TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02410 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YPR

Minute : 26/196

S.A. [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : M^e CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Madame [W] [Y] [X] [V]

Représentant : M^e Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 172 – Représentant : M. [G] [H] [T] (Fils)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représentée par le cabinet La SELARL CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [Y] [X] [V], demeurant [Adresse 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, numéro C-93008-2025-013742 tribunal judiciaire de Bobigny, AJ Totale, accordée le 28 octobre 2025

comparante en personne assistée de Maître Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juin 2021, la société [Localité 2] a donné à bail à Madame [W] [Y] [X] [V] un logement situé [Adresse 5] – [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 372,04 euros, hors provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2021, la société [Localité 2] a donné à bail à Madame [W] [Y] [X] [V] un emplacement de stationnement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 46,47 euros, hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société [Localité 2] a fait signifier à Madame [W] [Y] [X] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.331,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la société [Localité 2] a fait assigner Madame [W] [Y] [X] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [W] [Y] [X] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Madame [W] [Y] [X] [V] à lui payer 3.063,65 euros au titre d’arriéré de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 février 2025, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Madame [W] [Y] [X] [V] à son paiement,condamner Madame [W] [Y] [X] [V] à lui payer la somme de 350 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;condamner Madame [W] [Y] [X] [V] à lui payer la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [W] [Y] [X] [V] aux dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025. Un renvoi a été ordonné, à la demande de Madame [W] [Y] [X] [V], afin de pouvoir bénéficier de l’assistance d’un avocat.

L’affaire a été appelée et retenue l’audience du 12 janvier 2026.

La société [Localité 2], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.260,59 euros arrêtée au 5 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [W] [Y] [X] [V], comparaît, assistée. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle précise toucher le revenu de solidarité active revenu (RSA) à hauteur de 646 euros par mois et d’être dans l’attente de l’issue de son procès prud’homal dont les gains financiers lui permettront de solder la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la loi applicable aux contrats

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] par voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société [Localité 2] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 9 juin 2021, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (page 1).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

De plus, il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement a été signifié le 29 novembre 2024, pour une somme en principal de 1.331,65 euros, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est produit un décompte démontrant que Madame [W] [Y] [X] [V] reste devoir au bailleur une somme de 8.260,59 euros à la date du 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Madame [W] [Y] [X] [V] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [Y] [X] [V] à payer à la société [Localité 2] la somme de 8.260,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2024 sur la somme de 1.331,65 euros, à compter de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 1.732 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur à l’audience à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, Madame [W] [Y] [X] [V] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et indiqué être en capacité de solder la dette locative par ses indemnités prud’homales à venir, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, faute de démonstration de l’abus dans l’exercice du droit et du préjudice qui en serait résulté pour la société [Localité 2], la demande de cette dernière à ce titre sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [Y] [X] [V] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 14 février 2025.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la LA SOCIÉTÉ [Localité 2] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation conclu le 9 juin 2021 et son accessoire, le bail de stationnement en date du 8 juillet 2021, entre la société [Localité 2] d’une part, et Madame [W] [Y] [X] [V] d’autre part, concernant un logement (n°241) et un emplacement de stationnement (n°11) situés [Adresse 5] – [Adresse 8], sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] [X] [V] à payer à la société [Localité 2] la somme la somme de 8.260,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2024 sur la somme de 1.331,65 euros, à compter de l’assignation du 14 février 2025 sur la somme de 1.732 euros et du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [W] [Y] [X] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [W] [Y] [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société [Localité 2] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [W] [Y] [X] [V] sera condamnée à verser à la société [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] [X] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 14 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE