TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08949 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M47

N° MINUTE : 4

Assignation du :

10 Juillet 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[M] [Z][2]

[2] À M^e CONSEIL et M^e MARCET ; CCC à M. [Z] et Mme [K]

[Adresse 10] – 01 40 72 89 17

Médiateur : [L] [K]

[Adresse 2] – 06 33 43 34 24 – [Courriel 12]

JUGEMENT

rendu le 03 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL CHOPIN

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

DEFENDERESSE

S.A. C.P.P.J.

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20 décembre 2007, la société du [Adresse 17], aux droits de laquelle vient la société Capital Pierre [Adresse 17] (ci-après la société CPPJ) a donné à bail à la société Hôtel Chopin divers locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 17] » sis à [Localité 16], [Adresse 1] et [Adresse 9], à usage d’hôtel de tourisme, moyennant un loyer annuel en principal de 85.000 euros.

Par jugement rendu le 7 décembre 2008, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 29 juin 2016 par la société CPPJ à la société Hôtel Chopin le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés « [Adresse 17] », [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Localité 16] à compter du 1er janvier 2017, a dit que les locaux étaient monovalents et que le prix du bail renouvelé devait être fixé en application des critères posés par l’article R 145-10 du code de commerce, et avant dire droit a ordonné une expertise.

Par jugement du 16 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à la somme de 143.000 euros HT HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017.

La société Hôtel Chopin a interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de Paris laquelle, par arrêt du 28 juin 2023, a infirmé le jugement du 16 décembre 2020, et statuant à nouveau, a fixé à la somme de 125.248 euros HT HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022, la société Hôtel Chopin a adressé à la société CPPJ une demande de révision du loyer à la baisse, au visa des dispositions de l’article L145-38 alinéa 3 du code de commerce, pour le faire fixer à la somme de 80.000 euros par an hors charges, hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023, la société CPPJ a indiqué à la société Hôtel Chopin qu’elle entendait voir fixer le loyer révisé à compter du 10 mai 2022 date d’effet de la demande en révision précédemment notifiée au loyer plafond découlant de la variation indiciaire intervenue depuis le renouvellement du bail, en l’absence de tout fondement de sa demande de fixation du loyer à la baisse, soit à la somme annuelle de 141 484,70 euros HT HC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 28 novembre 2023, la société Hôtel Chopin a notifié son refus d’accepter ce loyer révisé aux indices et selon mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2024, elle a sollicité la fixation du loyer du bail révisé à la somme annuelle de 66 296 euros HT HC au visa de l’article L145-38 du code de commerce.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la société Hôtel Chopin a fait assigner la société CPPJ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, dans les termes de son mémoire en demande s’agissant de la demande principale en fixation du loyer du bail révisé.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025 lors de laquelle, développant oralement les termes de son dernière mémoire notifié par lettre recommandée du 26 mars 2025 avec accusé de réception du 27 mars 2025, la société Hôtel Chopin demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer à 66.296 euros par an en principal le loyer révisé au 10 mai 2022,

— juger que la société C.P.P.J. doit lui restituer les trop-perçus de loyer depuis le 10 mai 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la révision, puis à compter de chaque échéance trimestrielle.

Au cas où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, ordonner une expertise pour estimer la valeur locative à la date de la révision, soit au 10 mai 2022, étudier les modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité entre le début du bail à effet du 1er janvier 2017 et la présente révision à effet du 10 mai 2022 et vérifier qu’elles ont entraîné une baisse de la valeur locative de plus de 10 % sur cette période,

— fixer le loyer provisionnel à 66.296 euros par an en principal à effet du 10 mai 2022, jusqu’à la fixation définitive,

— débouter la société C.P.P.J de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer la société C.P.P.J irrecevable comme prescrite en sa demande de plafonnement du loyer à 141.484,70 euros par an HC, HT,

Subsidiairement. si la révision du loyer à la valeur locative à la baisse était écartée et la demande de prescription rejetée, juger que la valeur locative se trouve inférieure au montant du loyer plafonné ainsi qu’au montant du loyer en cours et, dans ces conditions, fixer le loyer révisé au montant du loyer en cours, soit 125.248 euros par an HC, HT à compter du 10 mai 2022,

— condamner la société C.P.P.J. au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En réplique, développant oralement les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 29 avril 2025 avec accusé de réception du 30 avril 2025, la société CPPJ demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— la juger recevable en ses demandes découlant du mémoire notifié par ses soins le 16 janvier 2025, en l’absence de toute prescription opposable sur le fondement des dispositions légales, ledit mémoire ayant été notifié dans les 2 années du mémoire préalable de la société locataire, qui avait lui-même interrompu la prescription à l’égard des deux parties, en conformité avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur ce point, et débouter la société locataire de ses prétentions de ce chef,

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— juger qu’en l’absence de toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours de la période de référence, soit entre le 1er janvier 2017 et le 10 mai 2022, comme de tout lien de causalité entre ladite modification et la baisse alléguée de la valeur locative, le loyer du bail révisé à compter de la seconde de ces dates doit être fixé au loyer plafond découlant de la variation indiciaire, soit à une somme annuelle en principal de 141.484,70 euros HT/HC,

— débouter la société locataire de ses prétentions injustifiées de ce chef,

— juger que les compléments de loyer produiront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et jusqu’à leur complet paiement, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouter la société locataire de ses prétentions fondées sur la fixation du loyer révisé à compter du 10 mai 2022 à une somme de 656.196 euros HT HC/an,

— débouter également la société locataire de sa demande d’expertise en vue d’apprécier la valeur locative à la date de révision, dés lors qu’elle échoue à démontrer l’existence de critères légaux permettant la recherche d’une telle valeur, en l’absence principalement de toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours de la période de référence,

A titre subsidiaire :

Dans l’hypothèse où, par impossible, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité serait retenue en l’espèce, avec pour conséquence la fixation du loyer à la valeur locative appréciée conformément aux paramètres découlant de l’article L.145-38, notamment en son dernier paragraphe, et de l’article R. 145-10 du code de commerce :

— fixer le loyer du bail révisé à effet du 10 mai 2022 à la valeur locative appréciée sur la base des critères imposées par la méthode hôtelière, soit une somme annuelle en principal de 150.000 euros HT/HC et ce, en l’absence de toute prise en compte des investissements réalisés par la société locataire dans les lieux loués, conformément aux dispositions légales explicites sur ce point;

À titre infiniment subsidiaire,

Dans l’hypothèse où, nonobstant l’absence de démonstration de la réunion des critères prévus par la loi à cet effet, la présente juridiction entendrait ordonner une mesure d’expertise en vue d’apprécier l’existence, ou non, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ainsi que d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative liée à cette prétendue modification, sur la période alléguée :

— dire qu’il appartiendra à l’expert désigné à cet effet d’apprécier l’existence, ou non, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue sur la période alléguée, ainsi que d’une variation de plus de 10% de la valeur locative liée exclusivement à cette prétendue modification ;

— dire que les honoraires de l’expert seront avancés par la société Hôtel Chopin qui se trouve demanderesse à la mesure d’instruction,

— juger que le loyer provisionnel sera, pendant la durée de l’instance, fixé au montant du loyer plafond, soit la somme de 141 487,70 euros HT HC/an ;

En tout état de cause :

— débouter la société Hôtel Chopin de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Hôtel Chopin à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 26 septembre 2025, prorogé au 3 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

En application de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R 145-10 du même code dispose enfin que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé à effet du 1er janvier 2017 pour une durée de neuf ans et par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 10 mai 2022 la société Hotel Chopin a sollicité de la société CPPJ la révision du loyer.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er novembre 2017, date d’effet du bail, et le 10 mai 2022, date de la demande de révision du loyer.

Au soutien de sa demande, la société Hôtel Chopin fait valoir en substance qu’elle a consulté M.[F] [C], expert inscrit près de la cour d’appel de Paris, dont le rapport confirme l’existence de modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité sur la période à considérer du 1er janvier 2017 au 10 mai 2022. Elle précise que M. [C] recense sur cette période les manifestions des gilets jaunes, la crise sanitaire provoquée par la Covid 19 , la baisse de fréquentation du [Adresse 17] et du Musée [14], la fermeture des musées et des salles de spectacles et la baisse du trafic passagers des aéroports parisiens. Elle expose que les évolutions matérielles des facteurs locaux de commercialité listées par M. [F] [C] ont eu un impact concret et direct sur son activité. Elle précise que la valeur locative en 2022 (révision) s’élève à 66.296 euros par an HC, HT et que la cour d’appel a définitivement fixé à 125.248 € par an HC, HT valeur locative lors de la dernière fixation du loyer renouvelé en 2017, de sorte qu’il existe une variation de plus de 10 % de la valeur locative au cours de la période à considérer, variation en lien direct avec les modifications de la commercialité.

Elle soutient que contrairement à ce que fait valoir la bailleresse, étudier les modifications des facteurs locaux de commercialité en révision repose sur les mêmes critères d’appréciation que l’étude des modifications des facteurs locaux en renouvellement, que le rapport d’expertise qu’elle produit est opposable à la société bailleresse en ce qu’il a été soumis à la libre discussion des parties, que si la pandémie de Covid 19 a été nationale, voire mondiale, les conséquences ont été locales pour l’hôtel Chopin, du fait de la fermeture du [Adresse 17] par la bailleresse et du musée [14], ayant entraîné une baisse de sa fréquentation, comme le relève le rapport de M. [C] ; elle indique qu’à partir du moment où il existe une modification de la commercialité, même provisoire, il faut en tenir compte dans l’estimation de la valeur locative et qu’il existe un lien direct et démontré entre ces modifications de la commercialité et la baisse de la valeur locative de l’Hôtel Chopin, ce que met parfaitement en évidence l’expert dans son rapport.

Elle soutient que la valeur locative, après abattement, s’élève à 66.296 euros par an HC, HT, selon le calcul suivant :

152.318,88 € (valeur locative avant abattements)

—  32.711 € (Abattement pour gardiennage)

—  10 % (Abattement pour les travaux de mise aux normes)

—  5 % (Abattement pour la vétusté)

—  15 % (Abattement pour contradiction de la clause d’accession)

Elle en conclut qu’il convient de fixer le loyer révisé au 10 mai 2022 à 66.296 euros par an en principal.

La société CPPJ réplique que l’article L145-38 du code de commerce évoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de sorte que seuls des facteurs et événements locaux sont susceptibles d’être pris en considération dans le cadre de ces dispositions légales et non des événements observés à l’échelle d’une ville entière et encore moins d’un pays, comme ça a été le cas pour la crise des gilets jaunes et l’épidémie de Covid 19. Elle ajoute que le critère matériel implique une transformation concrète d’un élément de la commercialité locale, et non son évolution, son augmentation ou sa régression et que contrairement à ce que fait soutenir la société preneuse, les notions de “matérielle” visée par l’alinéa 3 de l’article L. 145-38 et de “notable” visée par l’article L 145-33 ne sont pas interchangeables.

La société CPPJ soutient au surplus qu’au 10 mai 2022, date de la révision, la fréquentation touristique avait retrouvé un élan méconnu depuis de longues années, avec les conséquences en découlant nécessairement sur la fréquentation des stations de métro qui desservent un des quartiers les plus touristiques de Paris dans lequel se situent les locaux en litige.

La bailleresse fait valoir en outre que la société Hôtel Chopin ne caractérise pas le lien de causalité direct avec les modifications de la commercialité alléguées.

Il n’est pas contestable ni d’ailleurs contesté qu’entre fin 2018 et début 2020, les manifestations organisées, en fin de semaine, dans le cadre du mouvement dit des « Gilets Jaunes » ont conduit à des fermetures d’accès au passage Jouffroy où se situent les lieux loués.

Il n’est de même pas contesté qu’entre mars 2020 et mars 2021, du fait de la crise sanitaire liée à la pandémie de la Covid 2019 et des mesures législatives et réglementaires prises pour aménager la vie collective, professionnelle, culturelle et sociale au cours de cette période, l’hôtel exploité par la société Hôtel Chopin a été fermé pendant 5 mois en 2020 et 1 mois en 2021.

Il est également constant que ces mesures gouvernementales ont notamment consisté, sur la période précitée, à instaurer un confinement général entre le 17 mars et le 11 mai 2020 puis à aménager, au besoin en les restreignant au travers, notamment, de l’instauration de jauge et de couvre-feu, l’accès au territoire français, la circulation sur ce territoire et les modalités d’ouverture des lieux culturels, des débits de boissons et des restaurants, à recommander et, le cas échéant, à imposer aux entreprises et aux administrations le recours au télétravail.

M. [C] relève à ce titre une baisse de l’activité hôtelière dans le secteur des lieux loués très nette en 2020 et 2021, à mettre en lien avec la baisse de fréquentation du métro, des salles de spectacle et du trafic des aéroports d'[Localité 15] et de Roissy, alors même que la clientèle de la société Hôtel Chopin est majoritairement touristique.

Dans ces conditions, s’agissant en l’espèce d’un hôtel de catégorie deux étoiles, qui reçoit une clientèle principalement de tourisme et de loisirs, situé dans un quartier de forte commercialité, le mouvement dits des « Gilets Jaunes » et surtout la crise sanitaire résultant de la pandémie de la Covid 19 constituent des événements concrets susceptibles d’avoir une incidence sur les facteurs locaux de commercialité au cours de la période de révision.

Les pièces versées aux débats sont cependant insuffisantes pour permettre au juge de déterminer la nature, l’ampleur et l’incidence sur la variation de la valeur locative de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée par la société Hôtel Chopin sur la période précitée. Il convient donc de recourir avant dire droit à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société Hôtel Chopin, demanderesse à l’instance de révision du loyer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur le loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’il n’est pas suffisamment justifié par la société preneuse de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur au dernier loyer contractuel de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d’expert judiciaire :

M. [M] [Z]

[Adresse 10]

01.40.72.89.17 – [Courriel 13]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, intervenue entre le 1er janvier 2017 et le 10 mai 2022,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2017 d’une part, et au 10 mai 2022, d’autre part, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 10 mai 2022 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société Hôtel Chopin à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11]) avant le 30 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 janvier 2026 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [L] [K]

[Adresse 2]

06 33 43 34 24 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME