Min N° 24/00676

N° RG 23/05723 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLXF

M. [T] [P]

C/

M. [M] [U]

Mme [R] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 septembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [R] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT, avocat au barreau de MEAUX.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffiers : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie, et M^me Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.

DÉBATS :

Audience publique du : 03 juillet 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Vanessa CALAMARI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 20 novembre 2014 avec prise d’effet au 1er décembre 2014, Monsieur [T] [P] a donné à bail à Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [P] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, Monsieur [T] [P] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal valider le congé pour vendre signifié aux locataires le 19 avril 2023 pour une prise d’effet au 30 novembre 2023 ; et à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; enfin à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non paiement du loyer ;

— ordonner leur expulsion immédiate,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.744.99 euros au titre de l’arriéré locatif dus au mois de décembre 2023 inclus et d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juillets 2023 et dire que les régularisations annuelles de charges et indexation annuelle du loyer pourront être mises en œuvre jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; assortir ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une somme de 1.450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 19 avril 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2024, renvoyée au 15 mai et au 3 juillet 2024 à la demande des parties pour réponse aux conclusions.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2024.

A l’audience, Monsieur [T] [P], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose des conclusions, actualisant la dette locative à la somme de 6.458,99 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse) et sollicitant le rejet des demandes de délais pour quitter les lieux des locataires. Par ailleurs, le bailleur précise qu’il souhaite vendre le bien vide et justifie de la délivrance d’un congé pour vendre en date du 19 avril 2023 aux locataires et d’un mandat de l’agence immobilière SAS BSK IMMOBILIER en date du 25 janvier 2024.

Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N], représentés par leur conseil, se réfèrent aux conclusions déposées.

Ils sollicitent à titre principal le débouté des demandes de Monsieur [T] [P] du fait de la nullité du congé pour vendre délivré. En effet ils contestent le congé délivré pour vente du bien, dont l’agence immobilière ne procéderait pas à la publicité du bien. Ils évoquent la signification d’un premier congé fin 2017 du fait de la réalisation de travaux à effectuer puis un jugement de condamnation du propriétaire pour des faits de violences sur la locataire ayant entraîné 5 jours d’incapacité totale de travail. Ils pensent que le propriétaire essaie de faire partir ses locataires qui deviennent gênants pour lui.

A titre subsidiaire, ils contestent la nullité du commandement de payer qui serait irrégulier du fait de ses imprécisions et entraînerait le rejet de la demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre reconventionnelle, ils effectuent une demande de remboursement des charges relatives, invoquant l’illisibilité des décomptes du propriétaire et des justificatifs, notamment concernant les espaces verts faisant valoir que les factures ne correspondent pas à une prestation.

En tout état de cause, ils reconnaissent le principe de la dette locative mais contestent son montant, indiquant avoir repris le paiement des loyers et précisant que le loyer du mois de juillet 2024 va être réglé le 28 juillet, le paiement du loyer mensuel s’effectuant avant la fin du mois et pas le mois précédent. Ils sollicitent des délais de paiement en cas de condamnation à la dette locative. Par ailleurs, ils demandent des délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe en date du 29 juillet 2024, sur autorisation du tribunal, le conseil des locataires a adressé le justificatif du virement de 990 euros effectué en date du 27 juillet 2024 concernant le loyer du mois de juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Conformément aux dispositions de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux.

Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] se prévaut d’un bail consenti à Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte d’huissier remis à personne s’agissant de Madame [R] [N], qui a aussi réceptionné celui de son concubin Monsieur [M] [U], dont l’acte a donc été remis à domicile, Monsieur [T] [P] a fait délivrer aux locataires un congé le 19 avril 2023 pour le 30 novembre 2023 aux fins de vente des locaux en indiquant qu’il n’entendait pas renouveler le bail arrivant à expiration.

Le demandeur a produit par ailleurs un mandat de vente sans exclusivité du bien, signé le 25 janvier 2024 avec l’agence BSK IMMOBILIER, pour un montant de 235.000 euros dont 10.000 euros de frais d’agence inclus ; soit un montant supérieur à la proposition d’achat effectuée auprès des locataires d’un montant de 200.000 euros dans le cadre du congé pour vendre ; ainsi que deux attestations totalement similaires effectuées par le responsable de l’agence immobilière, la première du même jour que le mandat le 25 janvier et une autre du 27 juin 2024 totalement similaire à la première, précisant n’avoir pas souhaité donner suite à la visite en intérieur du bien pour réaliser l’estimation du bien du fait de l’attitude des locataires ayant refusé l’entrée du propriétaire dans l’appartement avec discours méprisant du locataire envers son propriétaire.

. Le demandeur a également remis une confirmation de dépôt d’annonce sur le site Leboncoin pour « une maison 4 pièces et nature » en date du 18 janvier 2024.

Néanmoins, le tribunal observe que l’ensemble des justificatifs produits par le demandeur pour justifier de la mise en vente du bien immobilier est postérieur à la date de la délivrance de l’assignation et a été réalisé en janvier 2024 juste avant la première date d’audience prévue le 31 janvier 2024. En outre, le responsable de l’agence a reconnu avoir signé un mandat sans pouvoir réaliser une évaluation du bien immobilier, ce qui ne permet pas de déterminer si le prix d’acquisition du bien proposé aux locataires dans le congé correspond bien à la valeur du marché.

Par ailleurs, le tribunal constate qu’avant la délivrance du congé pour vendre aux locataires, le propriétaire a signé un bail un bail précaire en date du 22 janvier 2023 avec Madame [L] [O] et son garant Monsieur [S] [V] se terminant le 31 janvier 2024, prolongé jusqu’au 31 janvier 2025 par acte du 12 janvier 2024 ; ainsi qu’un compromis de vente sous seing privé avec cette future acquéreuse pour la maison le 1er février 2023.

Même si il résulte des éléments versés au dossier que le congé a été délivré dans les délais, il n’en demeure pas moins que les formes exigées par l’article 15 I de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 n’apparaissent pas avoir été respectées ; les locataires bénéficiant d’un droit de préemption sans que la proposition effectuée par le propriétaire dans le congé puisse être valable alors que ce dernier s’était déjà engagé avec une acquéreuse en lui signant même même un contrat de location précaire sur le dit bien, ce même avant la délivrance du congé pour vente aux locataires bénéficiaires dont le contrat de location sur le bien était encore en cours.

Monsieur [T] [P] ne démontre pas d’une véritable intention de vendre le bien immobilier.

Par conséquent, il convient de déclarer non valide le congé pour vente délivré aux locataires le 19 avril 2023, ce congé a été constitué en fraude de leurs droits.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer comporte certaines dispositions à peine de nullité : « le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée (…) ».

La jurisprudence ajoute que le commandement doit permettre au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande et être de bonne foi. Il doit donc contenir la reproduction de la clause résolutoire du bail et un décompte précis.

La sanction de l’absence des mentions est la nullité du commandement, qui de fait ne peut entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, il est de jurisprudence constante que la nullité du commandement du fait d’irrégularités de forme est liée à l’existence d’un grief pour le locataire.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent la nullité du commandement de payer délivré le 19 avril 2023 du fait de son caractère imprécis. Il font valoir que le décompte produit comporte de nombreuses irrégularités ne leur permettant pas de comprendre les calculs des sommes réclamées.

Le bailleur considère que le décompte est clair et que les locataires connaissent parfaitement le montant de leur dette locative, considérant qu’une contestation des sommes dues ne conduit nullement à la nullité du commandement et indiquant que les contestations seront tranchées par la juridiction. Il précise que le décompte reprend les sommes dues par mois après déduction des versements effectués par les locataires et la CAF.

En l’espèce, le tribunal constate que le décompte « détail des loyers impayés » inséré dans le commandement de payer ne mentionne aucun règlement des locataires sur les mois visés, ni aucun versement de la CAF puisque les montants réclamés par le bailleur correspondent aux impayés des mois concernés après déduction des loyers partiellement réglés.

Même si le décompte est imprécis sur les appels de loyers et encaissements, il n’en demeure pas moins que cette irrégularité de forme ne peut être considérée comme portant grief aux locataires, ces derniers ayant nécessairement connaissance des sommes versées à leur bailleur et donc du reliquat de la dette locative due.

Le tribunal déclare que le commandement de payer délivré le 19 avril 2023 n’encourt pas la nullité et est donc valable.

Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à produire les quittances et charges sur la période de 2021 à 2024 sous astreinte, à défaut de condamnation au remboursement des provisions sur charges de la période visée :

En vertu de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7-1 de cette même loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 23 de cette même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet de régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il est constant en jurisprudence que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être condamné sur la demande du locataire à rembourser à ce dernier les provisions perçues, sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.

Monsieur [T] [P] rétorque que les régularisations de charges ont été produites annuellement et que d’ailleurs son mode de calcul de la répartition des charges a déjà été validé dans le cadre d’un précédent jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Meaux.

Le tribunal observe que le précédent jugement produit concerne une demande en répétition des charges formulée par une autre locataire à l’encontre du bailleur concernant une maison d’habitation voisine aux locataires de la présente procédure.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 20 novembre 2014, avec prise d’effet au 1er décembre 2014, prévoit que le locataire est redevable chaque mois d’un loyer de 800 euros et 90 euros de provision sur charges.

Au regard des pièces versées aux débats, Monsieur [P] justifie des charges et de leur répartition pour les années 2021 à 2023, qui ont été débattues dans le cadre de la mise en état du dossier entre les conseils avant l’audience, il y a donc lieu de rejet sa demande de production des dits documents sous astreinte tant concernant ladite période que pour l’année 2024, la régularisation des charges annuelles ne pouvant pas encore être effectuée par le bailleur.

Monsieur [P] justifie d’un décompte détaille des charges réelles pour les années 2021 à 2023 sur trois postes, à savoir :

— l’entretien des espaces verts, voies de circulation et abords ;

— l’hygiène et l’entretien de la fosse septique ;

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ces dépenses constituent bien des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’entretien de la fosse sceptique est justifiée par une facture du 7 juillet 2021 qui a été répartie entre les 4 maisons permettant d’aboutir à une charge de 13 euros par mois pour l’année 2021 mais sans que le demandeur ne produise les facturations des années 2022 et 2023, ce dernier se contentant de mentionner que les prestations facturées pour ces années sont similaires sans en justifier ni même de la reconduction annuelle du contrat.

Sur la facturation de l’entretien des espaces verts, il n’est pas justifié d’une contestation des locataires adressé au bailleur sur l’absence de réalisation de ladite prestation par le bailleur sur les périodes visées . Il n’y a donc pas lieu à remboursement au profit des locataires, le bailleur ayant produit un justificatif de la facturation des prestations réalisées émanant d’une société dont les statuts permettent « la réalisation de prestations de services sous toutes les formes », peu importe qu’il soit dirigeant de la société ayant réalisé les dites prestations s’agissant d’une charge récupérable à la charge des locataire du bien.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le tribunal constate que le bailleur a produit l’ensemble des justificatifs sur la période de 2021 à 2023.

En conséquence, Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] au remboursement de la somme de 13 euros par mois sur les années 2022 et 2023, soit la somme de 624 euros au profit des locataires au titre de leur demande en restitution des provisions sur charges versées concernant l’entretien de la fosse sceptique ; et de débouter Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] du surplus de leurs demandes.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] restent lui devoir, hors frais et après déduction de la somme de 990 euros correspondant au loyer du mois de juillet 2024 réglé par les locataires en date du 27 juillet 2024 justifié en cours de délibéré ainsi que de la somme de 128 euros perçue par le bailleur au titre de l’allocation logement pour le mois d’avril 2024 non pris en compte dans le décompte produit à l’audience par le bailleur, la somme de 5.340,99 euros à la date du 28 juin 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse).

Sur les autres contestations des locataires, il n’y sera pas fait droit le décompte actualisé produit à l’audience arrêté au 28 juin 2024 ne comporte pas de solde négatif, ce dernier remontant au mois de juin 2020 et aucun loyer pouvant être prescrit n’étant réclamé aux locataires.

Conformément à l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de location susvisé ne contient pas de clause de solidarité entre les locataires.

En conséquence, Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] seront conjointement condamnés au paiement de cette somme de 5.340,99 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 juin 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable au présent contrat, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2014, avec prise d’effet au 1er décembre 2014, contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales du contrat) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 19 avril 2023, pour la somme en principal de 3.399,99 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du juin 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé au jour de l’audience, le justificatif de paiement du loyer de juillet 2024 a été régularisé par virement d’une somme de 990 euros réglé par les locataires en date du 27 juillet 2024 alors que le contrat de bail mentionné que le loyer est payable mensuellement par virement pour le 28 du mois d’avance au domicile du bailleur ou de son mandataire. Le tribunal observe que le loyer du mois de juillet 2024 aurait du être réglé par avance au 28 du mois de juin 2024 selon la clause « loyers et charges » prévue au contrat de bail signé par les parties. Par ailleurs, les règlements des loyers sont souvent irréguliers avec des versements de sommes variables.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délai de paiement et le contrat de bail se trouve résilié à la date du 20 juin 2023.

Sur la demande de la bailleresse relative au délai d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, les locataires sont entrés dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [T] [P].

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Par ailleurs, selon l’article L.412-4 du code précité, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

A l’audience, Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] réitèrent leurs conclusions, sollicitant des délais d’une durée d’un an pour se maintenir dans les lieux le temps de retrouver un logement pour leur famille. Ils précisent qu’une demande de logement social a été effectuée en 2012 et renouvelée tous les ans sans proposition à ce jour.

Le bailleur est opposé à l’octroi de tout délai d’expulsion au profit des locataires, précisant que ces derniers ne procèdent pas à des règlements réguliers de leur loyer malgré des revenus fixes alors qu’il se maintiennent dans les lieux et que deux de leurs enfants sont placés à l’aide sociale à l’enfance selon le justificatif de paiement de la CAF de Seine et Marne.

Il résulte des pièces versées aux débats que les locataires sont en litige depuis de nombreuses années avec leur bailleur et que le justificatif produit démontre uniquement d’une première demande de logement social effectuée en décembre 2022 renouvelée en 2023 et non pas depuis 2012.

Au vu de ce qui précède et du fait que les locataires peuvent déjà bénéficié des délais liés à la trêve hivernale empêchant une exécution forcée de la décision d’expulsion en cas d’absence de départ volontaire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] visant à l’obtention de délais pour quitter les lieux,.

Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [T] [P], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] seront condamnés conjointement au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de préjudice moral subi

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et de la décision prononcée, les locataires ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral en lien avec les agissements du demandeur.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N], parties perdantes, supporteront conjointement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [T] [P] a dû accomplir, Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] seront conjointement condamnés à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [T] [P] ;

DECLARE non valide le congé pour vente délivré aux locataires le le 19 avril 2023 ;

DÉCLARE valide le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 5.340,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 juin 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 sur la somme de 3.553,67euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2014, avec prise d’effet au 1er décembre 2014, entre Monsieur [T] [P], d’une part, et Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] occupants sans droit ni titre depuis le 20 juin 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [T] [P] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] à payer à Monsieur [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [P] au paiement de la somme de 624 euros au profit de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] au titre de leur demande en restitution des provisions sur charges concernant l’entretien de la fosse sceptique versées sur la période de 2022 à 2023 ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] au paiement de la somme de 600 euros à Monsieur [T] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge