TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 25/10206 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33L5

Minute : 26/109

S.C.I. A.B.H

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [F] [J] [W]

Copie exécutoire :

M^e Thierry LAISNE

Copie certifiée conforme :

Monsieur [F] [J] [W]

Le 17 Février 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Février 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. A.B.H, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, la société A.B.H. [Adresse 4] (ci-après : la société A.B.H.) a donné à bail à Monsieur [F] [J] [W] un appartement (deuxième étage, porte au fond à gauche) et une cave situés [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la société A.B.H. a fait signifier à Monsieur [F] [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1345,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 avril 2025 la société A.B.H. a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte extrajudiciaire en date du 12 septembre 2025, la société A.B.H. a fait assigner Monsieur [F] [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail

«  À défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail

«  Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

«  Condamner Monsieur [F] [J] [W] au paiement :

o de la somme de 3467,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 juillet 2025

o de la somme de 1600 euros à titre de dommages et intérêts

o d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux

«  Condamner Monsieur [F] [J] [W] au paiement d’une somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 septembre 2025.

À l’audience du 21 novembre 2025, la société A.B.H., représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5173,69 euros arrêtée au 24 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, la société A.B.H. soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [J] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 23 avril 2025.

Monsieur [F] [J] [W], régulièrement assigné par procès verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [J] [W], bien que régulièrement assigné, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société A.B.H. justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société A.B.H. aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2025, mentionnant le délai de deux mois contractuellement imparti pour en apurer les causes.

Le commandement porte sur la somme de 1345,09 euros en principal, selon décompte comprenant des honoraires de commissaire de justice ainsi que des frais intitulés « assurance privilege » dont il n’est pas justifié, ce pour un montant total de 299,80 euros.

Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité est certaine, soit en l’espèce 1045,29 euros.

Il ressort des pièces communiquées que cette somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 juin 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 2 février 2022 à compter du 24 juin 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [F] [J] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, Monsieur [F] [J] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet de fixer une indemnité d’occupation à compter du 24 juin 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [J] [W] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le décompte produit par la partie demanderesse intègre des frais d’actes de recouvrement et d’honoraires de commissaire de justice, ainsi que des frais d’assurance injustifiés.

Après déduction de ces sommes, la société demanderesse justifie d’une créance de 4741,78 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [J] [W] à payer à la société A.B.H. la somme de 4741,78 euros au titre des sommes dues au 24 novembre 2025.

A défaut de demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société A.B.H. ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [J] [W] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [J] [W] à payer à la société A.B.H. une somme que l’équité commande de fixer à 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de la société A.B.H. aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 février 2022 entre la société A.B.H. d’une part, et Monsieur [F] [J] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [J] [W] de libérer les lieux situés [Adresse 3] et d’en restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente décision, l’expulsion de Monsieur [F] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [F] [J] [W] à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [W] à payer à la société A.B.H. la somme de quatre mille sept cent quarante-et-un euros et soixante-dix-huit centimes (4741,78 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [W] à payer à la société A.B.H. l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 novembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] [W] à payer à la société A.B.H. la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société A.B.H. de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/10206 – N° Portalis DB3S-W-B7J-33L5

DÉCISION EN DATE DU : 17 Février 2026

AFFAIRE :

S.C.I. A.B.H

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [F] [J] [W]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires