REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 25/00220

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 22/01728

N° Portalis DB2R-W-B7G-DN3G

ASV/LT

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F]

né le 01 Avril 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française, chirurgien, demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Véronique COUDRAY de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

S.A. PV DISTRIBUTION, société immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 314 283 326 , dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle BOGGIO de la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Philippe RIGLET de la SCP CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant.

INTERVENANT

S.A.S. PV Exploitation France, société immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 884 607 193, dont le siège social est sis [Adresse 3], dûment représentées à l’effet des présentes,

représentée par Maître Isabelle BOGGIO de la SARL ISABELLE BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Philippe RIGLET de la SCP CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 16 Avril 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 08 Septembre 2025,

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Novembre 2025

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 Novembre 2025.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2010 dont la prise d’effet a été fixée au lendemain du jour de l’achèvement immobilier, soit le 30 avril 2012, Monsieur [D] [F] a consenti à la société Pierre & Vacances Maeva Tourisme Exploitation un bail commercial sur un appartement situé dans la résidence dénommée [Adresse 8], au 9ème étage avec jouissance exclusive d’un balcon et les 712/100000èmes des parties communes générales moyennant un loyer annuel principal de 8984,11 euros augmenté de la TVA au taux en vigueur.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 mai 2021, Monsieur [F] a délivré à la société Pierre & Vacances Maeva Tourisme Exploitation une mise en demeure avec refus de renouvellement en application de l’article L145-17 du code de commerce.

Par acte en date du 17 octobre 2022, Monsieur [D] [F] a assigné la SA PV Distribution devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins de :

— Juger que la SA PV Distribution venant aux droits de la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation a commis un manquement grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial du 13 décembre 2010,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour inexécution fautive par le locataire de ses obligations contractuelles à savoir le paiement du loyer aux échéances convenues,

— Condamner la SA PV Distribution à lui payer la somme de 8755,54 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

— Ordonner la déchéance de tout droit à indemnité d’éviction,

— Ordonner la libération immédiate par la SA PV Distribution et tous occupants de son chef des locaux loués,

— Autoriser Monsieur [D] [F] à faire procéder à l’expulsion de la SA PV Distribution,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à la somme de 2691,38 euros par trimestre,

— Condamner la SA PV Distribution à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bonneville a déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la SA PV Distribution et la SAS PV Exploitation France.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 10 décembre 2024, Monsieur [D] [F] demande de :

— Statuer sur les mérites de la demande de mise hors de cause de PV Distribution,

— Débouter les défenderesses de leurs demandes fins et conclusions visant à :

o Obtenir la reconnaissance de l’interruption de l’obligation à règlement des loyers

o Obtenir des délais de paiement

o Conserver le bénéfice du bail

— Adjuger à Monsieur [F] le bénéfice de son acte introductif d’instance et en conséquence,

— Juger que la société PV Distribution ainsi que la Société PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre & Vacances Maéva Tourisme Exploitation ont commis un manquement grave à leurs obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 13 décembre 2010,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 13 décembre 2010 liant Monsieur [D] [F] et la société PV Distribution et PV Exploitation France venant aux droits de la société Pierre & Vacances Maéva Tourisme Exploitation pour inexécution fautive par le locataire de ses obligations contractuelles, à savoir le paiement du loyer aux échéances convenues,

— Condamner les sociétés PV Distribution et PV Exploitation France à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 8758,54 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

— Ordonner la déchéance de tout droit à indemnité d’éviction,

— Ordonner la libération immédiate par la société PV Distribution et tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 9] [Localité 6][Adresse 1],

— Autoriser Monsieur [D] [F] à faire procéder à l’expulsion de la société PV Distribution et tous occupants de son chef, des lieux et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société PV Distribution à compter de la décision à intervenir, au montant du loyer et charges contractuelles en vigueur, soit la somme trimestrielle de 2691,38 euros,

— Condamner solidairement les défenderesses à régler à Monsieur [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— Condamner la société PV Distribution à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société PV Distribution aux entiers dépens,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [D] [F] fait valoir en substance :

— Que le défaut réitéré de paiement des loyers constitue un manquement grave au sens de l’article 1224 du code civil, justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial litigieux, et un motif grave et légitime au sens de l’article L145-17 du code de commerce, ouvrant droit à la déchéance de toute indemnité d’éviction,

— Que par trois arrêts du 30 juin 2022, non remis en cause, la Cour de cassation a considéré que les interdictions administratives de recevoir du public dans certains établissements pendant la crise sanitaire n’étaient pas assimilables à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ni ne constituaient un manquement du bailleur à son obligation de délivrance au sens de l’article 1719 du code civil, de sorte qu’aucune exception d’inexécution ne peut être invoquée par les défenderesses,

— Que la gravité de l’inexécution ne saurait être remise en cause par les prétendues difficultés financières invoquées par les défenderesses, la société PV Exploitation France ayant généré un chiffre d’affaires de 260 642,8 euros en 2023,

— Que la situation ne caractérise aucune atteinte disproportionnée aux droits du preneur,

— Qu’il a fallu trois années et l’introduction d’une instance judiciaire pour que les défenderesses apurent le solde des loyers impayés.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 février 2025, la SA PV Distribution et la SA Exploitation France, intervenante volontaire, demandent de :

À titre liminaire,

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV Distribution,

— Faire droit à l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France,

Sur les loyers

— Débouter le demandeur de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 8758,54 euros au titre des loyers, charges, accessoires et intérêts,

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre en l’absence de manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations,

Sur la demande de déchéance du droit à indemnité d’éviction

— Juger que le congé signifié le 16 juillet 2021 par M. [F] à une autre personne que la société preneuse à bail des Locaux Loués est inefficace à mettre fin au Bail et est par conséquent nul,

En conséquence,

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre,

En tout état de cause,

— Débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV Distribution et PV Exploitation France,

— Condamner le demandeur à verser aux sociétés PV Distribution et PV Exploitation France la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA PV Distribution et la SA Exploitation France font valoir en substance :

— Que Monsieur [D] [F] n’a jamais eu aucun lien contractuel avec la société PV Distribution,

— Que les retenues de loyers opérées par la société preneuse en 2020 et 2021, sur lesquelles le demandeur fonde sa demande de résiliation judiciaire, étaient justifiées par le contexte de crise sanitaire ayant placé la société PV Exploitation France dans une situation financière extrêmement difficile, et que les arriérés, d’un montant de 8758,54 euros, ont été entièrement réglés le 16 mai 2023, compte tenu du redressement de sa situation financière, de sorte que ce manquement ne saurait constituer une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail,

— Qu’en raison des mesures règlementaires prises par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, la société PV Exploitation France a temporairement perdu l’usage des locaux loués, caractérisant ainsi une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et justifiant la suspension de l’obligation de payer le loyer,

— Qu’elle était bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et à ne pas payer les loyers afférents aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public puisque le bailleur est apparu défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible, prévue à l’article 1719 du code civil,

— Que les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 constituent un revirement de jurisprudence à la fois contra legem et contraire à la tradition juridique, qu’ainsi les loyers afférents aux périodes de fermeture administrative n’étaient pas dus, de sorte que la demande de résiliation judiciaire du bail sollicitée par le demandeur ne pourra qu’être rejetée,

— Que la décision de suspendre provisoirement le règlement des loyers a été prise dans le cadre de la procédure de conciliation dont l’ouverture a été décidée par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris en date du 2 février 2021, en concertation avec les conciliateurs ainsi désignés, afin de sauvegarder les différentes entreprises concernées et d’entamer un processus de négociation avec les bailleurs,

— Que le mécanisme du refus de renouvellement se distingue totalement de la résiliation judiciaire qui n’implique aucunement que le juge s’interroge sur le versement ou non d’une indemnité d’éviction mais seulement sur celui d’une indemnité d’occupation,

— Que la mise en demeure et le congé sont nuls et dépourvus de tout effet, pour n’avoir pas été signifiés à la société PV Exploitation France, seule preneuse à bail des locaux objets du présent litige,

— Qu’aux termes de la jurisprudence, la signification du congé prévu à l’article L145-9 du code de commerce, faite à la mauvaise personne équivaut à une absence de congé, et est inefficace à mettre fin au bail, que le défaut de délivrance au preneur constitue une cause de nullité de l’acte pour vice de fond au sens des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, non susceptible de régularisation et non soumis à grief,

— Que l’apport partiel d’actif en date du 16 décembre 2020 était, en application de l’article L. 145-16 du code de commerce, parfaitement opposable aux bailleurs dès l’accomplissement des formalités de publicité, ces derniers ayant pu par ailleurs constater ce changement de preneur dès réception des factures émises à compter de 2021 par la nouvelle société preneuse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence de contestation sur ce point il y a lieu de constater l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France. Il est, à cet égard, établi par la société PV Exploitation France, et non contesté par Monsieur [D] [F], qu’elle est devenue sa cocontractante dans le cadre du bail objet du présent litige, de sorte que le demandeur sera débouté de ses demandes à l’encontre de la société PV Distribution.

Il découle en outre de la demande de Monsieur [D] [F] aux fins de résiliation judiciaire du bail, ainsi que des demandes des sociétés PV Exploitation France et PV Distribution en nullité du congé signifié par Monsieur [D] [F] à une autre personne, qu’il n’a pas été mis fin au bail par ledit congé. Il convient en conséquence de rejeter les demandes précitées des sociétés PV Exploitation France et PV Distribution comme étant sans objet.

Il n’est pas contesté par Monsieur [D] [F] que le solde restant dû au titre des arriérés locatifs lui a été réglé, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée comme étant sans objet.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail commercial objet du présent litige, conclu le 13 décembre 2010, prévoit le règlement d’un loyer annuel hors taxes de 8984,11 euros, augmenté de la TVA au taux en vigueur, payable à terme échu au plus tard le 31 mai de chaque année.

Si la société PV Exploitation France soutient dans ses écritures que le montant des loyers n’était pas dû du fait des mesures de lutte contre la crise sanitaire, elle ne formule aucune prétention sur ce fondement et a réglé le solde restant dû à Monsieur [D] [F], de sorte que l’obligation au paiement du loyer ne semble pas véritablement contestée ni dans son principe ni dans son montant.

Sur ce point, il sera rappelé en tout état de cause que selon une jurisprudence constante, fixée par trois arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 30 juin 2022 (pourvois n°21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190), les mesures de confinement et de restriction de circulation prises au cours de la crise sanitaire ne sont, en matière de baux commerciaux, susceptibles de caractériser :

— ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil, permettant de se prévaloir d’une exception d’inexécution ;

— ni un cas de force majeure permettant au débiteur d’obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation de paiement des loyers ;

— ni une perte partielle ou totale de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, permettant de revendiquer une diminution du loyer.

De sorte que la preneuse était effectivement tenue au paiement des loyers.

Il résulte des pièces produites qu’à compter du mois de mars 2020, la société PV Exploitation France n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus à Monsieur [D] [F], qu’elle a par la suite repris partiellement le règlement des loyers, puis finalement réglé le solde dû le 16 mai 2023, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance.

Le preneur a donc indiscutablement manqué à son obligation de payer les loyers.

Toutefois, il convient de tenir compte du fait qu’il n’est évoqué l’existence d’aucun manquement antérieurement à la crise sanitaire, que les arriérés sont nés lors de la crise sanitaire, qu’ils avaient pour origine une situation sanitaire et financière exceptionnelle, ajoutée à une période d’incertitude juridique quant aux modalités d’exécution des baux commerciaux en cours, et que ces arriérés ont été soldés en cours de procédure.

Dès lors, le manquement à l’obligation de payer les loyers sera dans ce contexte, jugé insuffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

Le demandeur sera ainsi débouté de sa demande de ce chef ainsi que des demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la société preneuse et obtenir le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [F] ne justifie d’aucun préjudice distinct qui aurait résulté pour lui de la résistance abusive qu’il invoque. Il convient en conséquence de rejeter sa demande indemnitaire à ce titre.

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société PV Exploitation France qui a réglé les causes de l’assignation en cours de procédure doit être considérée comme partie perdante, bien que les autres demandes de Monsieur [F] soient présentement rejetées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société PV Exploitation France condamnée aux dépens, sera donc condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Monsieur [D] [F], la somme de 2500 euros.

Monsieur [D] [F] succombant à l’égard de la société PV Distribution, il sera condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’intervention à l’instance de la société PV Exploitation France,

DEBOUTE Monsieur [D] [F] de ses demandes à l’encontre de la société PV Distribution.

REJETTE, comme étant sans objet, la demande de Monsieur [D] [F] aux fins de déchéance des droits à indemnité d’éviction,

REJETTE comme étant sans objet, la demande formulée par Monsieur [D] [F] à hauteur de 8758,54 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

REJETTE comme étant sans objet, les demandes des sociétés PV Exploitation France et PV Distribution en nullité du congé signifié par Monsieur [D] [F] à une autre personne,

DEBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail le liant à la SAS PV exploitation France, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société PV Exploitation France aux entiers dépens,

CONDAMNE la société PV Exploitation France à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENT EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la société PV Distribution la somme de 500 euros (CINQ CENT EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPEL que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN