TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02117 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3YZ2

Minute : 26/00115

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [S] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 septembre 2015, l’Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis a donné à bail à M. [S] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 246,16 €.

Le 22 mars 2016, le conseil d’administration de l’Office public de l’habitat Seine-Saint-Denis a approuvé « Seine-Saint-Denis Habitat » comme nouvelle appellation de l’organisme.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à M. [S] [I], par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 304,85 € visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayée a été notifiée à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 juillet 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 août 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

déclarer ses demandes recevables ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [S] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [S] [I] à produire une attestation d’assurance locative sous astreinte de 15,00 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir ;

condamner M. [S] [I] à payer :

la somme provisionnelle de 1 819,51 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et voies d’exécution éventuelles.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 septembre 2015 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [I] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [S] [I], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l’absence de la notification tardive du commandement de payer à la CCAPEX.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [S] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’irrecevabilité des prétentions visant à l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

L’article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 juillet 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025.

En conséquence, les demandes relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à l’expulsion du locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 septembre 2015 que M. [S] [I] doit payer un loyer d’un montant de 246,16 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 466,19 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [I] restait devoir la somme de 1 819,51 € euros à la date du 14 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 53,34 € (pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale, rubrique « frais doss. »), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 766,17 €, arrêtée au 14 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 1 766,17 €, arrêtée au 14 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 588,97 euros à compter du 12 août 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance.

Sur la demande de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, il est acquis que le défendeur est locataire du bien précité et qu’il est tenue, ce faisant, de fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs, ce qu’il ne fait pas. Il convient de l’y enjoindre.

En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dès lors que le bailleur dispose d’un moyen légal de palier l’irrespect de cette obligation, par la souscription d’une assurance au nom et pour le compte du locataire, à ses frais.

En conséquence, il sera partiellement fait droit à la demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 20 décembre 2024 mais celui de l’assignation en date du 12 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2015 entre Seine-Saint-Denis Habitat et M. [S] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

DÉCLARE IRRECEVABLES la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONDAMNE M. [S] [I] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 1 766,17 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 14 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 588,97 euros à compter du 12 août 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

ORDONNE à M. [S] [I] de remettre à Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d’assurance contre les risques locatifs ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [S] [I] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION