TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/14077 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MGG

Minute :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2]

venant aux droits de SAEM NOISY LE SEC HABITAT Représentant : Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [V] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Nathalie FEUGNET

Copie délivrée à :

Monsieur [V] [H]

Le 28 mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 mai 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, E.P.I.C., venant aux droits de SAEM [Localité 3] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Jonathan PIERRE LOUIS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021 à effet au même jour, l’office public de l’Habitat de [Localité 2], a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à M. [V] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 309,79 euros révisable, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, l’office public de l’Habitat de [Localité 2] a fait délivrer à M. [V] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2 121,46 euros dans le délai de deux mois, ainsi que de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

M. [V] [H] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement de Seine-[Localité 4] qui a été déclaré recevable le 9 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, l’office public de l’Habitat de Drancy a fait assigner M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Constater la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 6] à compter du 26 octobre 2023 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [V] [H] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— Condamner M. [V] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux, matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— Condamner M. [V] [H] à lui payer la somme de 8 008,26 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, échéance de septembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner M. [V] [H] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement délivré le 25 août 2023.

L’office public de l’Habitat de [Localité 2] est devenu la société [Localité 5].

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

La société [Localité 2] [C], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 10 219,18 euros arrêtée au 12 mars 2026 et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Elle a fait valoir que si M. [V] [H] a déposé un dossier de surendettement, la décision du 3 février 2025 relative à des mesures imposées avait fait l’objet d’une contestation et que l’intéressé n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 23 mars 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

M. [V] [H], comparant en personne, a demandé à bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Il a exposé que le recours formé par la société [Localité 2] [C] à l’égard de la décision de la commission du 3 février 2025 relative à l’octroi d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avait fait l’objet d’une ordonnance de caducité le 10 octobre 2025. Il a exposé avoir bénéficié d’un rappel de France Travail de 15 000 euros lui permettant de régler sa dette en totalité, et a précisé qu’il s’était abstenu de le faire au motif qu’il attendait la présente audience pour y procéder. Sur sa situation personnelle et financière, il a indiqué percevoir 450 euros de pension de réversion, 147 euros de pension d’invalidité, 360 euros de retraite complémentaire et 600 euros d’indemnités de France Travail.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 8 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 4] le 24 octobre 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 23 mars 2026.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 18 janvier 2021 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2 121,46 euros en principal dans le délai de deux a été délivré au locataire le 25 août 2023.

Par ailleurs, la décision de recevabilité de la commission de surendettement ayant été rendue postérieurement à l’expiration de ce délai de deux mois, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire au 26 octobre 2023.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 26 octobre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [V] [H] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par l’effet de la procédure de surendettement

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de cet article, il est constant que la suspension des effets de la clause résolutoire est subordonnée au paiement par le locataire des loyers et des charges, la clause résolutoire reprenant tous ses effets au premier incident de paiement.

En l’espèce, la commission de surendettement de Seine-[Localité 4] adopté une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 3 février 2025. Si la société [Localité 2] [C] justifie avoir formé un recours à l’encontre de cette décision, M. [V] [H] apporte pour sa part la preuve que ce recours a fait l’objet d’une ordonnance de caducité par le juge du surendettement le 10 octobre 2025. La décision du 3 février 2025 est donc devenue définitive.

Néanmoins, M. [V] [H] ne peut bénéficier de la suspension de plein droit pendant deux ans de la clause résolutoire à compter de la décision du 3 février 2025 que s’il s’est acquitté du paiement régulier des loyers et des charges. Or, le décompte produit permet de constater que M. [V] [H] s’est abstenu de régler le loyer et les charges depuis le mois de septembre 2025.

En conséquence, il ne peut prétendre à la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Au surplus, il résulte du relevé de compte de M. [V] [H] qu’il dispose d’une somme supérieure au montant de sa dette sur ses différents comptes, de sorte que sa demande de délais de paiement sera également rejetée.

IV. Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que M. [V] [H] se trouve de mauvaise foi, et il n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par conséquent, la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

V. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [V] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Le décompte produit indique que la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 12 mars 2026 s’élève à la somme de 10 219,18 euros. Il convient néanmoins d’en déduire la somme de 6 275,08 euros ayant fait l’objet d’un effacement à la suite de la décision de la commission du 3 février 2025. Par conséquent, le montant de la dette s’élève à la somme de 3 944,10 euros.

M. [V] [H] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [V] [H], qui succombt, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 août 2023 et le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement M. [V] [H] à payer à la société [Localité 2] [C] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société [Localité 2] [C] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 26 octobre 2023 du bail conclu le 18 janvier 2021 portant sur le bien situé [Adresse 6], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société [Localité 2] [C] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [V] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [H] à payer à la société [Localité 2] [C] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [V] [H] à payer à la société [Localité 2] [C] la somme de 3 944,10 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 12 mars 2026 ;

CONDAMNE M. [V] [H] à payer à la société [Localité 2] [C] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 août 2023 et le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge