TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 26/00695 – N° Portalis DB3S-W-B7K-42YR

Minute : 26/00280

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [Y] CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [Q] [H] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 27 Mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 décembre 2022, la société LOGIREP a donné à bail à M. [Q] [H] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial de 420,65 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société LOGIREP, par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025 a fait signifier à M. [Q] [H] [J] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 427,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la société LOGIREP a fait assigner M. [Q] [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 27 mars 2026, au visa des articles 7 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7] [Localité 4] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution,

— Condamner les défendeurs à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— Condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 1 427,21 euros, arrêtée à la date du 01/10/2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris e coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 26 janvier 2026.

A l’audience du 27 mars 2026, la société LOGIREP représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1 470,31 euros. Elle a ajouté que puisque le paiement du loyer courant avait été repris elle était favorable à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [Q] [H] [J] a comparu en personne. Il a produit deux justificatifs de paiement l’un pour un paiement le 23 mars 2026 d’une somme de 600 euros et l’autre pour un paiement en date du 24 mars 2026 d’une somme de 300 euros. Il a soutenu que le reliquat de la dette n’était pas dû car il n’avait pas pu emménager dans les lieux au début du bail, des travaux devant être encore effectués dans les lieux par la société LOGIREP notamment la dépose de la porte « anti-squat » et la réparation de fuites d’eau.

A titre subsidiaire, il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette en deux fois.

La société LOGIREP n’a pas contesté les paiements des 23 et 24 mars 2026, mais a soutenu que M. [Q] [H] [J] ne démontrait pas qu’il était rentré tardivement dans les lieux en raison de manquements de son bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société LOGIREP verse aux débats le bail signé le 29 décembre 2022, le commandement de payer délivré le 4 juin 2025 et un décompte de la créance actualisé au 19 mars 2026 indiquant un solde de 1 470,31 euros après déduction des frais. M. [Q] [H] [J] a rapporté la preuve de deux paiements non pris en compte dans le décompte, un paiement de 300 euros le 24 mars 2026 et un paiement de 600 euros le 23 mars 2026, qu’il convient de déduire de la somme réclamée.

M. [Q] [H] [J] prétend en outre, ne plus être redevable de la moindre somme au motif qu’il est rentré tardivement dans son appartement. Pour démontrer cette allégation, il produit trois courriers électroniques. Deux de ces courriers électroniques émanent de lui. Il signale le 4 et 5 janvier puis le 19 janvier qu’il n’est pas encore entré dans les lieux. Mais ces courriers ne démontrent pas qu’il avait l’impossibilité d’emménager en raison de manquements du bailleur. Le troisième courrier émane d’un agent de LOGIREP et informe M. [Q] [H] [J], qu’en l’absence des gardiennes, il ne connaît pas la date des travaux. Ce courrier ne démontre pas non plus que M. [Q] [H] [J] n’était pas entré dans les lieux en raison de manquement du bailleur. M. [Q] [H] [J] échoue donc à rapporter la preuve qu’il n’est pas débiteur du reliquat de solde de loyer.

En conséquence, M. [Q] [H] [J] sera condamné à payer à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 570,31 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de de la signification de la présente ordonnance des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 6 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 mars 2026.

En conséquence, la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 12 de ses conditions générales, une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein droit sans que soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie. »

La société LOGIREP a fait signifier, le 4 juin 2025 à M. [Q] [H] [J] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 427,21 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 29 décembre 2022 est résilié à la date du 5 août 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [Q] [H] [J] propose de s’acquitter de la dette en deux mensualité. Il ressort des éléments communiqués qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. La société LOGIREP s’est déclaré favorable à l’octroi de délais suspensifs.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Q] [H] [J] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [Q] [H] [J] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [Q] [H] [J] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société LOGIREP sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [Q] [H] [J] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 5 août 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Q] [H] [J], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 juin 2025 et celui de l’assignation du 26 janvier 2026.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGIREP, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 29 décembre 2022 entre la société LOGIREP et M. [Q] [H] [J], concernant les locaux situés [Adresse 8], [Localité 5], sont réunies à la date du 5 août 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [Q] [H] [J] à payer la société LOGIREP la somme provisionnelle de 570,31 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2026 avec intérêts au taux légal à de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [Q] [H] [J] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [Q] [H] [J] à s’acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 190 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] de M. [Q] [H] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [Q] [H] [J] à payer à la société LOGIREP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 5 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [Q] [H] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2025 et de l’assignation du 26 janvier 2026,

Condamne M. [Q] [H] [J] à payer à la société LOGIREP une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Admet M. [Q] [H] [J] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 4 mai 2026.

Le Greffier Le Juge