TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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CA

REFERENCES : N° RG 25/03477 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24KC

Minute : 26/18

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [X] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [R],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 10 novembre 2022, la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 a donné à bail à Madame [X] [R] un logement (Porte n°A004) et un emplacement de parking (n°16) situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 588,05 euros et 85 euros de provisions sur charges.

Par acte sous-seing privé en date du 3 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [X] [R] auprès de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI FONCIERE RU PR 01/2016, a fait signifier à Madame [X] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 874,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire inséré au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [X] [R] au paiement de : 2 344,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 532,79 euros arrêtée au 11 novembre 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

Madame [X] [R], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des quittances subrogatives reprenant l’ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement que les sommes versées par la caution en substitution de la locataire défaillante, s’établit à une somme de 3 532,79 euros arrêtée au 11 novembre 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

Madame [X] [R], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [X] [R] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 3 532,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 novembre 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 874,02 euros, de l’assignation du 27 février 2025 sur la somme de 470,72 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de 6 ans, renouvelable tacitement (article III). Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article II.4 des conditions générales).

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement a été signifié le 16 décembre 2024, pour une somme en principal de 1 874,02 euros.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, la locataire non comparante n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources avant l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement d’office, cette dernière ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 17 février 2025.

Madame [X] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner Madame [X] [R] à son paiement à compter du 17 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [R] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 10 novembre 2022 entre la SCI FONCIERE RU PR 01/2016 d’une part, et Madame [X] [R] d’autre part, concernant un logement (Porte n°A004) et un emplacement de parking (n°16) situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [X] [R] occupante sans droit ni titre depuis le 17 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 3 532,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 novembre 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 décembre 2024 sur la somme de 1 874,02 euros, de l’assignation du 27 février 2025 sur la somme de 470,72 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE