TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/04533

N° Portalis DB3S-W-B7J-3BXE

Minute : 930/25

Monsieur [C] [R] [D]

Société SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [E] [O] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. [F]

Le 1er Septembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [N] [P], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [C] [R] [D], demeurant [Adresse 9] (GUADELOUPE)

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat prenant effet le 2 décembre 2022, Monsieur [C] [D], représenté par son mandataire l’Agence de la Mairie, a donné à bail à M. [E] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 800 euros, d’une provision sur charges mensuelles de 50 euros, et d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le bailleur a donné mandat de gestion à l’agence ORPI, Agence de la Mairie, laquelle a souscrit un contrat d’assurance auprès de la société Garantme, couvrant l’ensemble des lots à usage d’habitation géré par l’agence. La société Garantme, courtier, s’est fait déléguer la distribution et la gestion des contrats d’assurance pour loyers impayés de la société SEYNA, assureur.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [D] a fait signifier au locataire le 14 février 2024 un commandement de payer la somme de 1605,88€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2024, visant la clause résolutoire.

Monsieur [C] [D] et la société SEYNA ont ensuite fait assigner M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le défendeur à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [C] [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir;

— à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner M. [E] [F] au paiement :

«  de la somme de 3245,32 € au titre des loyers et décembre au terme de janvier 2025 inclus, montant à parfaire au jour du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, ainsi répartie 468,89 euros à Monsieur [C] [D] et 2776,43 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [C] [D] à hauteur de ce montant,

«  d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

«  de la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,.

A l’appui de leurs prétentions, les requérants rappellent que le paiement des loyers et des accessoires est une obligation essentielle du contrat de location, dont la meconnaissance est susceptible d’entrainer la résiliation du bail. Ils exposent qu’au titre du contrat de cautionnement, la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 2776,43 euros et qu’en vertu de l’atricle 1346-1 du code civil et de quittances subrogatives, la caution est subrogée dans les droit du bailleur à hauteur de cette somme.

A l’audience du 26 mai 2025, Monsieur [C] [D] et la société SEYNA, représentés, ont réactualisé la créance locative à la baisse à un montant de 3145,32 euros au titre de l’arriéré arrêté à la date du 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Ils ont indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Ils ont exposé toutefois s’opposer à l’octroi de délais de paiement à la partie défenderesse.

M. [E] [F], comparant, n’a pas contesté le principe et le montant de la dette. Il a exposé percevoir un salaire mensuel de 1800 euros par mois et vivre en couple. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement et s’acquitter des sommes dues par des règlements de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la société SEYNA

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne le subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

En l’espèce, par quittances subrogatives qu’elle produit, la société SEYNA justifie avoir réglé au bailleur la somme de 2776,43 euros au titre d’un reliquat de loyers et charges dus, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [C] [D] et la société SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions de Seine Saint Denis, le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [C] [D] et la société SEYNA produisent un décompte indiquant que M. [E] [F] restent devoir la somme de 3145,32 euros à la date du 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sera toutefois déduite des sommes réclamées la somme de 591,07 euros, correspondant à des charges pour lesquelles aucun justificatif n’est versé aux débats,

M. [E] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 2554,25 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 22 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, laquelle devra être réglée à la société SEYNA.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis la délivrance de l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 22 mai 2025 que la dette s’élève à 2554,25 euros, après déduction de charges non justifiées.

L’examen du décompte démontre des paiements réguliers depuis février 2025, mais in-suffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, le locataire justifie à l’audience, d’une part de sa situation personnelle et fi-nancière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être ainsi en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfai-sant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la rési-liation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [E] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local sur le fondement de l’article 1240 du code civil, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il convient également de le condamner à verser à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [D] et la société SEYNA aux fins de résiliation judiciaire,

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à la société SEYNA la somme de la somme de 2554,25 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 22 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse,

AUTORISE M. [E] [F] à s’acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la pre-mière fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc,

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  le contrat de location prenant effet le 2 décembre 2022 concernant les locaux si-tués [Adresse 5] à [Localité 10] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signi-fication d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force pu-blique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, con-formément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à [C] [D] une indemnité d’occupa-tion égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effec-tive des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE