TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 21/04219 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VF2U

N° de MINUTE : 25/00592

Monsieur [G] [Y] [P]

né le 04 mars 1957 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [S] [A] épouse [P]

née le 01 janvier 1981 à [Localité 16] (BURKINA FASO)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Ayant pour Avocat : Maître [X], avocat au barreau de MELUN

DEMANDEURS

C/

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 6] ( [Adresse 10] ) représenté par son syndic en exercie, le cabinet [I] pris en la personne de son Gérant Madame [C] [I]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par M^e Marie-Clémentine ANOUCHIAN, SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R.109

Maître [J] [R], Notaire

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

La S.C.P. [E] [Z] venant aux droits de la SCP ALAUZE et [Z]

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par M^e Jérôme HOCQUARD, la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 87

Intervenante forcée

Le CABINET [I]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

Intervenant forcé

Monsieur [H], [O] [D]

né le 27 juin 1950 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 11]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Juin Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 14 septembre 2006, M. [D] a vendu à M. [P] et Mme [A] épouse [P] les lots n°2, 26 et 28 (ce dernier étant issu de la réunion des anciens lots n°10, 11, 13 et 15 ayant donné lieu à une modification du règlement de copropriété instrumentée par Me [R]) d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] et dont le syndic était M. [I].

En 2019, SCI Wowo a acquis les lots n°22 (un studio) et 16 (une cave) et s’est rendue compte que ce dernier lot était occupé par les consorts [P].

Le 11 décembre 2020, les consorts [P] et la SCI Wowo ont échangé la cave n°11 appartenant à M [P] avec la cave n°16 qui avait été annexée par le précédent propriétaire lors de la création du local d’habitation.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier des 29 mars et 19 avril 2021, M. [P] et Mme [A] épouse [P] ont fait assigner M. [D], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et Me [R] (notaire) devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par actes d’huissier du 9 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCP [E] [Z] et la SARL Cabinet [I] aux fins de garantie devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Avisé selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [D] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 9 mai 2022 soulevée par la SCP [E] [Z].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 mars 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 30 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 septembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, M. [P] et Mme [A] épouse [P] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

— dire et juger que M. [D] n’a pas satisfait à son obligation de délivrance ;

Subsidiairement,

— dire et juger que M [D] s’est rendu coupable d’un dol lors de la conclusion de la vente ;

Très subsidiairement,

— dire et juger que la vente est entachée d’un vice caché ;

— dire et juger que Me [R] et le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet [I] et S.C.P. [E] [Z] ont commis des fautes et des négligences qui engagent leurs responsabilités ;

— dire et juger que l’annulation de la vente ne peut plus être prononcée ;

— dire et juger que le préjudice subi se chiffre à 41 773 euros ;

En conséquence,

— condamner solidairement, M [D], Me [R] et le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet [I] et S.C.P. [E] [Z] à payer aux époux [P] la somme de 45 480,20 euros en réparation de leur préjudice ;

— condamner solidairement M [D], Me [R] et le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet [I] et S.C.P. [E] [Z] à payer aux époux [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M [D], Me [R] et le syndicat des copropriétaires ainsi que le cabinet [I] et S.C.P. [E] [Z] aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024 (et signifiées à M. [D] par acte d’huissier du 16 septembre 2024), la SCP [E] [Z] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (93) pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [I],10 [Adresse 19] (94), de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCP [E] [Z] ;

— débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCP [E] [Z] ;

Subsidiairement,

— condamner in solidum entre eux, M. [D], Maître [R] et le cabinet [I], à relever indemne et garantir la SCP [E] [Z] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elles en principal, frais et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] (93), pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet [I],10 [Adresse 19] (94) et toutes autres parties succombantes, in solidum entre elles, à verser à la SCP [E] [Z] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que le syndicat des copropriétaires est recevable et bien fondé en ses écritures ;

— rejeter les demandes de M. et Mme [P] à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— juger que le syndic [I], la SCP [E] [Z], Maître [J] [R] ont commis des fautes engageant leur responsabilité ;

— juger que le syndic [I], la SCP [E] [Z], Maître [J] [R] et M. [D] garantiront le syndicat des copropriétaires de toutes condamnation éventuelle ;

— juger que les époux [P] ont commis une faute assimilable à une légèreté blâmable ;

— condamner M. et Mme [P] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive ;

— condamner M. et Mme [P] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, la SARL cabinet [I] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal :

— constater l’absence de faute du cabinet [I] ;

— constater l’absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ;

— constater l’absence de préjudice indemnisable opposable au cabinet [I] ;

— en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée en l’espèce ;

En conséquence :

— débouter les époux [P], le syndicat des copropriétaires, la SCP [Z], Maître [R] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre du cabinet [I] ;

A titre subsidiaire et reconventionnel :

— condamner M. [D] et Maître [R] à relever indemne et garantir le cabinet [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En toute hypothèse :

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner les époux [P] et le syndicat des copropriétaires, ou à défaut tout succombant, à verser au cabinet [I] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, Me [R] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer Me [R], notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions ;

Vu l’article 1240 du code civil,

— juger que M. et Mme [P] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire ;

— débouter M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. [D], la SCP [Z] et le cabinet [I] à garantir Maître [R] pour toutes condamnations qui pourraient être prononcés à son encontre ;

En tout état de cause,

— débouter le cabinet [I], le syndicat des copropriétaires et la SCP [E] [Z] de leurs demandes en garantie ;

— débouter M. et Mme [P] de leur demande de condamnation solidaire ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens d’instance, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes non signifiées à M. [D], partie défaillante

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, les demandes présentées contre M. [D], partie défaillante, qui ne lui ont pas été signifiées seront comme telles déclarées irrecevables.

Sur les demandes principales en paiement

Sur la responsabilité du vendeur, M. [D]

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon les articles 1217 et 1231-1 du même code, demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme.

Ainsi, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente, ce qui signifie non seulement que le bien délivré doit être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre que ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre, spécifiées par la convention des parties.

En l’espèce, il résulte du certificat de notaire que M. [D] a vendu les biens suivants :

« lot numéro deux (2)

Un appartement situé au rez-de chaussée, à droite de l’entrée de l’immeuble, prenant jour sur le jardin, comprenant entrée, cuisine et une chambre.

Et les quarante/mille vingtièmes (40/1020èmes des parties communes générales.

Lots numéro vingt six (26)

Un jardin.

Et les neuf/mille vingtièmes (9/1020 èmes) des parties communes générales.

Lots numéro vingt-huit (28)

Un local à usage d’habitation situé au rez-de-jardin, comprenant : cuisine, séjour, chambre, salle d’eau-WC.

Et les soixante-cinq/mille vingtièmes (65/1020 èmes) des parties communes générales. »

Or, il résulte des faits de l’espèce que M. [D] a vendu un lot qui ne lui appartenait pas puisqu’il a inclus le lot n°16 dans l’emprise matérielle du bien vendu alors que le lot n°28 ne réunit que les anciens lots n°10, 11, 13 et 15.

Sur la responsabilité des autres défendeurs

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il doit d’abord être observé que les préjudices dont les consorts [P] demandent réparation sont tous en lien avec la question de l’annexion du lot 16 par leur vendeur, M. [D], qui n’a été validée par aucun des autres défendeurs.

Par ailleurs, s’il était effectivement matériellement impossible de réunir le lot 11 aux lots 10, 13 et 15, il n’en demeure pas moins que la validation juridique de cette réunion est sans lien de causalité avec le fait que M. [D] ait matériellement (et non juridiquement) annexé à tort le lot n°16.

Partant, les demandes dirigées contre Me [R], le syndicat des copropriétaires, le cabinet [I] et la SCP [E] [Z] seront rejetées.

Sur les préjudices

En l’espèce, il convient d’examiner les demandes poste de préjudice par poste de préjudice.

En premier lieu, le tribunal ne peut considérer que la découverte de l’erreur de propriété ait contrarié le souhait des époux [P] de vendre leur bien concomitamment à l’achat d’une résidence dans l'[20] dès lors que près de dix-sept mois se sont écoulés entre l’achat de ladite résidence (en octobre 2017) et l’assignation par la SCI Wowo (28 mars 2019) sans qu’ils ne démontrent aujourd’hui avoir entrepris aucune démarche en vue de la mise en vente durant ce laps de temps.

Partant, les préjudices en lien avec le supposé retard de la vente, c’est-à-dire l’indemnisation des préjudices financiers résultant du paiement des impôts liés à la propriété, des charges de copropriété, de l’assurance de prêt immobilier et de la perte locative ainsi que le préjudice moral et le préjudice de jouissance, doivent être regardés comme étant sans lien de causalité avec la découverte de l’erreur de propriété, de sorte que les demandes seront rejetées.

En deuxième lieu, en dépit d’une lecture attentive, le tribunal n’a pu identifier dans l’acte d’échange conclu avec la SCI Wowo (pièce n°5 en demande) une quelconque dette de 5 000 euros mise à la charge des consorts [P], étant observé que l’acte stipule en réalité le contraire : « les échangistes évaluent chacun des BIENS échangés à la même somme de 5 000 EUR. En conséquence, le présent échange est fait sans soulte ni retour de part ni d’autre », de sorte que la demande présentée de ce chef sera rejetée.

Il convient en revanche de retenir les frais d’acte à hauteur de 4 110 euros ainsi qu’un préjudice moral, constitué par les tracas liés à la situation, à hauteur de 2 000 euros. M. [D] sera condamné à leur payer ces sommes.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’ancien article 1382 du code civil, devenu 1240 à compter du 1er octobre 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation.

En l’espèce, les éléments soulevés par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants à caractériser une faute des consorts [P] faisant dégénérer le droit d’agir de ces derniers en abus dès lors qu’ils ont pu se méprendre sur leurs droits, de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [D], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [D], condamné aux dépens, sera condamné à payer à M. [P] et Mme [A] épouse [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

M. [P] et Mme [A] épouse [P] seront condamnés à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Me [R] sera débouté de sa demande.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 000 euros à la SCP [E] [Z] ;

—  2 000 euros au cabinet [I].

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes dirigées contre M. [D] par le syndicat des copropriétaires, la SARL cabinet [I] et Me [R] ;

DEBOUTE M. [P] et Mme [A] épouse [P] de leurs demandes dirigées contre Me [R], le syndicat des copropriétaires, le cabinet [I] et la SCP [E] [Z] ;

DEBOUTE M. [P] et Mme [A] épouse [P] de leurs demandes en paiement au titre des impôts liés à la propriété, des charges de copropriété, de l’assurance de prêt immobilier, de la perte locative, du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [P] et Mme [A] épouse [P] de leur demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnité versée à la SCI Wowo ;

CONDAMNE M. [D] à payer à M. [P] et Mme [A] épouse [P] :

—  4 110 euros au titre des frais d’acte ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en paiement ;

MET les dépens à la charge de M. [D] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] à payer à M. [P] et Mme [A] épouse [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] et Mme [A] épouse [P] à payer 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2 000 euros à la SCP [E] [Z] ;

—  2 000 euros au cabinet [I] ;

DEBOUTE Me [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par M. David BRACQ-ARBUS, Juge, et par M^me Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT