 1978 à [Localité 16] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [N] [M]

né le 15 Février 1967 à [Localité 18] (LIBAN)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [K] [L]

né le 15 Juin 1968 à [Localité 21] (LIBAN)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [Z] [P]

né le 20 Mars 1978 à [Localité 19] (LIBAN)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Ayant pour Avocat : Maître Maria PINEIRO CID de l’AARPI APM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0044

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 16 janvier 2023 par Me [S], Mme [O] a consenti à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] une promesse unilatérale de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien sis [Adresse 3] moyennant un prix de 830 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 18 septembre 2023 à 16h00.

Une indemnité d’immobilisation de 83 000 euros a été stipulée, sur laquelle une somme de 41 500 euros a été séquestrée entre les mains de Me [S].

Plusieurs avenants ont été signés, le dernier, du 29 septembre 2023, ayant porté le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un financement au 31 octobre 2023 et la date de réalisation de la promesse au 30 novembre 2023.

La vente n’ayant pas eu lieu, Mme [O] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

— M. [P], par acte d’huissier du 6 mars 2024 ;

— M. [M], par acte d’huissier du 15 mars 2024 ;

— M. [L], par acte d’huissier du 15 mars 2024 ;

— M. [H], par acte d’huissier du 6 mars 2024 ;

— Me [S], par acte d’huissier du 6 mars 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, Mme [O] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que les refus de prêt sont des refus de complaisance ;

— juger que Maître [S] a manqué à son devoir de conseil, d’efficacité et d’information et a manqué à ses obligations professionnelles ;

— juger que M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] n’ont pas respecté dans les délais de la promesse la condition suspensive de changement de destination et d’usage du bien; – juger que M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] ont usé des manœuvres fallacieuses dans le but de tromper Mme [O] ;

— juger que la perte de chance de Mme [O] par les actes fautifs de M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] à payer la somme de 83 000 euros à Mme [O] au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] à payer la somme de 53 039,05 euros à Mme [O] au titre des frais et dépenses du bien immobilier engagés ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] à verser la somme de 150 000 euros au titre du préjudice financier à Mme [O] ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] à verser la somme de 20 000 euros à Mme [O] au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] à restituer sous astreinte journalière d’un montant de 200 euros, les plans originaux des façades de l’ensemble immobilier remis aux géomètres, propriété de Mme [O] ;

En tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] aux entiers dépens de la présente procédure ;

— condamner in solidum M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] et Maître [S] à payer à Mme [O] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que Mme [O] supporte les frais non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer les demandes indemnitaires de Mme [O] irrecevables ;

— débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— autoriser Maître [S], notaire à [Localité 20], à remettre à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] la somme séquestrée de 41 500 euros ;

— condamner Mme [O] au paiement des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 41 500 euros depuis le 31 octobre 2023 jusqu’à parfaite restitution ;

A titre infiniment subsidiaire, s’il était fait droit total ou partiellement aux demandes Mme [O], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [O] au paiement d’une somme de 5 000 euros à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, Me [S] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre liminaire,

— prendre acte de ce que Me [S] s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 41 564 euros consignée entre ses mains ;

A titre principal,

— juger Me [S] bien-fondée en ses présentes écritures ;

— juger que Me [S] n’a pas manqué à ses obligations professionnelles ;

En conséquence,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Me [S] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, ou, à défaut d’écarter l’exécution provisoire de droit, juger que le montant de la condamnation qui sera prononcée soit déposé à la Caisse des dépôts et consignations, et/ou versée sur le compte Carpa du cabinet du cabinet Pantaloni Greiner Rachwan – AARPI qui le conservera en tant que séquestre et ce, jusqu’à l’expiration des voies de recours ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [O] et/ou toute autre partie succombant à verser à Maître [S], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, est réclamé le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 83 000 euros stipulée en page 12 de l’acte et dont le sort est ainsi réglé :

« La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise […] ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée, majorée de la somme de QUARANTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (41 500,00 EUR) devra être versée au plus tard dans les huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. […]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ».

Il convient, en conséquence, d’envisager la réalisation des conditions suspensives :

— à défaut d’accomplissement, les bénéficiaires peuvent solliciter la restitution de l’indemnité d’immobilisation, conformément à la clause « c) » ;

— en cas de défaillance fautive, les conditions suspensives doivent être réputées accomplies et, conformément à la clause « b) », la promettante peut en réclamer le bénéfice sous réserve d’avoir accompli les formalités prévues.

Sur la condition suspensive relative à l’autorisation d’urbanisme

En l’espèce, l’acte litigieux stipule, parmi les conditions suspensives :

« Autorisation expresse et définitive de changement d’usage et de destination des locaux actuellement destinés à l’habitation.

Compte tenu de la destination du BIEN envisagée par le bénéficiaire, l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage et de destination du bien, prévue à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Le BENEFICIAIRE pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cette autorisation administrative, les présentes seront caduques.

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’une autorisation administrative expresse et définitive avant le 16 juin 2023 pour le changement d’usage et de destination du bien objet des présentes.

Le BENEFICIAIRE déclare avoir déjà rencontré le maire de la commune qui aurait indiqué qu’il ne s’opposerait pas au projet.

Le BENEFICIAIRE s’engage à déposer la demande d’autorisation de changement de destination conforme au PLU, avant le 16 février 2023.

Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le PROMETTANT sera délié de toute obligation et sans indemnité. »

Sur ce, s’il est exact qu’à la date stipulée les bénéficiaires n’avaient pas obtenu d’autorisation d’urbanisme, force est de constater que ce fut le cas dix jours après seulement, ce qui témoigne des diligences entreprises, de sorte qu’il ne saurait être considéré que M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] ont, selon la lettre de l’article 1304-3 du code civil, empêché la réalisation de cette condition suspensive.

Sur la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt

Si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l’acquéreur qu’il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l’acquéreur a empêché l’accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

En l’espèce, la combinaison de la promesse et de l’avenant impliquait pour les bénéficiaires de justifier de l’accomplissement ou de la défaillance de la condition suspensive ainsi stipulée :

« le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix et travaux, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : Tout organisme.

— Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION CINQ CENT MILLE EUROS (1 500 000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 20 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 4% l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le [31 octobre 2023].

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [14] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire ;

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation sans que le BENFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…]

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Le tribunal entend préalablement faire observer :

— que Mme [O] n’a pas respecté le formalisme de la clause puisqu’elle n’a pas mis en demeure les bénéficiaires d’avoir à « lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition » par lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui s’en prévaloir ;

— que rien ne démontre que les attestations de refus de prêt soient fausses ou de complaisance, étant relevé que le fait que le courrier du CIC comporte le nom de Mme [O] ne permet pas de tirer une telle conclusion puisqu’il peut parfaitement s’agir d’une erreur de la banque ;

— que, contrairement à ce que soutient Mme [O], les bénéficiaires ne sont nullement tenus par principe de produire les demandes de prêt(s), mais seulement de démontrer par tous moyens qu’ils ont sollicité des crédits conformes aux stipulations de la promesse, ces preuves demeurant soumises à l’appréciation du tribunal ;

— qu’il ne peut être considéré que les bénéficiaires ont volontairement failli à la réalisation de la condition suspensive de financement en demandant un prêt qui n’avait aucune chance d’être accordé puisque l’article 1304-3 du code civil concerne uniquement les diligences entreprises en vue de la réalisation de ladite condition suspensive, que la promettante était au demeurant parfaitement en droit de refuser.

Sur ce, et sur le fond, les bénéficiaires se prévalent de deux refus bancaires témoignant de ce qu’ils ont sollicité des prêts conformes aux stipulations dans le délai imparti :

— refus du CIC du 30/10/2023 visant une demande de prêt de 1 500 000 euros à 4% sur 20 ans ;

— refus de la Banque populaire du 30/10/2023 visant une demande de prêt de 1 500 000 euros à 4% sur 20 ans.

Partant, la condition suspensive a régulièrement défailli et les demandes de Mme [O] dirigées contre M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] seront rejetées.

Sur les demandes dirigées contre le notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu’il s’assure, par ses vérifications, de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

En l’espèce, si le notaire est effectivement tenu d’assurer la validité (qui n’est pas ici en cause) et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ainsi que d’éclairer les parties, il n’en demeure pas moins qu’il n’est qu’un garant juridique et non un conseiller en opportunité économique. A ce dernier égard, la demanderesse affirme qu’il est rétrospectivement évident que M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] n’auraient jamais obtenu de prêt sans pour autant le démontrer, le tribunal ignorant tout des capacités moyennes d’emprunt d’un groupement de professionnels de santé.

Par ailleurs, les éventuels manquements déontologiques du notaire ne relèvent pas de la compétence du tribunal, qui n’est pas l’instance disciplinaire de la profession, et sont en tout état de cause sans lien de causalité avec les préjudices allégués.

Partant, les demandes dirigées contre Me [S] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [O], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [O], succombant à l’instance, sera condamnée à payer :

—  3 000 euros à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] ;

—  3 000 euros à Me [S].

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [O] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation dirigée contre M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] ;

DEBOUTE Mme [O] de ses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts dirigées contre M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] ;

AUTORISE le notaire séquestre à restituer à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] les sommes détenues au titre de la promesse unilatérale de vente du 16 janvier 2023 ;

DEBOUTE Mme [O] de ses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts dirigées contre Me [S] ;

MET les dépens à la charge de Mme [O] ;

CONDAMNE Mme [O] à payer à M. [P], M. [M], M. [L] et M. [H] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] à payer à Me [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT