TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/10626 – N° Portalis DB3S-W-B7J-35NS

Minute :

S.C.I. NEW BOCAL

Représentant : Maître Lucille VALLET de la SELAS MONIN VALLET VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

C/

Madame [W] [J] [Q] [S]

Madame [I] [K] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Lucille VALLET

Copie délivrée à :

Mme [W] [J] [Q] [S] et Mme [I] [K] [S]

Le 12 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. NEW BOCAL, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Maître Lucille VALLET de la SELAS MONIN VALLET VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [J] [Q] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Madame [I] [K] [S], demeurant [Adresse 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022, la S.C.I. New Bocal a donné à bail à Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 1100,00 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, la S.C.I. New Bocal a fait signifier à Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 20290,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 mai 2025 la S.C.I. New Bocal a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la S.C.I. New Bocal a fait assigner Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 14 mai 2025,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail,

«  Dire que dans les 24 heures du jugement, Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] devront quitter les lieux

«  Ordonner l’expulsion de Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

«  Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives,

«  Condamner Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 20 760 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2025,

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 1270 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant les frais du commandement de payer,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 25 juillet 2025.

À l’audience du 5 décembre 2025, la S.C.I. New Bocal, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 25 810 euros arrêtée au 5 décembre 2025. Bien que Mme [W] [Q] [S] ait quitté les lieux, elle maintient la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion concernant Mme [I] [S].

La S.C.I. New Bocal soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 mai 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et 1227 du code civil. Elle ajoute que la créance de loyers et de charges impayés est de 20760 euros.

Mme [W] [Q] [S], présente, indique avoir quitté le logement en octobre 2025 et précise que sa mère, Mme [I] [S], qui demeure à [Localité 4], n’a jamais habité les lieux. Elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement, ce dont elle justifie, et fait état de difficultés financières en l’absence de titre de séjour. Elle fait état d’un revenu de 800 euros par mois et de deux enfants mineurs à charge entière.

Mme [I] [S], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [I] [S] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.C.I. New Bocal justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. New Bocal aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, l’article 10, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 mai 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 avril 2022 à compter du 15 juillet 2025.

Bien que Mme [W] [Q] [S] ait quitté les lieux, il convient tout de même d’ordonner l’expulsion de Mme [I] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

C. Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, la S.C.I. New Bocal ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 avril 2022, du commandement de payer délivré le 14 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 5 décembre 2025 que la S.C.I. New Bocal rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] à payer à la S.C.I. New Bocal la somme de 25 810 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juillet 2025, Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date, alors que Mme [W] [Q] [S] indique avoir quitté le logement en octobre 2025 et que sa mère n’y a jamais demeuré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1270 euros, et de condamner Mme [I] [S] à son paiement à compter du 6 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, le départ de Mme [W] [Q] [S] n’étant pas contesté.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 juillet 2025, date de la résiliation, au 5 décembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. New Bocal les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la S.C.I. New Bocal aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 avril 2022 entre la S.C.I. New Bocal d’une part, et Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 2], sont réunies à la date du 15 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [I] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [I] [S] à compter du 6 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 1270 euros,

CONDAMNE Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] à payer à la S.C.I. New Bocal la somme de 25 810 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 décembre 2025 échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [I] [S] à payer à la S.C.I. New Bocal l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 décembre 2025, échéance de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Mme [W] [Q] [S] et Mme [I] [S] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE