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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03635 – N° Portalis DB3S-W-B7J-246C

Minute : 25/952

Madame [B] [K] veuve [X]

Représentant : M^e Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0959

C/

Monsieur [N] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e COLIN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 11 Août 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [B] [K] veuve [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2023, Madame [B] [K] veuve [X] a donné à bail à Monsieur [N] [I] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 900 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, Madame [B] [K] veuve [X] a fait signifier à Monsieur [N] [I] un commandement de payer la somme de 9812 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Madame [B] [K] veuve [X] a fait assigner Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,Prononcer la résiliation du bail du 12 octobre 2023 pour défaut de loyauté et de paiement régulier des loyers,Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Ecarter l’application du délai de 2 mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [N] [I] à lui payer :La somme de 900 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux par la remise des clefs ou reprise des lieux,12512 euros au titre des loyers et du dépôt de garantie à janvier 2025 inclus,5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Les dépens comprenant le coût du commandement du 29 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 janvier 2025.

Par ordonnance de référé du 24 mars 2025, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du Raincy du 26 mai 2025.

La décision a été signifiée à Monsieur [N] [I] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025.

À l’audience du 26 mai 2025, Madame [B] [K] veuve [X], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16112 euros arrêtée au 26 mai 2025.

Elle expose au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et 1104 du code civil, que le locataire ne paye pas régulièrement les loyers et charges et a remis des faux documents en vue de la conclusion du contrat de location, ce qui justifie la résiliation du contrat et son expulsion.

Monsieur [N] [I], régulièrement cité, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 26 mai 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [B] [K] veuve [X] aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s’élève à 16112 euros. L’examen du décompte démontre l’absence de paiements, depuis mars 2024.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

D’autre part, il apparait que le chèque remis lors de la conclusion du bail au titre du dépôt de garantie à hauteur de 2700 euros, de Monsieur [M] [S] est revenu impayé en raison d’une opposition pour motif de vol. De plus, les pièces remises à l’occasion de la conclusion du contrat au nom de Monsieur [M] [S] apparaissant comme « caution » sont des documents falsifiés, ainsi que cela ressort des échanges avec la société CEGELEM qui explique que les bulletins de salaire ne correspondent pas à ceux émis par l’entreprise, et avec Monsieur [M] [S] qui indique n’avoir jamais été en contact avec [B] [K] veuve [X]. Ces éléments ont fait l’objet d’un procès-verbal de dépôt de plainte auprès des services de police le 8 mars 2024.

Il s’ensuit que Monsieur [N] [I] a également manqué à son obligation de payer le dépôt de garantie.

Il s’agit de manquements graves du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 17 janvier 2025, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mai 2025 que Madame [B] [K] veuve [X] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Madame [B] [K] veuve [X] la somme de 16112 euros, au titre des sommes dues au 26 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [B] [K] veuve [X] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de

Sur les modalités d’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu des conditions de conclusion du contrat, et notamment de la remise pour encaissement d’un chèque déclaré volé, il apparait que Monsieur [N] [I] a fait preuve de mauvaise foi. Il convient dès lors de supprimer le délai de deux mois.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [K] veuve [X] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Madame [B] [K] veuve [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [B] [K] veuve [X] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 octobre 2023 entre Madame [B] [K] veuve [X] d’une part, et Monsieur [N] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au jour de l’assignation, le 17 janvier 2025,

DIT que Monsieur [N] [I] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [I] à compter du 17 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [B] [K] veuve [X] la somme de 16112 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mai 2025 échéance de mai incluse,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [B] [K] veuve [X] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [B] [K] veuve [X] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Madame [B] [K] veuve [X] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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