TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/03270 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23P5

Minute : 26/9

Association ONLE-FAC HABITAT

Représentant : Mme [J] [L], ayant reçu délégation de représenter l’association ONLE-FAC HABITAT de Mme [I] [B], responsable contentieux, ayant reçu délégation de la part de M. [K] [H], Président

C/

Madame [F] [L]

Monsieur [M] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 après prorogation en date du 15 Décembre 2025 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association ONLE-FAC HABITAT,

demeurant [Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par Madame [J] [L], ayant reçu délégation de représenter l’association ONLE-FAC HABITAT de Madame [I] [B], responsable contentieux, ayant reçu délégation de la part de Monsieur [K] LERISSEL, Président

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [L],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [L],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2022 à effet au 24 janvier 2022, l’Association ONLE-FAC-HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [L] un logement situé [Adresse 3], pour une mensualité initiale de 503,99 euros dont 277,61 euros au titre du loyer.

Par acte sous signature privé en date du 4 janvier 2022, Madame [F] [L] s’est portée caution des engagements de Monsieur [M] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, l’Association ONLE-FAC-HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 367,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [F] [L] le 28 décembre 2023.

Par notification électronique du 18 décembre 2023, l’Association ONLE-FAC-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 et du 28 février 2025, l’Association ONLE-FAC-HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [M] [L] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant le commandement de quitter les lieux,condamner solidairement Madame [F] [L] en sa qualité de caution de Monsieur [M] [L] à payer à l’Association ONLE-FAC-HABITAT les sommes dues au titre des loyers, des charges et divers,condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT à compter de la date de la résiliation, une indemnité d’occupation, fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi, condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à verser à l’Association ONLE-FAC-HABITAT pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de la présente assignation, la somme de 4 771,79 euros hors dépens, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 367,35 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente l’assignation, condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et au paiement au profit de l’Association ONLE-FAC-HABITAT de la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

L’Association ONLE-FAC-HABITAT, représentée par Madame [J] [L] suivant délégation de pouvoirs, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 925,65 euros, arrêtée au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025. Elle précise que les paiements sont aléatoires, le dernier règlement datant du 26 juin 2025 à hauteur de 100 euros. Elle considère que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement uniquement sur le délai de droit commun.

Monsieur [M] [L] comparaît et indique qu’il était sans emploi depuis 2023. Il ajoute avoir eu à faire face à des dépenses importantes, et notamment avoir dû acheter un billet pour rendre visite à sa mère, malade, en Martinique. Il précise avoir signé un contrat à durée indéterminé et à temps plein dans la menuiserie le 22 août 2025, pour un salaire mensuel net de 2 000 euros brut, et que sa période d’essai s’étend jusqu’au 21 novembre 2025. Il demande à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 350 euros.

Madame [F] [L], bien que régulièrement citée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, prorogé au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I – Sur les demandes principales

A titre liminaire s’agissant du statut applicable au contrat de sous-location litigieux, il sera relevé qu’il n’est pas contesté que le bail est soumis aux articles L.442-8-1 et L.422-8-2 du code de la construction et de l’habitation et par conséquent soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l’article 40 de cette loi. En particulier les articles 7 et 24 de ladite loi de 1989 s’appliquent et les sous-locataires sont assimilés aux locataires.

Sur la demande en paiement

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [M] [L]

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé 4 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 14 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé que l’association ONLE-FAC-HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, lequel n’est pas contesté par le défendeur.

Sera déduite du décompte présenté une somme de 40,97 euros imputée pour frais de rejet de sorte que Monsieur [M] [L] est redevable d’une somme de 6 884,68 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT une somme de 6 884,68 euros, au titre des loyers, charges, prestations, cotisations et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 367,35 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 404,44 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement à l’encontre de Madame [F] [L]

Selon l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 2297 du même code ajoute qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa relatif à la résiliation du cautionnement. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [F] [L] s’est engagée à titre de caution solidaire pour le paiement des loyers, prestations, équipements, forfait de charges, cotisations, indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges, dégradations et réparations locatives, pénalités ou intérêts de retard, dus en vertu du contrat à compter du 24 janvier 2022, dans la limite de 15 ans et de 15 000 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 de la loi précitée.

Par ailleurs, le commandement de payer du 14 décembre 2023 a été régulièrement dénoncé à Madame [F] [L] le 28 décembre 2023.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

***

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT une somme de 6 884,68 euros, au titre des loyers, charges, prestations, cotisations et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 367,35 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 404,44 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, dans la limite pour Madame [F] [L] de son engagement de caution solidaire.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’association ONLE-FAC-HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de l’association ONLE-FAC-HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée d’un an, renouvelable tacitement. Il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulé contractuellement a été signifié le 14 décembre 2023, pour une somme en principal de 1 367,35 euros.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé, le dernier paiement d’un montant de 100 euros datant du 26 juin 2025.

Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer des délais de paiement, Monsieur [M] [L] ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire, étant relevé que la situation financière du locataire ne lui permet pas davantage de bénéficier des délais de paiement de droit commun, ainsi que suggéré par le bailleur.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 15 février 2024.

Monsieur [M] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1240 du code civil, il convient également de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, destinée à compenser le préjudice découlant de l’occupation indue du bien et de son impossibilité de le relouer, et de condamner in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à son paiement à compter du 15 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et la dénonciation à la caution du 28 décembre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association ONLE-FAC-HABITAT les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de l’association ONLE-FAC-HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat conclu le 4 janvier 2022 entre l’association ONLE-FAC-HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [L] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] (appartement n°510) – [Localité 5], sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date ;

DIT Monsieur [M] [L] occupant sans droit ni titre depuis le 15 février 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT une somme de 6 884,68 euros, au titre des loyers, charges, prestations, cotisations et indemnités d’occupation dus au 31 août 2025, échéance du mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 367,35 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 3 404,44 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus, dans la limite pour Madame [F] [L] de son engagement de caution solidaire ;

DEBOUTE Monsieur [M] [L] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement de droit commun ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et la dénonciation à la caution du 28 décembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [F] [L] à payer à l’association ONLE-FAC-HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE