TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07653 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3R3R

Minute : 26/267

S.A. D’HLM [Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [I] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Avril 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [F],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2024, la SA [Localité 2] a donné à bail à Madame [I] [F] un logement (bâtiment A, esc. 1, 2e étage, porte n°A202) situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 370,01 euros et 157,94 euros de provisions pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2024, la SA [Localité 2] a également donné à bail à Madame [I] [F] un emplacement de stationnement (n°1007) situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 41,40 euros et 9,92 euros de provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SA [Localité 2] a fait signifier à Madame [I] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.337,81 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la SA [Localité 2] a assigné Madame [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 11 juin 2024, et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [F], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux et de l’emplacement de stationnement, condamner Madame [I] [F] à payer la SA [Localité 2] les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 7 mars 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges exigibles,condamner Madame [I] [F] à payer la SA [Localité 2] la somme de 2.642,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus,condamner Madame [I] [F] à payer la SA [Localité 2] la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

La SA [Localité 2], représentée, actualise sa créance à la somme de 4.808,43 euros arrêtée au 13 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant. Elle ajoute que la locataire a déposé un dossier de surendettement et que la Commission de surendettement des particuliers de Seine-[Localité 4] a validé un plan avec des mesures imposées à compter du 10 octobre 2025, qui n’ont pas été respectés par la locataire entrainant sa caducité.

Madame [I] [F] comparaît et reconnait le principe et le montant de la dette locative. Elle demande à bénéficier de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire selon les mesures fixées par la commission de surendettement, à savoir le paiement de 207,62 euros par mois en sus du loyer et des charges courantes. Elle indique avoir repris le paiement de son loyer courant, outre la somme supplémentaire de 207,62 euros en règlement de l’arriéré locatif en application du plan. Elle indique percevoir actuellement un salaire de 1.400 euros par mois.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la loi applicable aux contrats

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 4] par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre du 28 avril 2025 reçue le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SA [Localité 2] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 juin 2024, après le 29 juillet 2023, et il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 19).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.337,81 euros, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

Par ailleurs, il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [I] [F] à la date du 28 avril 2025 est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, la décision de recevabilité étant postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA [Localité 2] produit un décompte démontrant que Madame [I] [F] reste lui devoir la somme de 4.808,43 euros, au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 246,24 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (181,92 + 13 + 51,32)

Madame [I] [F] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [F] à payer à la SA D'[Adresse 6] la somme de 4.562,19 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme 1.337,81 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.304,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [I] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [F] justifie à l’audience du dépôt d’un dossier de surendettement, déclaré recevable le 28 avril 2025 par la Commission de surendettement des particuliers de Seine-[Localité 4], ayant donné lieu à l’établissement d’un plan entré en vigueur le 10 octobre 2025, prévoyant l’apurement prioritaire de la dette locative fixée à 2.699 euros à l’égard de la bailleresse, avec 13 mensualités de 207,62 euros.

En outre, le décompte locatif produit fait apparaître que Madame [I] [F] a repris le paiement du loyer courant, en sus de l’échéance de 207,62 euros fixée par la commission.

Compte tenu de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, selon modalités au dispositif et tel que prévu par les mesures imposées, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [F] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA [Localité 2] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 11 juin 2024 entre la SA [Localité 2] d’une part, et Madame [I] [F] d’autre part, concernant le logement (bâtiment A, esc. 1, 2e étage, porte n°A202) et l’emplacement de stationnement (n°1007) situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [F] à payer à la SA [Localité 2] la somme de 4.562,19 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme 1.337,81 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.304,50 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [I] [F] à s’acquitter de cette somme au moyen de versements mensuels d’un montant de 207,62 euros, jusqu’à apurement de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT si les délais accordés selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement et du paiement des loyers courants sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le contrat de bail résilié ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 2] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [I] [F] sera condamnée à verser à la SA [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [I] [F] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE