TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05559 – N° Portalis DB22-W-B7H-RREC

Code NAC : 70A

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [J] [O] [S]

née le 29 Avril 1951 à [Localité 31] (ITALIE),

demeurant [Adresse 5] – [Localité 27],

2/ Monsieur [I] [W] [VR] [X]

né le 12 Septembre 1988 à [Localité 22] (92),

demeurant [Adresse 14] – [Localité 18],

3/ Monsieur [YL] [M] [W] [U] [X]

né le 19 Mars 1992 à [Localité 22] (92),

demeurant [Adresse 1] – [Localité 27],

4/ La société BELVEDERE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro

897 863 619 dont le siège social est situé [Adresse 17] [Localité 19] et agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentés par Maître Anne-Sophie PIQUOT-JOLY de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEURS :

1/ Monsieur [L], [C], [FN] [E]

né le 09 Novembre 1983 à [Localité 26] (78),

demeurant [Adresse 15] – [Localité 27],

2/ Monsieur [BB], [PE] [Z]

né le 27 Juillet 1956 à [Localité 27] (78),

demeurant [Adresse 11] – [Localité 27],

représenté par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 06 Septembre 2023 reçu au greffe le 21 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Monsieur JOLY Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord

des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

MAGISTRATS AYANTS DÉLIBÉRÉS :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EN PRÉSENCE DE : Madame [A] [G], auditrice de justice

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [CR] [DY] [O] veuve [S] était propriétaire sur la commune d'[Localité 27] des parcelles cadastrées AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 3]. Elle est décédée le 18 mai 2023, laissant pour seule héritière Mme [J] [O] [S].

M. [L] [E] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 13] à [Localité 27] cadastrée section AO [Cadastre 4].

M. [BB] [Z] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 27] cadastrée section AO [Cadastre 20].

Ces parcelles sont toutes contiguës à la parcelle AO [Cadastre 21] dont Mme [O] [S] est propriétaire à titre indivis.

Selon acte authentique en date du 5 mai 2022, Mme [CR] [DY] [O] veuve [S] a consenti à M. [I] [X] une promesse unilatérale de vente d’un terrain à bâtir d’environ 315 m² à détacher d’une parcelle de plus grande importance actuellement cadastrée section

A0 [Cadastre 3].

Selon acte authentique du même jour, elle a consenti à M. [YL] [X] une promesse unilatérale de vente d’une maison à usage d’habitation cadastrée section A0 [Cadastre 2] ainsi qu’un jardin d’environ 73m² à prendre sur une parcelle de plus grande importance actuellement cadastrée AO [Cadastre 3] ainsi qu’à titre indivis la parcelle AO[Cadastre 21].

Ces promesses unilatérales ont été consenties et acceptées sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives dont :

• S’agissant des deux promesses :

— l’obtention, au plus tard le 5 octobre 2022, d’un certificat de non opposition à une déclaration préalable portant sur la division du terrain en 2 lots à usage de terrain et de maison avec jardin,

— la constitution de servitudes notamment d’une servitude de passage de réseaux à prévoir d’une largeur de 1.00 mètre et d’une superficie de 11 m² environ sous le hachurage bleu grevant la parcelle cadastrée section

AO numéro [Cadastre 21] au profit du lot A issu de la division de la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 3] et telle que matérialisée sur le plan de division annexé à l’acte,

• S’agissant de la promesse consentie à M. [I] [X] :

— l’obtention d’un permis de construire au plus tard le 5 août 2022 lequel devra être définitif et purgé de tout recours avant le 5 novembre 2022 pour la réalisation sur le bien de la construction d’une maison à usage d’habitation en R + 1 d’environ 130 m² habitables.

Suivant acte authentique du 16 janvier 2024 rectifié le 5 février 2024,

M. [YL] [X] a acquis la propriété du bien situé sur la parcelle

AO [Cadastre 2] ainsi qu'1/6ème des droits indivis sur la parcelle AO [Cadastre 21].

M. [I] [X] a informé M. [L] [E] de la signature desdites promesses et de son projet immobilier.

M. [E], considérant être propriétaire indivis de la parcelle AO99, a refusé la création de servitudes sur ladite parcelle sans l’accord des

3 propriétaires indivis.

C’est dans ce contexte que la mairie d'[Localité 27] a fait opposition le 1er août 2022 à la déclaration préalable portant sur la division du terrain déposée par

Mme [O] [S] le 5 juillet 2022 et qu’elle a pris une décision de rejet suite au recours gracieux effectué, au motif que toute modification des servitudes existant sur la parcelle AO[Cadastre 21], qu’elles soient de passage ou de réseau, nécessite l’accord des indivisaires.

Par cette même décision de rejet, le Maire adjoint délégué à l’urbanisme a invité Mme [O] [S] à se rapprocher des autres indivisaires de la parcelle AO [Cadastre 21], en précisant qu’il s’agirait a priori de M. [Z] et de

M. [E], afin de trouver une solution à l’amiable.

De la même manière, la demande de permis de construire déposée le

5 juillet 2022 par la société BELVEDERE, dont M. [I] [X] est le Directeur général, a fait l’objet d’une décision de rejet le 1er décembre 2022.

Cette demande de permis de construire a été renouvelée le 23 décembre 2022 mais a donné lieu à un nouveau refus par arrêté en date du 28 mars 2023.

Mme [O] [S], M. [I] [X], M. [YL] [X] et la société BELVEDERE ont donc fait assigner M. [E] et

M. [Z] par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023 aux fins notamment de voir dire que ces derniers ne sont pas propriétaires de la parcelle AO [Cadastre 21].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mars 2025, Mme [O] [S], M. [I] [X], M. [YL] [X] et la société BELVEDERE, demandent au tribunal, au visa des articles 544, 676, 677, 681 et 1240 du code civil, de la théorie du trouble anormal de voisinage et de l’article 1253 du code civil, de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [E] et M. [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

En conséquence,

A titre principal,

— dire que M. [E] et M. [Z] ne sont titulaires d’aucun droit sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 21],

A titre subsidiaire,

— dire que les travaux de création de réseaux enterrés sur la parcelle AO [Cadastre 21] ne porteront pas atteintes aux éventuels droits de M. [E] et M. [Z],

Et en conséquence,

— autoriser Mme [O] [S], propriétaire actuel de la parcelle

AO [Cadastre 3], et ses ayants droits, à créer un réseau d’assainissement enterré sur la parcelle AO [Cadastre 21],

En toute situation,

S’agissant des vues illégales,

— condamner M. [E] à supprimer la porte fenêtre et la fenêtre créant des vues illégales sur la parcelle AO [Cadastre 21],

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant des empiètements sur la parcelle AO [Cadastre 21] par les ouvrages appartenant à M. [E],

— condamner M. [E] à supprimer le volet roulant au-dessus de la porte fenêtre, le point lumineux et l’interrupteur, la marche au droit de ladite porte fenêtre, la bouche d’extraction débouchant sur la parcelle AO [Cadastre 21] et le réseau d’évacuation des eaux pluviales enterré dans la parcelle AO [Cadastre 21],

— dire que chacune de ces condamnations sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant de l’évacuation des eaux pluviales du toit de la maison de

M. [E] sur la parcelle AO [Cadastre 3],

— condamner M. [E] à effectuer les travaux de nature à faire cesser l’écoulement sur la parcelle AO [Cadastre 3] des eaux pluviales de sa toiture et le condamner à les recueillir,

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant de l’empiètement de la clôture de M. [E] sur la parcelle

AO [Cadastre 3],

— condamner M. [E] à remettre sa clôture en état et à supprimer tout empiètement de celle-ci sur la parcelle AO [Cadastre 3],

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant du stockage des poubelles de M. [E] sur la parcelle AO [Cadastre 21],

— condamner M. [E] à ne plus entreposer ses poubelles sur la parcelle AO [Cadastre 21],

— dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard et infraction constatée passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant des empiètements sur la parcelle AO [Cadastre 21] par les ouvrages appartenant à M. [Z],

— condamner M. [Z] à supprimer la descente des eaux pluviales, le regard dans lequel s’évacuent les eaux pluviales, les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usées ainsi que de gaz enterrés dans la parcelle AO [Cadastre 21], le coffret de gaz, le débord de la toiture et le pilier empiétant sur la parcelle

AO [Cadastre 21],

— dire que chacune de ces condamnations sera assortie d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte,

S’agissant de la réparation des préjudices subis

— condamner in solidum M. [E] et M. [Z] à verser à :

• Mme [O] [S], à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, les sommes de 2.836 euros (s’agissant de la vente de la parcelle AO [Cadastre 2]), 11.475 euros (à parfaire s’agissant de la vente de la parcelle AO [Cadastre 3]) et de 600 euros,

• la société BELVEDERE, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, les sommes de 7.028 euros et 5.000 euros (à parfaire),

• M. [YL] [X], à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, une somme de 13.000 euros (à parfaire),

— condamner in solidum M. [E] et M. [Z] à verser à Mme [O] [S], MM. [I] et [YL] [X] et la société BELVEDERE une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [O] [S], MM. [I] et [YL] [X] et la société BELVEDERE aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie PIQUOT-JOLY, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 mars 2025, M. [E] et M. [Z] demandent au tribunal de :

− rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de l’ensemble des demandeurs, Mme [O] [S], M. [I] [X], la société BELVEDERE et M. [YL] [X],

— condamner in solidum Mme [O] [S], M. [I] [X], la société BELVEDERE et M. [YL] [X] à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [O] [S], M. [I] [X], la société BELVEDERE et M. [YL] [X] à payer à M. [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [O] [S], M. [I] [X], la société BELVEDERE et M. [YL] [X] aux entiers dépens qui comprendront les éventuels frais d’exécution.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la propriété de la parcelle litigieuse

Les demandeurs font valoir que :

— M. [E], propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 4], ne dispose d’aucun droit de propriété sur la parcelle AO [Cadastre 21] dès lors qu’il ne détient aucun titre de propriété et dispose uniquement d’un acte de donation du 21 janvier 2016 sur lequel le notaire rédacteur de l’acte a mentionné une « cour indivise » sans précisément la désigner ;

— de la même manière, le titre de propriété antérieur du donateur du

17 février 1975 ne comprend aucun droit ni sur cette cour ni sur la parcelle

AO [Cadastre 21] ; la cour qui y est mentionnée est celle qui se situe à l’arrière de la maison que la mère de M. [E] a couverte ; en effet un permis de construire a été déposé à cette fin le 26 août 1982 pour procéder aux travaux suivants : « couverture cour »;

— il y est également mentionné une « cour derrière les bâtiments » et non sur le côté des bâtiments ; ces deux cours se trouvent sur la parcelle D581 devenue AO [Cadastre 4] et non sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— M. [Z], propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 20], ne dispose pas davantage d’un droit de propriété sur la parcelle AO [Cadastre 21], l’acte de donation du 27 avril 2005 stipulant uniquement un droit au passage commun avec les voisins cadastré section AO n°[Cadastre 21] “[Adresse 29]”, et le titre antérieur en date du

21 février 1955 ne mentionnant également qu’un “droit au passage commun avec les voisins” sans plus de précision ;

— M. [Z] n’apporte pas davantage la preuve de l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— l’état hypothécaire de la parcelle AO [Cadastre 21] fait état d’un droit de propriété de Mme [S] à hauteur d’un tiers dont est désormais propriétaire

Mme [J] [O] [S] ; il ressort en effet de l’état liquidatif en date du 2 avril 1999 de la succession de [B] [S], père de [H] [S] dont [CR] [DY] [O] épouse [S] était la veuve, que celui-ci était propriétaire notamment de la parcelle actuellement cadastrée AO [Cadastre 21], étant précisé qu’elle « sert d’accès commun non seulement aux parcelles D [Cadastre 7] (AO [Cadastre 2]) et D [Cadastre 8] (AO [Cadastre 3]) mais également à deux autres propriétés appartenant à des tiers » ;

— cette parcelle AO [Cadastre 21], si elle sert d’accès commun aux parcelles AO [Cadastre 2],

AO [Cadastre 3] ainsi qu’à deux autres propriétés appartenant à des tiers non identifiés, n’en demeurait pas moins la propriété de [B] [S] ;

— l’acte de vente du 16 janvier 2024 rectifié le 5 février 2024 aux termes duquel Mme [O] [S] a vendu à M. [YL] [X] la parcelle

AO [Cadastre 2] ainsi que le sixième indivis de la parcelle AO [Cadastre 21], ne permet en aucun cas de prouver que Mme [O] [S] ne serait propriétaire indivise de la parcelle AO n°[Cadastre 21] qu’à hauteur d’un tiers ; en effet, eu égard à la procédure en cours, Mme [O] [S] ne pouvait vendre la pleine propriété de la parcelle AO [Cadastre 21].

Les défendeurs soutiennent pour leur part que :

— ni l’acte qui est présenté comme le titre de propriété de [CR] [DY] [O] veuve [S], et qui est en réalité un acte de notoriété dressé le 21 décembre 2012 après le décès de [H] [S], ni l’acte de notoriété dressé après le décès de [CR] [DY] [O] veuve [S] instituant Mme [J] [O] [S] comme héritière de cette dernière ne décrivent les biens immobiliers transmis, puisqu’ils se contentent d’évoquer l’un et l’autre les qualités héréditaires des héritiers ;

— ni le titre de propriété de [H] [S], ni la liste des biens dépendant des deux successions, ne sont versés aux débats ;

— l’acte de vente du 16 janvier 2024 rectifié le 5 février 2024 aux termes duquel Mme [O] [S] a vendu à M. [YL] [X] les parcelles AO [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ainsi que le sixième indivis de la parcelle AO [Cadastre 21] suffit à lui-même à prouver que Mme [O] [S] n’était bien propriétaire indivise de la parcelle AO [Cadastre 21] qu’à hauteur d’un tiers ;

— il ressort en outre de l’état hypothécaire versé aux débats par les demandeurs que [H] [S] était propriétaire d’un tiers de la parcelle AO [Cadastre 21], ce qui était d’ailleurs mentionné par Mme [O] [S] dans son assignation ;

— le plan de division établi par le Cabinet GEOXP, Géomètre-Expert, annexé à la promesse de vente consentie à M. [I] [X] indique expressément que la parcelle AO [Cadastre 21] est indivise ;

— l’état liquidatif de la succession en date du 2 avril 1999 de [B] [S], ancien propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 2] et auteur de Mme [S] indique expressément que celui-ci était propriétaire du tiers indivis de la parcelle

AO [Cadastre 21] ;

— l’acte de donation en date du 25 janvier 2016 décrit le bien donné par Mme [E] à son fils, cadastré section AO [Cadastre 4], comme comprenant une cour indivise, laquelle est nécessairement et obligatoirement, compte tenu de la configuration des lieux, celle qui est évoquée dans l’état liquidatif de la succession de M. [S], qui indique expressément qu’elle appartient :

« aux Consorts [S] et à deux autres immeubles contigus » ;

— Il en va exactement de même pour M. [Z], dont le titre de propriété indique expressément qu’il est : « propriétaire en indivision » de la parcelle AO [Cadastre 21], ce qui ressort du relevé parcellaire du cadastre en date du 17 janvier 1995, ce relevé étant annexé à l’acte en date et indiquant, concernant la parcelle AO99, que M. [Z] en est : « propriétaire en indivision »

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve.

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles.

Ils apprécient ainsi souverainement les moyens produits par les parties pour justifier de leur droit de propriété.

Sur la propriété de Mme [O] [S]

En l’espèce, pour apporter la preuve de ce qu’elle est propriétaire de la parcelle cadastrée AO [Cadastre 21], Mme [O] [S] verse tout d’abord aux débats un acte de notoriété du 21 décembre 2012 “Après le décès de Monsieur [H] [S]” – inexactement intitulé “titre de propriété de Mme [CR] [DY] [O] veuve [S]” dans son boredereau de communication de pièces – et une attestation en date du 22 juin 2023 établie par un notaire et indiquant que Mme [J] [O] [S] est seule ayant droit de [CR] [S] et a droit à la totalité en pleine propriété des droits et biens immobiliers et mobiliers dépendant de la succession.

Comme le relèvent les défendeurs, ces pièces ne mentionnent pas les biens dont étaient propriétaires [H] [S] et [CR] [S], de sorte qu’il n’est pas possible d’en tirer de conclusions s’agissant de la propriété de la cour litigieuse.

Mme [O] [S] produit ensuite l’état liquidatif de la succession de [B] [S] qui indique que :

— l’actif de la succession de [B] [S] comprend notamment, sur la commune d'[Localité 27] :

“Une maison sise [Adresse 10], comprenant un rez-de-chaussée divisé en deux pièces, grenier au dessus, cadastrée lors du décès de Monsieur [S], section D N°[Cadastre 7] pour 41 ca lieudit [Adresse 25], pour sa valeur de 48.000,00

contiguë à la parcelle cadastrée section D N°[Cadastre 6] ci-après énoncée et y accédant.

Observation faite que la parcelle cadastrée section D N°[Cadastre 7] est après remaniement cadastral, cadastrée section AO N°[Cadastre 2] pour 41 ca.

Une parcelle en nature de jardin, sise même lieudit, cadastrée lors du décès de Monsieur [S], section D N°[Cadastre 8] pour 3 a 94 ca d’une valeur de 10.000,00

Observation faite que ladite parcelle est après remaniement cadastral, cadastrée section AO N°[Cadastre 3] pour 3 a 94 ca.

Ledit jardin, accède à la [Adresse 29] par la parcelle cadastrée, lors du décès de Monsieur [S] section D N°[Cadastre 6] pour 42 ca et actuellement section AO N°[Cadastre 21] pour 42 ca.

La parcelle cadastrée successivement N°[Cadastre 6] et AO [Cadastre 21] pour 42 ca sert d’accès commun non seulement aux parcelles D N°[Cadastre 7] (AO [Cadastre 2]) et D [Cadastre 8] (AO [Cadastre 3]) mais également à deux autres propriétés appartenant à des tiers” (pages 85 et 86) ;

— la masse liquidative de la succession de [B] [S] comprend notamment :

“ARTICLE 26èME

Une maison sise à [Localité 27] [Adresse 10], lieudit “[Adresse 25]” comprenant un rez-de-chaussée divisé en deux pièces, grenier au dessus cadastrée section AO N°[Cadastre 2] pour 41 a, d’une valeur de 300.000,00”

“ARTICLE 27èME

Une parcelle en nature de jardin sise à [Localité 27], lieudit “[Adresse 25]” cadastré section AO n°[Cadastre 3] pour 3 a 94 ca, d’une valeur de 19.000,00”

“ ARTICLE 28èME

Le tiers indivis d’une parcelle de terre, sise à [Localité 27] en nature d’accès commun aux parcelles cadastrées section AO n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ci-dessus énoncées appartenant aux consorts [S] et à deux autres immeubles contigus appartenant à des tiers, et ce à partir de et pour parvenir à la [Adresse 29]. Ladite parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 21] pour 42 ca, d’une valeur de 3.000 F, dont le tiers indivis est de 1.000,00” (page 101)

Le tableau récapitulatif des abandonnements joint à l’état liquidatif mentionne par ailleurs : “[Localité 27] AO [Cadastre 2] Maison (41 ca)”, “[Localité 27] AO [Cadastre 3] Jardin (3a 94ca)” et “[Localité 27] 1/3 AO [Cadastre 21] (42a)”.

Enfin, Mme [O] [S] verse aux débats l’attestation immobilière après décès dressée le 22 novembre 2023 par Maître [MX] [P], notaire, aux termes de laquelle :

— Mme [J] [O]-[S] est la seule héritière de [CR] [DY] [O] veuve [S], la succession de cette dernière se composant de : “A [Localité 27] (YVELINES) [Localité 27], [Adresse 12],

Une maison à usage d’habitation comprenant :

— au rez-de-chaussée : espace cuisine, séjour, WC indépendants, escaliers menant à l’étage

— à l’étage : dégagement, deux chambres, salle de bains avec WC

Jardin

Figurant ainsi au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

AO

[Cadastre 2]

[Adresse 29]

00 ha 00 a 41 ca

AO

[Cadastre 3]

[Adresse 29]

00 ha 03 a 94 ca

Total surface : 00 ha 04 a 35 ca

Et à titre indivis

Section

N°

Lieudit

Surface

AO

[Cadastre 21]

[Adresse 29]

00 ha 00 a 42 ca

La quotité attachée aux droits indivis est de UN TIERS (1/3).

Un extrait de plan cadastral est annexé.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.”

Cette attestation précise : “Concernant le tiers indivis de la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 21] et la parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 2] :

Partage suivant acte reçu par Maître [EG] notaire à [Localité 28] le

2 avril 1999, publié au service de la publicité foncière de VERSAILLES 3

le 6 juillet 1999, volume 1999 P, numéro 5199.

Attestation de propriété complémentaire après le décès de Monsieur [H] [S] suivant acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 23]

le 22 novembre 2023 en cours de publication au service de la publicité foncière de VERSAILLES 2.”

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [O] [S], si elle est effectivement propriétaire de la parcelle cadastrée AO [Cadastre 21], ne l’est qu’en indivision, à hauteur d’un tiers, ce qui ressort d’ailleurs également de l’état hypothécaire de la parcelle AO [Cadastre 21].

Sur la propriété des défendeurs

Sur la propriété de M. [E]

Pour justifier du fait qu’il est également propriétaire indivis de la cour litigieuse, M. [E] verse aux débats son titre de propriété, à savoir l’acte de donation de Mme [D] [E] épouse [TJ] à son profit en date du 25 janvier 2016, lequel mentionne au titre du bien donné :

“Commune d'[Localité 27] (YVELINES) [Localité 27] [Adresse 13]

Une petite maison élevée sur cave, composée au rez-de-chaussée d’une entrée, une cuisine, un salon et au premier étage d’une chambre, une salle de bains et WC ; combles au dessus.

Jardin à la suite avec abri de jardin.

Cour indivise.

Cadastrée :

Section

N°

Lieudit

Surface

AO

[Cadastre 4]

[Adresse 13]

00 ha 02 a 33 ca

Tel que le BIEN existe, s’étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes.”

Les demandeurs produisent par ailleurs le titre de propriété antérieur de Mme [D] [E], daté du 17 février 1975, aux termes duquel le bien est désigné comme suit :

“UNE PETITE MAISON sise au [Adresse 25], commune d'[Localité 27] (Yvelines) [Adresse 30], élevée sur caves ; d’un rez de chaussée comprenant : une cuisine et une salle à manger ; d’un premier étage comprenant : deux chambres à coucher.

Petite cour à la suite, dans laquelle il existe un appentis.

Cour derrière les bâtiments.

Et trois ares six centiares de terre d’après les titres, même terroir, servant de jardin à la maison sus-désignée, tenant :

— d’un côté, Monsieur [S].

— d’autre côté, Monsieur [F].

— d’un bout, Monsieur [S].

— et d’autre bout, en façade, la [Adresse 29].

Figurant au cadastre rénové de ladite commune, de la manière suivante, pour une contenance de deux ares treize centiares :

Section

Numéro

Lieudit

Contenance

D

[Cadastre 16]

[Adresse 29]

2 a 13 ca

Tel que ledit “Immeuble” existe, avec toutes ses dépendances, y compris tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans exception ni réserve.”

Les demandeurs font valoir que la cour mentionnée dans cette description est celle qui se situait à l’arrière de la maison que la mère de M. [E] a couverte, et produisent à l’appui de leur allégation une demande de permis de construire déposée le 26 août 1982 par Mme [E] pour procéder aux travaux suivants “couverture cour”.

Il convient toutefois de relever que la description de l’acte de 1975 mentionne clairement deux cours distinctes. Or la production de la demande de permis de construire ne permet pas de démontrer que ces deux cours auraient été couvertes. En effet, seule une cour est mentionnée dans ladite demande et les schémas joints à cette dernière confirment que seule une cour, qui se trouve entre deux bâtiments existants de sorte qu’il ne peut s’agir de la cour litigieuse, est concernée.

Sur la propriété de M. [Z]

Pour justifier de ce qu’il est également propriétaire indivis de la parcelle AO N°[Cadastre 21], M. [Z] verse aux débats l’attestation immobilière après décès dressées le 23 novembre 2022 par Maître [T] [LA], notaire, aux termes de laquelle M. [BB] [Z] est le seul héritier de [RC] [IT] [N], dont la succession se compose de :

“A [Localité 27] (YVELINES) [Localité 27] [Adresse 11],

Une maison à usage d’habitation élevée sur cave, d’un rez-de-chaussée de deux pièces et d’un premier étage de deux pièces.

Grenier au-dessus couvert en tuiles.

Jardin derrière clos de murs et de treillage.

Figurant ainsi au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

AO

[Cadastre 20]

[Adresse 11]

00 ha 01 a 05 ca

Et droit au passage commun avec les voisins sur la parcelle

Section

N°

Lieudit

Surface

AO

[Cadastre 21]

[Adresse 29]

00 ha 010 a 42 ca

Etant ici précisé que le relevé parcellaire du cadastre en date du

17 janvier 1995 indique concernant la parcelle AO [Cadastre 21] que Monsieur [Z] est “propriétaire en indivision”. Une copie de ce document est demeuré ci-joint et annexé.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.”

Le relevé parcellaire du cadastre en date du 17 janvier 1995 joint à cette attestation indique effectivement s’agissant de la parcelle AO [Cadastre 20] que M. [GF] [BD] [R] (auteur de M. [BB] [Z]) est “propriétaire” et, s’agissant de la parcelle AO [Cadastre 21], qu’il est “propriétaire en indivision”.

Les demandeurs versent par ailleurs aux débats l’attestation immobilière dressée le 27 avril 2025 par Maître [M] [Y], notaire, aux termes duquel figure dans la succession de [GF] [Z] :

“LA PLEINE PROPRIETE du bien dont la désignation suit :

SUR LA COMMUNE DE [Localité 27] (YVELINES)

Sis [Adresse 11]

Les biens et droits consistant en :

Une maison à usage d’habitation située commune d'[Localité 27] (YVELINES) élevée sur caves, d’un rez-de-chaussée de deux pièces et d’un premier étage de deux pièces.

Grenier au-dessus couvert en tuiles.

Jardin derrière clos de murs et de treillage.

Et droit au passage commun avec les voisins cadastré section AO N°[Cadastre 21] “[Adresse 29]” pour 0 a 42 ca

Figurant au cadastre de la manière suivante :

Section AO, numéro [Cadastre 20], lieudit “[Adresse 29]” pour une contenance de 1 a 05 ca,

Tel que cet immeuble existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception, ni réserve.”

Les demandeurs produisent également :

— l’acte de vente dressé le 21 février 1955 aux termes duquel [GF] [Z] a acquis : “Une maison sise à [Adresse 24], commune d'[Localité 27],

[Adresse 9], élevée sur caves, d’un rez-de-chaussée de deux pièces et d’un premier étage de deux pièces. Grenier au-dessus couvert en tuiles. Jardin derrière clos de murs et de treillage et droit au passage commun avec les voisins” ;

— le relevé de propriété qui ne mentionne aucun droit de propriété sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— la fiche immeuble postérieure au décès de [GF] [Z] qui mentionne que M. [BB] [Z] et Mme [HD] [N] sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées AO [Cadastre 20] à AO [Cadastre 21], la fiche comportant également la mention “AO 99 droit au passage commun”.

Il résulte de l’ensemble de ces élements que les titres de propriété des défendeurs ne mentionnent pas expressément la parcelle AO [Cadastre 21].

Toutefois, l’acte de M. [E] mentionne explicitement une cour indivise tandis que l’acte de M. [Z] renvoie au relevé parcellaire du cadastre aux termes duquel il est propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21].

Surtout, l’état liquidatif de la succession de [B] [S] mentionne comme exposé ci-dessus que figure dans sa succession “Le tiers indivis d’une parcelle de terre, sise à [Localité 27] en nature d’accès commun aux parcelles cadastrées section AO n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ci-dessus énoncées appartenant aux consorts [S] et à deux autres immeubles contigus appartenant à des tiers, et ce à partir de et pour parvenir à la [Adresse 29]”.

Or, il résulte de la configuration des lieux que seules les parcelles AO n°[Cadastre 4] et AO n°[Cadastre 20] sont également contiguës à ladite parcelle de terre.

Par courrier en date du 7 juin 2018 adressé à Mme [O] [S] par Maître [M] [V], Notaire, et produit aux débats par les défendeurs, ce dernier lui indiquait d’ailleurs :

“Madame,

vous m’avez interrogé afin de déterminer quels étaient les propriétaires indivis du passage commun situé à [Localité 27] [Adresse 29] et cadastré section AO, numéro [Cadastre 21].

[…]

Je ne suis donc pas en mesure de déterminer avec certitude quelles sont les deux autres parcelles disposant de ce passage commun à hauteur d’un tiers chacune.

Je peux toutefois présumer qu’il s’agit des parcelles cadastrées section AO numéro [Cadastre 20] appartenant actuellement à Monsieur et Madame [BB] [Z], et section AO numéro [Cadastre 4] appartenant actuellement à Monsieur [L] [E].”

L’ensemble de ces éléments conduit ainsi à retenir que les deux autres propriétaires indivis de la cour cadastrée AO [Cadastre 21] sont bien les propriétaires des parcelles cadastrées AO [Cadastre 20] et AO [Cadastre 4], à savoir actuellement M. [E] et M. [Z].

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande tendant à voir dire que M. [E] et M. [Z] ne sont titulaires d’aucun droit sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 21].

Sur la demande d’autorisation de créer un réseau d’assainissement enterré sur la parcelle litigieuse

Au soutien de leur demande subsidiaire tendant à ce que soit donnée à Mme [O] [S] et ses ayant droits l’autorisation de créer un réseau d’assainissement enterré sur la parcelle AO [Cadastre 21], les demandeurs font valoir que

— si par extraordinaire, le tribunal devait juger que M. [E] et/ou

M. [Z] bénéficie(nt) d’une servitude de passage sur la parcelle AO [Cadastre 21], il constatera néanmoins que les travaux envisagés par la société BELVEDERE ne diminuent pas l’usage de la servitude de passage ;

— en effet, il résulte du dossier de demande de permis de construire que la société BELVEDERE souhaite uniquement faire passer des réseaux enterrés sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— l’éventuelle servitude de passage ne sera pas rendue plus incommode dès lors que les réseaux seront enterrés ;

— M. [E] et M. [Z], qui s’opposent aujourd’hui au passage des réseaux de la parcelle AO [Cadastre 3] sur la parcelle AO [Cadastre 21], ont pour leur part créé de tels réseaux sur cette parcelle sans aucune autorisation ;

— il ne s’agit pas, contrairement à ce qui est allégué par les défendeurs, d’établir une servitude mais d’autoriser le propriétaire du fonds servant à réaliser des travaux dès lors que ceux-ci ne nuisent pas à l’éventuel servitude de

passage ;

— le propriétaire d’un fonds servant ne peut créer à son profit une servitude de passage de réseaux sur son propre fonds dès lors qu’il ne peut y avoir de servitude si les deux fonds appartiennent à la même personne.

— si par extraordinaire, le tribunal devait décider que M. [Z] et

M. [E] sont propriétaires indivis de la parcelle AO [Cadastre 21], il n’y aurait pas non plus dualité de propriétaires comme l’exige la loi.

Les défendeurs s’opposent à cette demande et soutiennent pour leur part

que :

— cette demande est totalement infondée en droit ;

— une servitude de canalisation est une servitude continue qui ne peut s’établir par jugement ;

— Mme [O] [S] ne rapporte pas la preuve d’un titre instituant une servitude de passage de canalisations sur la parcelle AO [Cadastre 21] au profit des parcelles AO [Cadastre 2] et [Cadastre 3] lui appartenant, de sorte que sa demande sera rejetée.

Il convient de relever que, si les demandeurs visent l’article 701 du code civil relatif au propriétaire du fonds débiteur d’une servitude, les défendeurs ne bénéficient en l’espèce pas d’une servitude de passage mais sont, comme tranché ci-dessus, propriétaires indivis de la cour litigieuse, de sorte que le régime applicable est celui de l’indivision.

Or les demandeurs ne justifient pas du fondement sur lequel le tribunal pourrait les autoriser à créer un réseau d’assainissement enterré sur la parcelle AO [Cadastre 21], parcelle indivise, sans le consentement des coindivisaires.

En effet la création d’un tel réseau n’est pas une mesure nécessaire à la conservation des biens indivis au sens de l’article 815-2 alinéa 1er du code civil qui autorise dans ce cas un indivisaire seul à prendre la décision.

Si l’article 815-5 du code civil prévoit, dans son alinéa 1er, qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun, en l’espèce les demandeurs ne démontrent ni même n’allèguent que le refus des défendeurs d’autoriser la création du réseau d’assainissement enterré mettrait en péril l’intérêt commun.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes de condamnation de M. [E]

Sur les vues

Au soutien de leur demande tendant à voir M. [E] condamné sous astreinte à supprimer les vues de sa porte fenêtre donnant sur les parcelles

AO [Cadastre 21] et AO [Cadastre 3] et d’une fenêtre donnant sur la parcelle AO [Cadastre 21], les demandeurs font valoir que :

— M. [E] a créé une porte fenêtre donnant directement sur les parcelles AO [Cadastre 21] et [Cadastre 3] et une fenêtre donnant sur la parcelle AO [Cadastre 21] sans aucune autorisation des propriétaires de ces parcelles ; ces fenêtres constituent des vues illégales et sont à l’origine d’un trouble anormal de voisinage ;

— le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne peut pratiquer dans ce mur que des jours ou fenêtres à verre maillé et verre dormant, garnis d’un treillis de fer et situés à 26 décimètres au-dessus du plancher du rez-de-chaussée et 19 décimètres du plancher pour les étages supérieurs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— des verres dépolis sur un ouvrant ne permettent pas de qualifier cet ouvrage de jours de souffrance ;

— M. [E] n’apporte pas la preuve d’une servitude de vue acquise par prescription acquisitive trentenaire.

M. [E] s’oppose à cette demande et soutient que :

— la porte fenêtre dont il est question constitue un accès de la maison située sur sa parcelle, ainsi que le montre très clairement un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 5 mars 2021 ;

— il est propriétaire indivis à hauteur d’un tiers de la parcelle AO [Cadastre 21], de telle sorte qu’il a parfaitement le droit d’utiliser cette parcelle pour accéder à sa propriété ;

— ce passage se fait sur la parcelle AO [Cadastre 21] depuis la construction du bien, et, à tout le moins, depuis le 17 février 1975, date à laquelle sa mère a acquis ce bien de Madame [K], et donc depuis bien plus de 30 ans

— la photographie insérée dans le procès-verbal de constat du 5 mars 2021 montre que les pavés de verre de la porte d’entrée sont dépolis, de telle sorte qu’ils ne créent aucune vue sur la parcelle AO [Cadastre 21], et encore moins sur la parcelle AO [Cadastre 3] ;

— cette porte vitrée existe depuis beaucoup plus de 30 ans, de telle sorte qu’il serait recevable et bien fondé à se prévaloir d’une acquisition trentenaire d’une servitude de vue.

L’article 678 du code civil dispose : “On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.”

L’article 679 du code civil dispose pour sa part : “On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.”

Il convient de relever que les dispositions relatives aux vues visent toutes les vues portant sur une propriété privée, à condition que la propriété voisine soit contiguë, mais ne sont pas applicables dans les rapports entre copropriétaires indivis. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle tranché que justifiait légalement sa décision la cour d’appel qui juge que des ouvertures qui ne donnent pas sur une propriété privative appartenant à un voisin, mais sur une parcelle de terrain indivise, ne constituent pas des servitudes de vue (Civ. 3ème, 24 octobre 1990, n°88-15.667).

M. [E], propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21], est donc libre d’avoir ou d’ouvrir toutes ouvertures dans le mur de sa maison donnant sur ladite parcelle.

S’agissant de la vue qui existerait sur la parcelle AO [Cadastre 3], force est de constater qu’eu égard à la configuration des lieux, il s’agirait nécessairement d’une vue oblique, or les pièces versées aux débats par les demandeurs ne permettent pas de caractériser l’existence d’une vue oblique à moins de 60 cm de la parcelle AO [Cadastre 3].

La demande en suppression des vues sera en conséquence rejetée.

Sur les empiètements, l’écoulement des eaux pluviales et le stockage des poubelles

A l’appui de leurs demandes tendant à voir M. [E] condamné à supprimer le volet roulant au-dessus de la porte-fenêtre, le point lumineux et l’interrupteur, la marche au droit de ladite porte-fenêtre, la bouche d’extraction débouchant sur la parcelle AO [Cadastre 21] et le réseau d’évacuation des eaux pluviales enterré dans la parcelle AO [Cadastre 21], à remettre sa clôture en état et à supprimer tout empiètement de celle-ci sur la parcelle AO [Cadastre 3], à recueillir ses eaux pluviales et à ne plus entreposer ses poubelles sur la parcelle AO [Cadastre 21], les demandeurs soutiennent que :

— ces ouvrages empiètent sur les parcelles AO [Cadastre 21] et AO [Cadastre 3] et sont constitutifs d’un trouble anormal de voisinage et d’une atteinte au droit de propriété ;

— M. [E] n’apporte pas la preuve de l’acquisition par prescription acquisitive trentenaire de la marche se trouvant au droit de la porte-fenêtre alors qu’il est établi qu’en 1982 la marche et la porte-fenêtre n’existaient

pas ;

— s’agissant du réseau enterré, les servitudes discontinues ou non apparentes ne peuvent s’acquérir par prescription, or des réseaux enterrés ne sont pas apparents ;

— M. [E] ne saurait se prévaloir à titre subsidiaire de l’article 815-9 du code civil alors même qu’il n’a pas la qualité de propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— la bouche d’extraction débouchant sur la parcelle AO [Cadastre 21] est également à une distance insuffisante de la fenêtre de la maison sise sur la parcelle AO [Cadastre 2] et constitue donc un trouble anormal de voisinage à l’égard également du propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 2] qui est bien fondé à en solliciter la suppression ;

— les eaux pluviales de la toiture de M. [E] s’écoulent directement sur la parcelle AO [Cadastre 3], comme il le reconnait lui-même dans ses écritures ;

— la clôture de M. [E] qui s’affaisse empiète sur la parcelle AO [Cadastre 3] ;

— M. [E] entrepose ses poubelles sur la parcelle AO [Cadastre 21] ; c’est à tort qu’il croit pouvoir se prévaloir de l’article 815-9 du code civil alors qu’il n’a pas la qualité de propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21].

M. [E] s’oppose à ces demandes et fait valoir que :

— Mme [S] ne démontre pas que ces éléments empiéteraient sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— au contraire, le volet roulant, le point lumineux, l’interrupteur, la bouche d’extraction et la descente de gouttière de la maison de M. [E] se trouvent sur sa parcelle AO [Cadastre 4], et non sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— subsidiairement sur ce point, à supposer que Mme [O] [S] parvienne, par extraordinaire, à démontrer que ces éléments empiéteraient sur la parcelle AO [Cadastre 21], il serait bien fondé à se prévaloir de la prescription trentenaire, puisque la marche se trouvant au droit de la porte-fenêtre est d’origine, ainsi que le procès-verbal de constat susvisé permet de le constater, de telle sorte qu’il est désormais propriétaire de cette partie de terrain ; par voie de conséquence, le volet roulant au-dessus de la porte-fenêtre, le point lumineux et l’interrupteur, situés à l’aplomb de cette marche, sont situés sur sa propriété ;

— très subsidiairement, il invoque l’article 815-9 du code civil et soutient que Mme [O] [S] ne démontre pas que la présence du volet roulant au-dessus de la porte-fenêtre, du point lumineux, de l’interrupteur, de la marche au droit de la porte et de la bouche d’extraction débouchant sur la parcelle AO [Cadastre 21] serait incompatible avec l’exercice de ses droits ;

— s’agissant de la clôture, Mme [O] [S], qui ne verse aux débats aucun plan de bornage, ne démontre pas non plus qu’elle empiéterait sur la parcelle AO [Cadastre 3] ;

— s’agissant de l’écoulement des eaux pluviales, Mme [O] [S] ne rapporte absolument pas la preuve de cet écoulement, les eaux pluviales de la maison de M. [E] se déversant dans sa gouttière, avant de se déverser dans la canalisation d’évacuation des eaux pluviales qui passe sous la maison pour rejoindre la rue ;

— subsidiairement sur ce point, le droit de surplomber et de déverser les eaux provenant

de l’égoût des toits s’acquiert par prescription trentenaire or les eaux de pluie qui ruissellent sur le toit de la maison de M. [E] se sont toujours déversées sur la parcelle AO [Cadastre 3] ;

— s’agissant du stockage des poubelles, l’article 815-9 du code civil conduira le tribunal à rejeter la demande de Mme [S], étant précisé que le locataire de M. [E] ne les sort qu’aux horaires de passage déterminés par la commune.

Aux termes de l’article 544 du code civil “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.”

En outre, l’article 545 du même code précise : “nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité”.

Il en résulte que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l’exige, nonobstant le caractère minime de cet empiétement. Les frais de démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine incombent au propriétaire de cet ouvrage.

Il sera ajouté que la preuve du droit de propriété est libre et qu’il n’existe aucune hiérarchie entre les différentes modes de preuves.

En l’espèce, il appartient aux demandeurs, qui invoquent l’existence d’un empiètement sur leur propriété, d’en apporter la preuve.

Pour apporter cette preuve, les demandeurs produisent aux débats un

procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date

du 8 juin 2023. Le commissaire de justice indique :

“Constat concernant la propriété de Monsieur [E], parcelle AO [Cadastre 4] :

Je me suis rendu sur la parcelle AO [Cadastre 21] à l’arrière de la parcelle AO [Cadastre 2].

Depuis cette cour, j’ai une vue sur la façade arrière du pavillon principal construit sur la parcelle AO [Cadastre 4].

Présence d’une descente des eaux pluviales recueillant les eaux de la gouttière du pavillon construit sur la parcelle AO [Cadastre 4].

Au pied de cette descente des eaux pluviales, présence d’un regard.

De l’eau a été déversée dans ce regard.

L’eau s’écoule par un tuyau situé sur la parcelle AO [Cadastre 21], à l’arrière de la parcelle AO [Cadastre 2], part dans un regard situé dans l’angle du bâtiment de Madame [S], puis l’eau longe le pignon droit du pavillon pour s’écouler en direction de la voie publique.

[…]

Sur la façade arrière de la propriété de Monsieur [E] donnant sur la parcelle AO [Cadastre 21], présence d’une sortie de cheminée.

La cheminée est située à 84 cm de l’angle haut à droite de la fenêtre.

Un accès existe entre la parcelle AO [Cadastre 4] sur les parcelles AO [Cadastre 3] et AO [Cadastre 21].

Cet accès est constitué d’une porte dotée d’un volet roulant.

Une marche avec un revêtement en pierres est créé sous la porte.

Un point lumineux est installé au-dessus de la porte.

La marche est positionnée sur la parcelle AO [Cadastre 21] et AO [Cadastre 3].

[…]

Entre les parcelles AO [Cadastre 3] et AO [Cadastre 4] la clôture se compose d’un grillage monté sur poteaux béton.

Les quatre poteaux béton penchent en direction de la parcelle AO [Cadastre 4].

Des piquets métalliques, installés sur la parcelle AO [Cadastre 3] maintiennent le grillage.

[…]

Les poubelles du numéro postal [Adresse 11], correspondant à la parcelle AO [Cadastre 3], sont entreposées sur la parcelle AO [Cadastre 21].”

Ce seul procès-verbal de constat n’est pas de nature à démontrer les empiétements allégués par les demandeurs. En effet, le commissaire de justice n’est pas géomètre-expert et n’est donc pas en mesure de déterminer si les ouvrages en cause, notamment la clôture, sont construits sur la parcelle de

M. [E] ou sur une autre parcelle.

En l’absence de tout autre élément produit aux débats pour apporter la preuve des empiétements, et notamment d’un plan de bornage, les demandes relatives à la destruction des ouvrages de M. [E] seront rejetées.

S’agissant de la bouche d’extraction, il sera par ailleurs relevé que les demandeurs ne démontrent pas en quoi celle-ci serait à une distance insuffisante de la maison située sur la parcelle AO [Cadastre 2] et constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

S’agissant de l’écoulement des eaux pluviales, ce procès-verbal de constat n’est pas plus de nature à démontrer que les eaux pluviales de M. [E] s’écouleraient sur la parcelle AO [Cadastre 3]. Au contraire, il montre, schéma à l’appui, comme le soutiennent les défendeurs, que lesdites eaux pluviales se déversent dans la gouttière de la maison de M. [E] avant de descendre dans une descente d’eaux pluviales puis dans un regard, et enfin de s’écouler dans un tuyau situé sur la parcelle AO [Cadastre 21].

Il résulte de l’article 815-9 du code civil que “chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.”

En l’espèce, la qualité de propriétaire indivis de M. [E] sur la parcelle AO [Cadastre 21] ayant été retenue, et les demandeurs ne démontrant pas en quoi l’écoulement de ses eaux pluviales par la parcelle AO [Cadastre 21] serait incompatible avec leurs droits, la demande tendant à voir M. [E] condamné sous astreinte à recueillir ses eaux pluviales sera rejetée.

S’agissant du stockage des poubelles, l’application de l’article 815-9 du code civil précité conduit également à rejeter la demande de condamnation de

M. [E] à ne plus entreposer ses poubelles sur la parcelle AO [Cadastre 21], sous astreinte, étant relevé qu’en tout état de cause le procès-verbal de constat mentionne les poubelles de la parcelle AO [Cadastre 3] laquelle n’appartient pas

à M. [E].

Sur les demandes de condamnation de M. [Z]

Au soutien de leur demande tendant à voir M. [Z] condamné à supprimer la descente des eaux pluviales, le regard dans lequel s’évacuent les eaux pluviales, les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usées ainsi que de gaz enterrés dans la parcelle AO [Cadastre 21], le coffret de gaz, le débord de la toiture et le pilier empiétant sur la parcelle AO [Cadastre 21], les demandeurs font valoir que :

— les eaux usées et pluviales de la maison de M. [Z] s’écoulent par la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— la descente des eaux pluviales de la maison de M. [Z] empiète sur la parcelle AO [Cadastre 21] et débouche dans un regard situé en pied de façade sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— de même, le réseau de gaz desservant la maison de M. [Z] passe par la parcelle AO99 ;

— la toiture de la maison de M. [Z] comporte un débord de plus de

50 centimètres sur la parcelle AO [Cadastre 21] et un pilier soutenant sa construction a été construit sur la parcelle AO [Cadastre 21] ; ces travaux, réalisés sans aucune autorisation, portent atteinte au droit de propriété du propriétaire de la parcelle AO [Cadastre 21] et sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage

M. [Z] s’oppose à cette demande et soutient que :

— le pilier qui est un mur porteur fait partie intégrante de sa maison et était présent lors de l’achat de la maison en 1955 ;

— une rénovation de cette maison a été réalisée en 1967 avec un permis de construire ;

— la seule entrée de sa maison s’est toujours faite par la parcelle AO [Cadastre 21] ;

— les canalisations d’eaux usées et d’eaux pluviales de sa maison ainsi que la descente de ces eaux pluviales existent depuis bien plus de 30 ans, et par conséquent, il est bien fondé à se prévaloir de la prescription trentenaire ;

— Mme [O] [S] ne démontre pas en quoi les empiétements reprochés, qui ne peuvent être qualifiés de tels compte tenu de la prescription trentenaire acquise par lui, constitueraient des troubles anormaux du voisinage.

Comme rappelé ci-dessus, il appartient aux demandeurs, qui invoquent l’existence d’un empiètement sur leur propriété, d’en apporter la preuve.

Pour apporter cette preuve, les demandeurs produisent aux débats le

procès-verbal de constat susvisé en date du 8 juin 2023. Le commissaire de justice y indique :

“Constat concernant la propriété de Monsieur [Z], parcelle

AO [Cadastre 20] :

Les eaux usées et les eaux pluviales du pavillon de la parcelle AO [Cadastre 20] s’écoulent par la parcelle AO [Cadastre 21].

De l’eau s’écoule dans le tuyau, il semble s’agir d’eaux usées car la journée n’est pas pluvieuse.

La descente des eaux pluviales du pavillon sur la parcelle AO [Cadastre 20] débouche dans un regard situé en pied de façade, sur la parcelle AO [Cadastre 21].

Le coffret gaz donne également sur la parcelle AO [Cadastre 21].

La toiture du pavillon sur la parcelle AO [Cadastre 20] comporte un débord de plus de

50 centimètres sur la parcelle AO [Cadastre 21].

Le pilier soutenant la construction de la parcelle AO [Cadastre 20] est situé sur la parcelle AO [Cadastre 21].”

Il convient de relever que M. [Z] étant également propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21], l’application de l’article 815-9 du code civil conduit à rejeter la demande tendant à le voir condamner à supprimer la descente des eaux pluviales, le regard dans lequel s’évacuent les eaux pluviales, les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usées ainsi que de gaz enterrés dans la parcelle AO [Cadastre 21].

S’agissant du pilier et du débord du toit, si aucun plan de bornage n’est produit, M. [Z] ne conteste pas qu’ils empiètent sur la parcelle AO [Cadastre 21]. Il affirme toutefois que ces ouvrages datent de plus de trente ans,le pilier existant lors de l’acquisition de la maison par son père en 1955 et la toiture ayant été refaite en 1967.

Il verse à l’appui de ses allégations un permis de construire délivré par le Maire d'[Localité 27], le 19 mai 1967, à [GF] [Z] “pour les travaux de : adjonction 1 pièce, cuisine + aménagement à exécuter à [Localité 27], [Adresse 9]”, le permis de construire étant accordé sous réserve du respect des conditions particulières suivantes :

“- le ravalement extérieur sera ton pierre claire,

— la toiture de la partie adjointe sera en tuiles de même modèle et sensiblement de même teinte que celle du bâtiment existant”.

Les photographies présentes dans le procès-verbal de constat du 8 juin 2023, ainsi que celles présentes dans le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 5 mars 2021 à la demande de M. [E] et produit aux débats par les défendeurs, montrent une habitation, et notamment un pilier, d’allure ancienne.

Les demandeurs n’apportant aucun élément pour contredire l’existence trentenaire de ces ouvrages, ils seront déboutés de leurs demandes de démolition.

Sur les demandes en réparation des préjudices subis par Mme [O] [S], MM. [X] et la société BELVEDERE

Au soutien de ces demandes, les demandeurs font valoir que

— en prétendant à tort être propriétaire indivis de la parcelle AO [Cadastre 21] et en s’opposant au passage des réseaux à créer sur cette parcelle, M. [E] et M. [Z] ont retardé la réalisation de la vente de la parcelle AO [Cadastre 2] à M. [YL] [X] et empêché la réalisation de la vente de la parcelle

AO [Cadastre 3] à M. [I] [X], ce qui est à l’origine d’importants préjudices tant pour Mme [S] que pour MM. [I] et [YL] [X] ;

— Mme [O] [S] n’a ainsi pas pu percevoir le prix de la vente des parcelles qui devait intervenir au plus tard le 5 décembre 2022 et a inutilement engagé des frais de géomètre et d’études géotechniques ;

— la société BELVEDERE représentée par M. [I] [X] a engagé une somme de 7.028 euros pour la réalisation et le dépôt en mairie d’un permis de construire qui a donné lieu à un arrêté de refus au motif que l’autorisation de MM. [Z] et [E] devaient être obtenus s’agissant du passage des réseaux ;

— le comportement abusif de MM. [Z] et [E] a également eu pour effet de retarder le projet immobilier de la société BELVEDERE qui consiste en la construction d’une maison dont la valeur locative mensuelle est estimée à 2.500 euros ;

— M. [YL] [X] n’a pu disposer de la maison située sur la parcelle AO [Cadastre 2] dont la valeur locative mensuelle s’élève à 1.000 euros avant le

16 janvier 2024, l’acte authentique de vente qui devait être signé le 5 décembre 2022 n’ayant pu l’être en l’absence de réalisation des conditions suspensives assortissant la promesse unilatérale de vente l’absence de réalisation des conditions suspensives, ce qui est la conséquence des fautes commises par MM. [Z] et [E] qui se sont prévalus à tort de droits de propriété sur la parcelle AO [Cadastre 21].

Les défendeurs s’opposent à ces demandes et soutiennent que :

— Mme [O] [S] savait parfaitement que la parcelle AO [Cadastre 21] était indivise, puisque le plan de division établi par le Cabinet GEOXP, Géomètre-Expert, annexé à la promesse de vente consentie à M. [I] [X] indique expressément que la parcelle AO n°[Cadastre 21] est indivise ;

— Mme [O] [S] a vendu la parcelle cadastrée AO [Cadastre 2], ainsi qu’un sixième indivis de la cour cadastrée section AO [Cadastre 21] à M. [YL] [X] par acte authentique en date du 16 janvier 2024 rectifié le

5 février 2024, moyennant le prix de 85.000 euros, l’acquéreur ne s’étant pas prévalu de la condition suspensive tenant à la constitution d’une servitude sur la parcelle AO [Cadastre 21] ;- le prix, qui était de 110.000 euros dans la promesse de vente comportait également une partie du terrain divisé de la parcelle AO [Cadastre 3], de 73 m² environ, cette partie n’ayant finalement pas été vendue à M. [YL] [X], le prix a été revu à la baisse pour en tenir compte ;

— Mme [O] [S] n’a donc subi absolument aucun préjudice ;

— s’agissant des autres demandeurs, leurs promesses de vente comportaient des conditions suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours ou la création d’une servitude de passage de canalisations ; que l’absence de réalisation de ces conditions suspensives leur aurait permis de se délier de la promesse de vente et de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation qu’ils avaient versée ;

— les demandeurs n’ont pas contesté la légalité de l’arrêté de refus de permis de construire, ce qui signifie qu’ils reconnaissent le bien-fondé de celui-ci et la nécessité d’obtenir l’autorisation des propriétaires mitoyens pour leur projet, ce qu’ils avaient négligé de recueillir.

Il résulte de l’article 1240 du code civil que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la faute des défendeurs consiste dans le fait de s’être prévalus à tort de la propriété de la parcelle AO [Cadastre 21].

Compte tenu de la solution donnée au litige relatif à la propriété de ladite parcelle, il ne saurait être retenu que M. [E] et M. [Z] ont commis une faute en alléguant être propriétaires indivis de celle-ci.

Il ne saurait davantage être retenu qu’ils ont commis une faute en s’opposant aux travaux de réseaux enterrés sur la parcelle AO [Cadastre 21], le tribunal retenant qu’ils étaient en droit de s’y opposer.

Par conséquent, les demandeurs seront deboutés de toutes leurs demandes de condamnation à réparer les préjudices qu’ils auraient subis.

Sur les autres demandes

Mme [O] [S], M. [I] [X], M. [YL] [X] et la société BELVEDERE, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de signification du présent jugement. S’agissant des éventuels frais d’exécution, s’agissant d’une demande hypothétique, il n’y a pas lieu, à ce stade, d’y condamner les demandeurs.

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [O] [S], M. [I] [X], M. [YL] [X] et la société BELVEDERE à payer à

M. [E] et à M. [Z] une somme de 2.000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Mme [J] [O] [S], M. [I] [W] [VR] [X], M. [YL] [M] [W] [U] [X] et la société BELVEDERE de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne in solidum Mme [J] [O] [S], M. [I] [W] [VR] [X], M. [YL] [M] [W] [U] [X] et la société BELVEDERE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [L] [C] [FN] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [J] [O] [S], M. [I] [W] [VR] [X], M. [YL] [M] [W] [U] [X] et la société BELVEDERE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [BB] [PE] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [J] [O] [S], M. [I] [W] [VR] [X], M. [YL] [M] [W] [U] [X] et la société BELVEDERE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens, qui comprendront les frais de signification du présent jugement,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT