TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

N° RG 24/03063 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6KW

Jugement du 14 Mars 2025

N°: 25/222

[Y] [X] épouse [Z]

C/

[W] [V] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOBET

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e COLLOCH

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 31 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 14 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [Y] [X] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Béatrice BOBET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [V] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2017, Mme [Y] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [V] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3089,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [V] [T] le 7 mars 2024.

Par assignation du 25 avril 2024, Mme [Y] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [V] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, courant à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 3425,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024,

− 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été débattu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 31 janvier 2025, Mme [Y] [Z], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 6254,76 euros. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir que le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant et qu’il ne justifie être en mesure de régler sa dette locative, ayant de faibles ressources. Elle indique que M. [V] [T] n’explique pas pourquoi il demande à ce qu’elle soit déboutée de sa demande d’expulsion. Sur les demandes reconventionnelles de M. [V] tendant à ce qu’elle soit condamnée à réaliser des travaux et à l’indemniser d’un préjudice de jouissance, Mme [Y] [Z] fait principalement valoir que ces demandes sont irrecevables puisque le contrat de bail est résilié depuis le 6 mai 2024. Elle ajoute que M. [V] [T] ne démontre pas la matérialité des désordres qu’il allègue.

M. [W] [V] [T], comparant par ministère d’avocat, demande à la juridiction de bien vouloir :

— débouter Mme [Z] de sa demande de résiliation du bail,

— constater que M. [V] [T] s’engage à procéder au règlement intégral de la dette locative,

— lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— débouter Mme [Z] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles,

A titre reconventionnel :

— condamner Mme [Z] à réaliser, sous 15 jours et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux suivants :

* réparation du chauffage de l’appartement défectueux depuis le 2 décembre 2024,

* réparation de la hotte dysfonctionnelle depuis novembre 2020,

* réparation du lavabo de la salle de bain instable depuis novembre 2020,

* remise en peinture de la salle de bain, compte tenu de l’humidité du logement signalé depuis octobre 2020,

— condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

— prononcer la compensation entre les dettes respectives,

— dire que chaque partie conservera ses dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, date où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il sera donc appliqué au commandement de payer le délai de deux mois visé au contrat de bail.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l’historique des sommes dues figurant dans les conclusions de Mme [Z] et non contesté par M. [V] [T], la somme de 3089,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que M. [W] [V] [T] suite à un licenciement en août 2022 et l’accueil de ses deux enfants actuellement âgés de 16 et 14 ans. Le CDAS a estimé que le logement de Mme [Z] ne correspond plus aux besoin de la famille et que les charges de M [V] [T] sont trop importantes pour ses ressources, M. [V] [T] percevant alors une allocation spécifique de solidarité de 665 € et les allocations familiales pour 148 €. Les pièces qu’il produit permettent désormais d’établir qu’il perçoit les ressources suivantes :

— allocations familiales : 148,52 €

— allocation de soutien familial : 391,72 €

— majoration + de 14 ans : 74,26 €

— allocation logement : 487 €

— allocation spécifique de solidarité : 665 €

Soit des ressources totales de 1 766,50 € pour une famille de 3 personnes.

Ces ressources lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme, en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En revanche, M. [W] [V] [T] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Dès lors, en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [Y] [Z] dresse, dans ses conclusions, un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, M. [W] [V] [T] lui devait la somme de 6254,76 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [V] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [Z] ou à son mandataire.

3. Sur les demandes reconventionnelles tendant à la réalisation de travaux et au paiement d’une indemnité de jouissance

Il résulte de l’article 1719 du code civil que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat (…) »

L’article 20-1 de cette loi définit les conditions dans lesquelles, si le logement loué ne satisfait pas aux premier et deuxième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précise notamment qu’un logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte ;

(…) »

En l’espèce, M. [V] [T] se plaint d’un dysfonctionnement d’une hotte, dysfonctionnement qui n’est pas de nature à rendre le logement loué indécent. Il sollicite également la réparation du lavabo de la salle de bain qu’il estime instable, la remise en peinture de la salle de bain qu’il estime humide et la réparation du chauffage de l’appartement.

Or, Mme [Z] conteste ces désordres.

Force est de constater qu’à l’appui de ces allégations, M. [V] [T] ne produit que la copie de trois SMS qu’il affirme avoir envoyé à Mme [Z] les 29 novembre 2020 et 10 septembre 2023. Dans le premier, il se plaint d’une fuite au niveau de l’évier de la salle de bain, de volets de la chambre qui ne fonctionnent plus, du chauffage du salon qui « fonctionne un coup sur deux et le réparateur a dit qu’il faudra tout changer car les dents sont défectueuses » et de l’état de la hotte de la cuisine.

Aucune information sur les suites qui ont été données à ce message n’est communiquée, alors même que Mme [Z] conteste l’avoir reçu.

Le message daté de septembre 2023, soit presque trois ans plus tard, fait état d’un meuble de salle de bain défectueux et d’une hotte qui ne marche pas depuis 5 ans. La réponse qui a manifestement été apportée immédiatement à ce message par Mme [Z] est un message dans lequel elle indique à son locataire qu’elle va passer le lendemain pour « voir le meuble de salle de bain et évaluer les travaux à prévoir » et que, concernant la hotte, elle lui a proposé à plusieurs reprises de la changer, son locataire lui ayant indiqué qu’il cuisinait peu et que cela n’était pas un problème.

Enfin, dans un message daté du 2 décembre 2024, M. [V] [T] s’est plaint d’une fuite dans le système de chauffage, a indiqué avoir appelé son assurance, laquelle lui a indiqué que le système est percé.

Dès lors, aucun élément ne démontre une humidité dans le logement. M. [V] [T] ne peut donc qu’être débouté de sa demande tendant à la remise en peinture de la salle de bain.

S’agissant du chauffage, le seul SMS qu’il produit, sans indication des suites données à ce message ni des relances qu’il a pu effectuer, est insuffisant pour caractériser un dysfonctionnement de l’installation de chauffage et justifier la condamnation de Mme [Z] à faire réaliser des travaux.

S’agissant du meuble de salle de bain, il n’est pas démontré la nature du désordre, ni que ce dernier persiste, si bien que M. [V] [T] ne peut aussi qu’être débouté de sa demande de réparation de ce meuble.

De même, faute de preuve, il ne peut qu’être débouté de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

M. [V] [T] sera donc débouté de toutes ses demandes reconventionnelles.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [V] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [Y] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2017 entre Mme [Y] [Z], d’une part, et M. [W] [V] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 7 mai 2024,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 6254,76 euros (six mille deux cent cinquante-quatre euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,

AUTORISE M. [W] [V] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [W] [V] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE M. [V] [T] de toutes ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 et celui de l’assignation du 25 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge