TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01496 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3URR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUIN 2026

MINUTE N° 26/00999

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 avril 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société AU TRAQUENARD,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0622

ET :

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Cabinet [P] ET [V] IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1931

La SAS Cabinet [P] ET [V] IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire, exploitant sous l’enseigne GROUPAMA PARIS VAL DE LOIRE,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie DE LA BRIÈRE de la SELARL DE LA BRIERE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0637

EXPOSE DU LITIGE

La société Au Traquenard est locataire d’un local commercial situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) qui lui a été donné à bail par la société [O] pour y exploiter une activité de « café, bar, brasserie, restaurant, restauration rapide, plats à emporter ».

Le 7 août 2024, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble. Le toit de l’immeuble a été détruit et les deux étages du bar ont été endommagés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2025, la société Au Traquenard a notifié à la société [O] qu’elle ne pouvait pas entreprendre les travaux de rénovation du local tant que la réfection de la toiture du bâtiment n’était pas faite.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2025, le conseil de la société Au Traquenard a alerté le syndic du syndicat des copropriétaires de la nécessité de procéder aux travaux de réfection de la toiture ; copie était adressée au bailleur.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du 18 avril 2025, les copropriétaires, à l’unanimité des votants incluant la société [O], ont rejeté la résolution n°13 relative à un « appel de fonds immédiat destiné à préfinancer les travaux » sur le bâtiment B.

Par exploits du 27 août 2025, la société Au Traquenard a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à Montreuil (93) et la société cabinet [P] et [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux de charpente et couverture du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 2] ;

— assortir la condamnation d’une astreinte de 2.000 euros par jour de retard à laquelle le syndicat des copropriétaires et le syndic seront condamnés solidairement, compter de l’expiration d’un délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente décision ;

— dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet [P] et [V] à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par exploit du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire aux fins de la voir condamner à lui payer, à titre de provision, les sommes suivantes :

—  57.561,78 euros au titre des travaux de réfection selon devis EPEL ;

—  3.000 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

—  2.841,63 euros au titre de la rémunération du syndic pour suivi du chantier.

— outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, la société Au Traquenard a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement. Elle demande juge de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de charpente et couverture du bâtiment B de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— assortir la condamnation d’une astreinte de 2.000 euros par jour de retard à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires et de la société cabinet [V] et [P], à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à la réalisation des travaux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires et le cabinet [P] et [V] à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société Au Traquenard se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile. Elle sollicite la remise en état de la toiture afin de faire cesser le trouble manifestement illicite dû à l’absence de réalisation des travaux de couverture du bâtiment B. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [P] [V] Immobilier se sont abstenu de faire le nécessaire alors que les différents rapports d’expertise préconisaient la mise en œuvre de travaux urgents. Elle estime que le syndic est également personnellement fautif et doit être condamné solidairement.

En réponse, le syndicat des copropriétaires a déposé et soutenu oralement ses conclusions qu’il a complété oralement. Il demande au juge de :

— débouter la société Au Traquenard de ses demandes ;

— subsidiairement, accorder au minimum un délai de 10 mois au syndicat des copropriétaires pour la réalisation des travaux ;

— condamner la CRAMA Paris Val de Loire à payer au syndicat des copropriétaires les provisions suivantes :

* 79.379,52 euros au titre des travaux de couverture, plancher haut RDV et linteau fenêtre ;

* 2.145 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

* 3.956 euros au titre des honoraires de syndic pour le suivi des travaux ;

* 3.930 euros au titre du remboursement de la facture BET du 4 septembre 2015 ;

— subsidiairement, condamner la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire à payer immédiatement les provisions suivantes :

* la somme de 41.066,40 euros et le solde de 36.993,12 euros sur présentation des factures ;

* 2.145 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

* 3.956 euros au titre des honoraires de syndic pour le suivi des travaux ;

* 3.930 euros au titre du remboursement de la facture BET du 4 septembre 2015 ;

— condamner la CRAMA Paris Val de Loire et la société Au Traquenard à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la CRAMA Paris Val de Loire aux dépens.

Pour s’opposer à la demande d’astreinte de la société Au Traquenard, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il a toujours été diligent dans la conduite des études préalables à l’élaboration de devis, dans la conduite des mesures à mettre en œuvre pour faire réaliser les travaux. Le syndicat des copropriétaires estime avoir été empêché en raison du refus des copropriétaires d’engager les fonds et du refus de l’assureur de lui verser également les fonds. Il estime que l’astreinte est inutile et qu’un délai d’un mois est trop court au vu de l’étendue des travaux à réaliser.

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de provision à l’égard de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sur l’article 835 du code de procédure civile. Il soutient que l’assureur ne conteste pas sa garantie et que les devis établissent le quantum de la créance de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires est établie dans son principe et son quantum.

Le syndicat des copropriétaires développe des moyens subsidiaires relatifs à la mise en place d’un paiement partiel par l’assureur qui en accepte expressément les termes.

La société Cabinet [P] [V] Immobilier a déposé des conclusions reprises oralement aux termes desquelles elle demande au juge de :

— la mettre hors de cause ;

— débouter la société Au Traquenard de ses demandes à son encontre ;

— debouter toutes les parties de leurs demandes à son encontre ;

— condamner la société Au Traquenard à lui payer 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Au Traquenard aux dépens.

Se fondant sur l’article 9 du code de procédure civile et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la société Cabinet [P] [V] Immobilier rappelle qu’elle n’est que mandataire du syndicat des copropriétaires et que sa responsabilité personnelle ne peut pas être engagée dès lors qu’elle n’a pas le pouvoir d’engager la copropriété. Elle soutient avoir accompli les diligences nécessaires au suivi des suites du sinistre. Elle rappelle que la bailleresse de la société Au Traquenard a refusé de voter la mobilisation de fonds destinés au préfinancement des travaux. Elle ajoute avoir été confrontée à l’absence de trésorerie, à l’impécuniosité du syndicat des copropriétaires et à la tardiveté des réponses de l’assureur.

Elle s’oppose au prononcé d’une astreinte à son encontre en ce que selon les dispositions des articles L. 131-1 et L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte n’est prononcée qu’à l’encontre de celui sur lequel pèse l’obligation de faire soit le syndicat des copropriétaires.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement et desquelles il ressort qu’elle demande au juge :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre ;

— donner acte de l’offre de versement de la somme de 41.066,40 euros correspondant à l’indemnité immédiate due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3], à [Localité 2], en exécution de la police d’assurance ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Se fondant sur l’article 835 du code de procédure civile, la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire soutient que les demandes principales du syndicat des copropriétaires se heurtent à une contestation sérieuse sur le quantum. Elle se fonde sur les conclusions de l’expertise du cabinet Saretec qui quantifie l’indemnisation immédiate à 41.066,40 euros et diffère le règlement d’indemnités postérieures à la présentation de factures. Elle estime que c’est le syndicat des copropriétaires qui a manqué de diligences.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

En cours de délibéré, les parties ont été invitées à faire leurs observations avant le 2 juin 2026 sur la recevabilité relevée d’office de l’action de la société Au Traquenard en l’absence de la société [O].

La société Au Traquenard a déposé une note en délibéré le 27 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [P] [V] Immobilier ont déposé leurs notes en délibéré le 2 juin 2026.

MOTIFS

1. Sur la demande de mise hors de cause de la société Cabinet [P] [V] Immobilier

A titre liminaire, il convient de préciser que la « mise hors de cause » ne correspond, sur le plan juridique, ni à une prétention ni à un moyen de défense, et que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de sortir une partie d’une procédure en cours, si ce n’est pour constater l’existence d’une cause d’extinction de l’instance à son égard.

Dans ces conditions, il ne sera pas statué sur la demande de mise hors de cause à proprement parler, mais seulement sur les moyens de défense qu’elle peut recéler et sur les mérites de la demande formée contre la société Cabinet [P] [V] Immobilier par la société Au Traquenard.

2. Sur l’irrecevabilité relevée d’office de la demande de travaux de la société Au Traquenard

Selon l’article 125 du code de procédure civile, « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir. »

Selon l’article 14 du code de procédure civile, « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. »

Selon l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, à titre liminaire, il sera observé que la société Au Traquenard ne produit pas le bail commercial dont s’agit et qu’il a été fait état, au cours des débats, d’un litige pendant entre elle et la société [O], bailleresse devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

En toute hypothèse, la société Au Traquenard forme des demandes de travaux contre le syndicat des copropriétaires au titre d’un trouble manifestement illicite consistant en un trouble de jouissance de son local mais elle ne rapporte pas la preuve du lien de droit existant entre elle et le syndicat des copropriétaires de nature à obliger ce dernier à faire cesser le trouble affectant l’exploitation de son fonds.

En effet, la locataire d’une partie privative d’un immeuble n’est pas copropriétaire des parties communes, elle n’est pas membre du syndicat des copropriétaires. Elle est tierce au règlement de copropriété. En vertu du principe de l’effet relatif des contrats, le règlement ne crée pas de droit au profit des tiers mais au profit des seuls copropriétaires membres de la copropriété.

La société Au Traquenard n’invoque aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’injonction à procéder aux travaux de nature à établir l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre les travaux qui lui permettrait de faire rénover le local qu’elle exploite.

En outre, les dispositions de l’article 1719 du code civil relatif à l’obligation de jouissance ne pèsent que sur les épaules du bailleur et non sur les épaules du syndicat des copropriétaires étant souligné que les travaux doivent être opérés sur les parties communes pour lesquelles le preneur ne peut pas revendiquer de droit de jouissance.

En outre, en demandant directement la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux, la société Au Traquenard fait fi de ses relations contractuelles avec sa bailleresse, propriétaire des lieux alors que la décision aura nécessairement des conséquences sur leurs relations en vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil précité.

Par suite, d’une part seule la société [O] a qualité à agir contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir la condamnation de celui-ci à intervenir sur les parties communes de l’immeuble et d’autre part, la présente procédure étant de nature à avoir une incidence sur les droits de la société [O], elle ne peut pas prospérer en son absence.

La demande de travaux sous astreinte formée par la société Au Traquenard ne peut donc pas être examinée en l’état, en l’absence de la société [O] ; elle est irrecevable.

3. Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est établi et non contesté que l’incendie ayant affecté l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) le 7 août 2024 relève de la police d’assurance « multirisques propriétaire non occupant » de la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire souscrite par le syndicat des copropriétaires le 24 juillet 2019.

L’assureur ne conteste pas la mobilisation de sa garantie de sorte que le principe de la créance est établi.

Sur le quantum, les devis produits et les rapports d’expertise établis conduisent à un quantum de l’indemnité dite immédiate de 41.066,40 euros. Le surplus sollicité par le syndicat des copropriétaires n’est pas définitivement établi et est susceptible d’évolution de sorte que ce surplus se heurte à une contestation sérieuse.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 41.066,40 euros.

La souscription d’une assurance dommages ouvrage étant nécessaire pour la conduite des travaux de réfection de l’immeuble, cette demande de provision n’apparait pas sérieusement contestable.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.145 euros.

Pour ce qui est des honoraires du syndic pour le suivi des travaux, le montant de la facture est susceptible de varier de sorte que le quantum n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés, il apparait sérieusement contestable. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Enfin, l’intervention du BET était nécessaire pour la définition du périmètre de l’intervention à prévoir. La facture du BET est donc de nature à être prise en charge par l’assureur et ne fait pas l’obejt d’une contestation sérieuse. La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.930 euros à ce titre.

4. Sur les frais du procès

4.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Au Traquenard succombe en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société Cabinet [P] [V] Immobilier. La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire succombe en ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La société Au Traquenard sera condamnée au paiement des dépens engagés par le syndicat des copropriétaires pour moitié et au paiement de l’intégralité des dépens engagés par la société Cabinet [P] [V] Immobilier.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sera condamnée au paiement de la moitié des frais répétibles engagés par le syndicat des copropriétaires.

4.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Au Traquenard sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Cabinet [P] [V] Immobilier la somme de 1.000 euros à chacun.

La Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

4.3. Sur l’exécution provisoire

En vertu des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le juge de l’ordonner ou de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Dit irrecevable la demande de la société Au Traquenard tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) sous astreinte à faire des travaux ;

Condamne la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) les provisions suivantes :

* 41.066,40 euros au titre de l’indemnité immédiate ;

* 2.145 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

* 3.930 euros au titre de la facture du BET;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) de sa demande au titre des honoraires du syndic ;

Condamne la société Au Traquenard au paiement des dépens engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) pour moitié et au paiement de l’intégralité des dépens engagés par la société Cabinet [P] [V] Immobilier ;

Condamne la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire au paiement de la moitié des frais répétibles engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) ;

Condamne la société Au Traquenard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) et à la société Cabinet [P] [V] Immobilier la somme de 1.000 euros à chacun ;

Condamne la Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Paris Val de Loire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (93) la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUIN 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE