TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 MARS 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/05649 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XXPW

N° de MINUTE : 26/00150

Madame [Q] [H] [C] [J]

née le 26 Octobre 1970 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEMANDEUR

C/

Monsieur [L] [M]

né le 07 Octobre 1977 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [S] [V]

née le 02 Février 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat : Maître Noureddine HABIBI ALAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 93

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [E] [R], Auditrice de justice

DÉBATS

Audience publique du 12 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR,

greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er juillet 2022, Madame [Q] [J] a acquis auprès de Monsieur [L] [Z] [W] et de Madame [S] [V] des lots n°18, 19 et 52, correspondant respectivement à une partie d’appartement (chambre, cuisine et salle de bain), une partie d’appartement (chambre et cabinet de toilette) et une cave au sous-sol, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] [Localité 7], le tout pour une superficie de 49,08 m² selon certificat établi le 2 mars 2022 par le cabinet ELAB EXPERTISE annexé à l’acte.

À la suite de son acquisition et dans la perspective de travaux de rénovation, Madame [J] a fait procéder à un nouveau mesurage par la société ECOLODIAGNOSTIC qui établi une superficie de 45,32 m².

Par courriers en date des 14 avril 2023 et 11 mai 2023, Madame [J] a vainement sollicité des explications de ses vendeurs.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, Madame [J] a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Selon ordonnance en date du 8 décembre 2023, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [B] [U] a été désigné pour y procéder.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2023, Madame [J] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [S] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser une diminution de prix proportionnelle à la superficie manquante.

L’expert a déposé son rapport définitif le 2 avril 2024.

Par ordonnance en date du 23 juin 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de consultation ou de complément d’expertise judiciaire formulée par Madame [J].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 janvier 2026.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, Madame [J] demande au tribunal de :

« A titre principal :

CONSTATER l’écart de 5,25% entre le mesurage initial et la superficie carrez du logement acquis par Madame [J] constitué par les lots 18 et 19

Par conséquent :

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] et Madame [V] à verser à Madame [J], la somme de 14 192 euros correspondant à une diminution du prix d’achat proportionnelle à la superficie,

CONDAMNER Monsieur [M] et Madame [V] à verser à Madame [J] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER solidairement Monsieur [M] et Madame [V] aux dépens comprenant le coût de l’expert judiciaire

A titre subsidiaire :

ORDONNER une mesure de consultation ou une mesure d’expertise complémentaire aux frais avancés de Madame [J], DESIGNER tel expert avec pour mission de :

— Recueillir et consigner les explications des parties,

— Prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles,

— Vérifier la consistance de la propriété de chacun des lots de Madame [J]

— Déterminer la surface habitable du logement et de chacun des lots en tenant compte de la suppression de la cloison entre les lots 18 et 19, et du biais du mur du salon (lot 19). »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 avril 2025, les consorts [M]-[V] demandent au tribunal de :

« Constater que la superficie du bien acquis par Mme [K] n’est pas inférieure à plus de d’un vingtième de celle exprimée dans l’acte authentique

Débouter Mme [J] de l’ensemble de ses chefs de demande.

Débouter Mme [J] de sa demande d’expertise complémentaire et / ou de mesure de consultation.

Condamner Mme [F] à payer à Monsieur [M] [L] & Mme [V] [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 NCPC La condamner au entiers dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande de réduction du prix de vente

sur la différence de superficie

En application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, il résulte du certificat de superficie établi le 02 mars 2022 par la société ELAB Expertise et annexé à l’acte authentique de vente du 1er juillet 2022 que la surface de l’appartement acquis par Madame [J], situé [Adresse 1] [Localité 8] [Localité 9], est de 49,080 m².

Aux termes de son rapport du 2 avril 2024, l’expert judiciaire retient pour le lot n°18 une superficie de 30,37 m² et pour le lot n°19 une superficie de 16,26 m², soit une superficie totale pour l’appartement de 46,63 m².

L’expert judiciaire indique que la différence entre la superficie indiquée dans l’acte de vente du 1er juillet 2022 et celle mesurée dans le cadre de l’expertise est de 2,45 m², soit une différence de 5% et qu’elle correspond d’une part à une erreur de mesurage de la nouvelle salle d’eau et d’autre part à un oubli, la partie entrée du lot n°18 n’ayant pas été prise en compte.

Madame [J] conteste les résultats de l’expertise en s’appuyant sur une expertise extra-judiciaire effectuée le 28 février 2025 par la Monsieur [T] [Y], postérieurement à l’expertise judiciaire, qui conclue à une superficie réelle de 46,50 m², soit une différence de 5,5 % avec la superficie indiquée dans l’acte de vente du 1er juillet 2022.

Toutefois, cette expertise extra-judiciaire n’est corroborée par aucun autre document, de sorte qu’elle ne peut à elle seule permettre de remettre en question les analyses et constatations de l’expert judiciaire.

En outre, Madame [J] explique, toujours en s’appuyant sur cette expertise extra-judiciaire non corroborée, que la différence de mesurage avec celle de l’expert judiciaire tient à l’absence de prise en compte du biais du mur A du salon et du non parallélisme du mur B avec le mur A.

Or, contrairement à cette affirmation, il ressort du rapport d’expertise judiciaire, page 11 et 12, que ces caractéristiques ont bien été prises en compte par l’expert judiciaire, étant au surplus précisé que les mesures ont été effectuées en présence des parties dont Madame [J] et son conseil et qu’aux termes de son dire à l’expert elle n’a pas contesté les mesures effectuées.

Dans ces conditions, Madame [J] ne rapporte pas la preuve qui pourtant lui incombe, d’une différence de superficie de plus d’un vingtième soit plus de 5%.

En conséquence, elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes à ce titre.

Sur la demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une consultation ou un complément d’expertise judiciaire

En application de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Selon l’article 146 du même code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Madame [J] sollicite à titre subsidiaire, « de commettre toute personne ou expert de son choix pour l’éclairer par une consultation ou par un complément d’expertise sur l’oubli de mesurage du biais du mur du salon (lot 19). ».

Outre, le fait que cette demande correspond très exactement à celle formulée devant le juge de la mise en état qui l’a d’ores et déjà rejetée, ainsi qu’il a été développé préalablement, Madame [J] ne démontre pas l’erreur de mesurage de l’expert judiciaire dont elle se prévaut, faute de produire un document technique venant corroborer l’expertise extra-judiciaire effectuée le 28 février 2025 par Monsieur [Y], étant souligné que Madame [J] était présente, de même que son conseil lors de la prise des mesures par l’expert judiciaire et qu’elle n’a formulé aucune contestation relativement à ces mesures ni lors de la réunion d’expertise, ni aux termes de son dire.

Dans ces conditions, la mesure d’instruction demandée, ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve, Madame [J] sera déboutée de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une consultation ou un complément d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [J] sera condamnée aux dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°23/969).

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de Madame [J] à payer aux consorts [M]-[V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [Q] [J] de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [M] et de Madame [S] [V] à lui payer la somme de 14.192 € au titre de la diminution de prix d’achat ;

DÉBOUTE Madame [Q] [J] de sa demande subsidiaire aux fins de voir ordonner une consultation ou un complément d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [Q] [J] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Q] [J] à payer à Monsieur [L] [M] et à Madame [S] [V] la somme de 2000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,