TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 26/01612

N° Portalis DB3S-W-B7K-4TZU

Minute : 618/26

Monsieur [M] [A]

Madame [V] [B] épouse [A]

Représentant : M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 93

C/

Monsieur [N] [S] [Z]

Madame [G] [O] épouse

[S] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HABIBI ALAOUI

Copie délivrée à :

M. Et MME [S] [Z]

Le 06 Mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mai 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [B] épouse [A], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [G] [O] épouse [S] [Z], demeurant [Adresse 6] [Localité 2]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 septembre 2018, M. [M] [A] a donné à bail à M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] un logement situé [Adresse 7], rez-de-chaussée, [Adresse 8], pour un loyer hors charges de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Par acte du même jour, M. [L] [U] s’est porté caution des engagements de M. [N] [S] [Z] jusqu’au 31 août 2019 et pour une somme maximale de 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] ont fait signifier à M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z], par exploit de commissaire de justice du 26 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 000,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] ont fait assigner M. [N] [S] [Z], Mme [G] [O], épouse [S] [Z] et M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 mars 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 février 2025 ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] à payer :

? la somme de 8 396,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 062,50 euros à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? toutes les condamnations pécuniaires mises à la charge des locataires ;

? dire et juger le jugement opposable dans toutes ses dispositions, en principal, intérêts, frais et dépens à M. [L] [U] ;

? condamner M. [N] [S] [Z], Mme [G] [O], épouse [S] [Z] et M. [L] [U] ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 septembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, qu’un engagement de cautionnement a été signé.

M. [N] [S] [Z], assigné à domicile, Mme [G] [O], épouse [S] [Z], assignée à personne et M. [L] [U], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 23 février 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les locataires ont quatre enfants mineurs, que leurs ressources mensuelles s’élèvent à la somme de 2 938,03 euros, qu’ils seraient en conflit avec le bailleur quant à la refacturation de l’électricité.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 13 mars 2026, M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] ont adressé un décompte locatif actualisé.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 septembre 2018 que M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] doivent payer un loyer d’un montant de 750,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €.

Mme [V] [B], épouse [A] ne justifie pas de sa qualité de bailleur de sorte qu’elle est mal fondée à réclamer le paiement des loyers et des charges en vertu du contrat de bail précité. Sa demande en paiement à ce titre sera rejetée.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] restaient devoir la somme de 8 396,00 €, terme de octobre 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] au paiement d’une somme de 8 396,00 €, terme de octobre 2025 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 1 septembre 2018 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 décembre 2024 pour la somme en principal de 8 000,00 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

L’expulsion de M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le propriétaire de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 septembre 2018.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail. Il n’y a pas lieu de majorer cette somme dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le préjudice subi par le propriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] au paiement d’une somme d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 novembre 2025, terme de novembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux. En effet, l’indemnité d’occupation courant du 28 février 2025, 00 heure, au 31 octobre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur le rejet des demandes formées contre M. [L] [U]

L’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2292 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, le contrat de bail en cause a été conclu le 1er septembre 2018 pour une durée d’un an, tacitement renouvelée depuis lors.

Or, par acte du 1er septembre 2018, M. [L] [U] s’est porté caution des engagements de M. [N] [S] [Z] « pour la durée du contrat de location et du renouvellement suivant, soit jusqu’au 31 août 2019 ».

Si cette formulation est peu claire quant au terme précis de l’engagement souscrit par M. [L] [U], il est en revanche certain que celui-ci entendait ne pas l’étendre au-delà du premier renouvellement du contrat de bail, soit le 31 août 2020.

A cette date, les demandeurs échouent à démontrer l’existence d’une dette locative de sorte que M. [L] [U] ne saurait être actionné en paiement au titre d’une dette inexistante.

En conséquence, les demandes en paiement formées à son encontre seront rejetées.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les locataires, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 décembre 2024 et de l’assignation en date du 5 janvier 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les locataires y seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 septembre 2018 entre M. [M] [A], d’une part, et M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], rez-de-chaussée, [Adresse 8] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

DEBOUTE Mme [V] [B], épouse [A] de sa demande en paiement d’une somme de 8 396,00 euros ;

CONDAMNE M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] à verser à M. [M] [A] la somme de 8 396,00 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] à payer à M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 novembre 2025, terme de novembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] de leurs demandes en paiement dirigées contre M. [L] [U] ;

CONDAMNE M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] à payer à M. [M] [A] et Mme [V] [B], épouse [A] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [S] [Z] et Mme [G] [O], épouse [S] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3] le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION