TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03467 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2D4

N° de MINUTE : 25/878

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (93)

pris en la personne de son syndic la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représenté par Maître [Y], avocat au Barreaude SEINE SAINT DENIS, vestiaire 191

C/

DEFENDEUR

Société YK IMMO

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à SAINT-DENIS (93) a assigné la société YK IMMO devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la société dénommée YK IMMO à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] (93), les sommes de :

* 33 554,63 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 février 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

* 2 252,18 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2023 ;

* 1 500 euros à titre de dommages pour résistance abusive ;

— condamner la société dénommée YK IMMO en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La signification de cette assignation a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile.

La lettre recommandée avec avis de réception envoyée par le commissaire de justice à la société YK IMMO à l’adresse « [Adresse 2] ci-devant et actuellement [Adresse 4] » a été retournée avec la mention « Destinataire inconnu à l’adresse ».

La société YK IMMO n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 20 mars 2025 et au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal puis au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la société YK IMMO ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) verse aux débats pour établir la propriété de la société YK IMMO une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 et que la société YK IMMO est propriétaire des lots n°12 et 14 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] (pièce demandeur n°1).

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) réclame à la société YK IMMO les charges de copropriété pour la période du 28 février 2017 au 13 février 2024 1er appel trimestriel 2024 inclus pour les lots n°12 et 14 au sein de cet immeuble.

Les appels de fonds produits aux débats font référence pour la société YK IMMO au lot n°10 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7].

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) verse donc aux débats des éléments contradictoires, qui sont insuffisants à établir la propriété de la société YK IMMO au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] et le numéro du ou des lots dont elle est propriétaire durant la période de charges réclamées du 28 février 2017 au 13 février 2024.

Il y a lieu de souligner que l’assignation introductive d’instance a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, qui mentionne comme destinataire la « SCI YK IMMO, [Adresse 2] Ci-devant et actuellement [Adresse 5] ».

Il en résulte que l’adresse de la société YK IMMO demeure incertaine et cela ne permet pas de confirmer sa propriété au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Adresse 13] (93).

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) ne justifie pas du bien-fondé de la créance de charges de copropriété qu’il réclame à la société YK IMMO.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024 1er trimestre 2024 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la société YK IMMO.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] (93) a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93), partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 13 février 2024 1er trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 13] (93) de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART