TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 21 Octobre 2025

GROSSE :

Le 20 Janvier 2026

à M^e Franck BANERE

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03732 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association ACCOMPAGNEMENT PROMOTION INSERTION PROVENCE (API PROVENCE), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [R] [W]

née le 15 Mars 2000 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat sous signature privée en date du 15 février 2021, l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) a mis à disposition de Mme [W] un logement situé dans la résidence sociale « [Adresse 4], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle de 465,70 euros.

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2022, la redevance mensuelle a été portée à la somme de 492,87 euros, les autres stipulations contractuelles demeurant inchangées.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association API Provence a, par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, fait signifier à Mme [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.435,24 euros et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, l’association API Provence a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé.

L’affaire a fait l’objet d’une passerelle devant le juge du fond par application de l’article 837 du code de procédure civile.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

La demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Prononcer la recevabilité de l’action, Juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 11 septembre 2023, En conséquence, constater ou prononcer la résiliation des contrats d’occupation des 15 février 2021 et 15 février 2022 entre les parties, Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 3.886,08 euros, décompte arrêté au 15 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Ordonner son expulsion, avec au besoin le concours de la force publique, et de tout occupant de son chef, La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la redevance contractuelle, et ce, à compter de la date de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, La débouter de ses demandes, fins et prétentions, En tout état de cause, la condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des irrépétibles, outre les dépens.Mme [J], également représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal, déclarer l’association API Provence irrecevable à défaut de toute justification de sa qualité et la débouter de l’ensemble de ses demandes, Reconventionnellement, la condamner à verser par compensation directement entre les mains de Mme [W] la somme de 667,12 euros, La condamner à payer directement entre les mains de Me [C] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la créance, débouter l’association API Provence de sa demande d’expulsion et lui accorder les plus larges délais pour apurer sa créance, A titre infiniment subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la créance, débouter l’association API Provence de sa demande d’expulsion, lui accorder les plus larges délais pour apurer sa créance, suspendre les effets de la clause résolutoire dans le cadre de cet apurement, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la demanderesse aux dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action de l’association API ProvenceEn vertu des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’association API Provence que par acte en date du 13 juin 2017, elle a conclu un bail portant sur l’intégralité de l’ensemble immobilier « [Adresse 4].

Le bail stipule que l’association API Provence consentira des contrats de sous-location ou des contrats de résident en application du code de la construction et de l’habitation.

Suivant contrat sous signature privée en date du 15 février 2021, l’association API Provence a mis à disposition de Mme [W] un logement situé dans la résidence « [Adresse 3] » pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle de 465,70 euros.

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2022, la redevance mensuelle a été portée à la somme de 492,87 euros, les autres stipulations contractuelles demeurant inchangées.

Il en résulte que l’action de l’association API Provence est recevable.

Sur la constatation d’acquisition de la clause résolutoireA titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [W] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;Cessation totale d’activité de l’établissement ;Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la convention liant les parties stipule, conformément au texte susvisé, une clause de résiliation à l’initiative de l’association API Provence lorsque trois termes mensuels consécutifs sont demeurés impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, l’association API Provence a fait signifier à Mme [W] un commandement de payer la somme en principal de 1.435, 24 euros et visant la clause résolutoire.

Il est établi que dès lors que la redevance mensuellement due par Mme [W] s’élevait, à la date de signification du commandement de payer, à la somme de 520,12 euros, la créance visée dans ce commandement, soit 1.435,24 euros, correspondant à au moins deux fois la redevance.

Pour s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire, Mme [W] soutient que la dette n’est pas déterminable et invoque les dispositions de l’article R.633-4 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que la personne logée a droit pour tout paiement à la remise gratuite d’une quittance.

Pour autant, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1353 du code civil, c’est celui qui se prétend libéré de l’obligation qui doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Or en l’espèce, Mme [W], qui ne conteste pas qu’une redevance est mensuellement due au titre de l’occupation du logement ni qu’elle n’a qu’irrégulièrement procédé au paiement de cette redevance, n’apporte aucun élément de nature à établir que les sommes visées dans le commandement de payer sont incorrectes, pas plus qu’elle n’établit que les causes du commandement ont été acquittées et elle ne tire aucune conséquence de l’absence de production de quittances quant au montant de la dette.

Mme [W] invoque également les désordres survenus dans l’immeuble et particulièrement le dysfonctionnement de l’ascenseur ainsi que l’interdiction qui lui aurait été faite par la gestionnaire de la résidence de recevoir des tiers dans son logement.

En premier lieu, la défenderesse n’explicite pas le lien entre ces éléments et les impayés ainsi que la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En second lieu, seule une inexécution contractuelle établie et suffisamment grave par le bailleur rendant le logement inhabitable, peut justifier une exception d’inexécution au sens des dispositions de l’article 1219 du code civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant un mois de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation de la convention à la date du 12 septembre 2023.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et l’indemnité d’occupationEn vertu de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’association API Provence arrêté au 15 octobre 2025 que Mme [W] reste devoir la somme de 3.886,08 euros.

Elle sera par conséquent condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.405,36 euros à compter de l’assignation du 20 octobre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration de la convention constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’association API Provence dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [W] par remise des clés ou expulsion au montant de la redevance et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 545,18 euros.

Sur la demande de délais de paiementIl n’est pas contesté que la convention n’est pas soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de sorte que les délais de paiement prévus par l’article 24 de cette loi ne peuvent être consentis à la défenderesse.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » et que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, compte tenu des efforts importants de la défenderesse qui a procédé au paiement de la somme totale de 4.665 euros au cours du mois de septembre 2025, de sa situation médicale et professionnelle, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

En effet, le défaut de paiement des redevances paraît résulter de circonstances circonscrites dans le temps, des paiements importants ayant repris récemment. Ils ne traduisent donc pas une quelconque mauvaise foi de la défenderesse.

Pour autant, l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

L’alinéa 4 de ce texte permet en effet seulement de suspendre les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier pour le recouvrement des sommes dues mais ne permet aucunement de suspendre l’expulsion consécutive à la résiliation du contrat.

Par conséquent, la défenderesse sera déboutée de se demande sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de Mme [Z] vertu de l’article 1216 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, Mme [W] soutient qu’elle a subi des désordres (dysfonctionnement de l’ascenseur, pannes d’eau chaude et refus des visites de tiers par la gestionnaire) qui lui ont occasionné un préjudice d’un montant total de 4.558,72 euros.

Elle ne produit toutefois aucune autre pièce que des messages non datés qui auraient été envoyés par les résidents de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer avec précision, ni l’existence et l’étendue des désordres allégués, ni leurs dates et leurs durées.

Par conséquent, Mme [W] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoiresMme [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à l’association API Provence la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) recevable en ses demandes ;

Constate l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans les contrats d’occupation conclus le 15 février 2021 et le 15 février 2022 entre l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) et Mme [R] [W], à la date du 12 septembre 2023 ;

Condamne Mme [R] [W] à payer à l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) la somme de 3.886,08 euros, arrêtée au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter 20 octobre 2023 sur la somme de 1.405,36 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

Accorde à Mme [R] [W] des délais de paiement et l’autorise à s’acquitter de sa dette en 24 échéances mensuelles de 160 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

Rappelle que ces sommes sont à verser en plus de la redevance et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou de la redevance forfaitaire à leur terme exact, et quinze jours après la réception d’une mise en demeure avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Déboute Mme [R] [W] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Dit qu’à défaut pour Mme [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner en conséquence à Mme [R] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Déboute Mme [R] [W] du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [R] [W] à payer à l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [R] [W] aux dépens ;

Déboute l’association Accompagnement promotion insertion Provence (API Provence) du surplus de ses demandes ;

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge