TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Dominique TOURNIER

— M^e Anne GIOVANDO

Copie certifiée conforme à :

— -Maître Dominique TOURNIER

— M^e Anne GIOVANDO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08765

N° Portalis 352J-W-B7I-C5I27

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la société PROGESTRA, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E 263

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA SOCIETE BL COMMUNICATION

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne GIOVANDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire E 2076

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Brigitte BOURDON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08765 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I27

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL BL COMMUNICATION est propriétaire des lots de copropriété n° n°63, n°82, n°86 et n°87 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 septembre 2023 et remise au destinataire le 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SARL BL COMMUNICATION de payer la somme de 62 534,96 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés les 10 juillet 2024 et 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 6ème arrondissement a fait assigner la SARL BL COMMUNICATION en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SARL BL COMMUNICATION au paiement de la somme de 31 939,19 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 18 juin 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 7 septembre 2023 sur la somme de 4 191,76 euros, puis à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 18.314,72 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner SARL BL COMMUNICATION au paiement de la somme de 3 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner SARL BL COMMUNICATION au paiement des entiers dépens ;

— condamner SARL BL COMMUNICATION au paiement de la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08765 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I27

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SARL BL COMMUNICATION n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, date à laquelle le défendeur n’était pas constitué, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 2 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08765 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I27

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL BL COMMUNICATION est propriétaire des lots n° n°63, n°82, n°86 et n°87 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du 5/07/2023 et du 20/06/2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL BL COMMUNICATION, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 60 813,17 euros.

La SARL BL COMMUNICATION ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite aucune somme au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SARL BL COMMUNICATION de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SARL BL COMMUNICATION a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er Juillet 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SARL BL COMMUNICATION a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 14 septembre 2023. En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 4.191,76 euros, puis à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 18.314,72 euros, puis à compter de l’assignation du 10 juillet 2024 sur la somme de 31 939,19 euros, puis à compter de l’assignation du 6 février 2025 pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL BL COMMUNICATION, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation de payer du 3 janvier 2024.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SARL BL COMMUNICATION sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 200 euros à ce titre.

Décision du 20 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08765 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I27

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL BL COMMUNICATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :

—  60 813,17 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 4 191,76 euros, puis à compter du 3 janvier 2024 sur la somme de 18 314,72 euros, puis à compter de l’assignation du 10 juillet 2024 sur la somme de 31 939,19 euros, puis à compter de l’assignation du 6 février 2025 pour le surplus ;

—  2 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SARL BL COMMUNICATION au paiement des entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de sommation de payer du 3 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 20 Novembre 2025

La Greffière La Présidente