TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e BURTEZ-DOUCEDE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M^e Serge JAHIER

Le 03 avril 2026

à M^e Mélanie ROBIN

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04535 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XEE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. D’OR ET D’AZUR, domiciliée : chez SOGESTIA SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [V]

né le 14 Avril 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2024, la société civile immobilière (SCI) d’Or et d’Azur, représentée par le cabinet SOGESTIA, a donné à bail à Monsieur [A] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Marseille, moyennant un loyer initial mensuel de 570 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Par courrier daté du 5 mai 2025, reçu le 9 mai 2025, Monsieur [A] [V] a fait délivrer à la SCI D’OR ET D’AZUR un congé à effet au 9 juin 2025.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 16 juin 2025, la présence de Monsieur [K] [I] a été constatée dans le logement, celui-ci faisant valoir être sous locataire de Monsieur [A] [V] depuis le mois de septembre 2024, moyennant un loyer de 750 euros mensuels.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 et 29 juillet 2025 la SCI D’OR ET D’AZUR a fait assigner Monsieur [A] [V] et Monsieur [K] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 octobre 2025, aux fins de :

juger que Monsieur [V] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 10 mai 2025.En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [V], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin en ayant recours à la force publique.ordonner l’expulsion de Monsieur [I], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin en ayant recours à la force publique.condamner Monsieur [V], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, charges en sus, jusqu’à la libération effective des lieux.dire que l’expulsion pourra être poursuivie sans délai après la délivrance du commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois ne s’appliquant pas compte tenu de la mauvaise foi des occupants sans droit, ni titre.condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts.condamner Monsieur [V], au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

A cette audience, la SCI D’OR ET D’AZUR, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, désormais dirigée contre madame [E] [I] en sus de la demande initiale d’expulsion de Monsieur [K] [I]. Elle sollicite en outre le rejet de toutes les demandes reconventionnelles.

Monsieur [A] [V], représenté par son conseil, selon conclusions déposées à l’audience, sollicite :

A titre principal :

déclarer irrecevable la Société D’OR ET D’AZUR à défaut de toute conciliation ;débouter la Société D’OR ET D’AZUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions au regard de l’incompétence du juge des référés A titre subsidiaire : condamner Madame [I] à relever et garantir Monsieur [V] de toute condamnation intervenant à son encontre ;

Ecarter l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et statuer sur les dépens.

Monsieur [K] [I] et Madame [E] [I], représentés par leur conseil, selon conclusions déposées à l’audience, sollicitent de voir :

A titre principal :

déclarer Madame [E] [I] et Monsieur [I] recevables en l’ensemble de leurs demandes ; débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes en raison de l’existence de contestations sérieuses ; condamner Monsieur [V] au paiement du loyer depuis juin 2025 en dédommagement de l’abus de confiance et des différents troubles subis par Madame [I] et son fils ;

A titre subsidiaire : octroyer des délais de grâce pour quitter les lieux en raison de leur bonne foi.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023 (décret n° 2023-357 du 11 mai 2023), à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, aux termes de l’acte d’assignation la SCI D’OR ET D’AZUR sollicite le constat de l’occupation sans droit ni titre du logement et l’expulsion de Monsieur [A] [V] et de Monsieur [K] [I]. Ces demandes ayant un caractère indéterminé, les conditions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne sont pas remplies.

Les demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [A] [V] et de Monsieur [K] [I] sont recevables.

SUR LE CONGE DU PRENEUR ET LES DEMANDES D’EXPULSION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu les articles 2, 220, 515-4, 1240 et 1751 du code civil,

Vu les articles 4, 7a, 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [A] [V] :

La SCI D’OR ET D’AZUR soutient à l’appui de sa demande de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé et d’expulsion que Monsieur [A] [V] se maintient dans les lieux, générant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [V] soutient avoir quitté le logement et averti le bailleur par mail du 4 juin 2025, de la présence de Madame [I] dans les lieux.

Ainsi, la validité du congé délivré par Monsieur [A] [V] n’est pas contestée par les parties, seul son maintien personnel dans les lieux étant discuté.

Toutefois, Monsieur [A] [V] ne conteste pas l’occupation de son chef de Madame [E] [I] et Monsieur [K] [I] en vertu d’une sous location verbale irrégulière, tel que mentionné dans le courrier qu’il produit émanant de la conseillère en économie sociale et familiale du personnel de l’Université d'[Localité 2] [Localité 3] en date du 21 janvier 2026 qui mentionne notamment que « Monsieur a exposé les difficultés importantes liées à son ancien logement pris en location. Il indique avoir procédé, par le passé, à une sous-location de ce logement, réalisée de manière irrégulière. À ce jour, la personne occupant le logement ne s’acquitte plus du paiement du loyer et ce depuis plusieurs mois et refuse de quitter les lieux, ce qui place Monsieur dans une situation financière délicate ».

Il ne conteste pas davantage l’absence de restitution des clefs à laquelle il était tenu, justifiant d’un mail adressé au gestionnaire du bien le 4 juin 2025, lui demandant s’il était possible de proposer de voir Madame [I], auquel le gestionnaire répond clairement n’avoir aucun contact avec Madame [I], qu’un rendez-vous est fixé pour l’état des lieux et qu’il appartient à Monsieur [A] [V] de se rendre disponible pour ce rendez-vous et de s’assurer que le bien est vide.

Dès lors, il n’est pas contestable qu’en dépit d’un congé délivré par le preneur, dont la validité n’est aucunement contestée, celui-ci n’a pas restitué le bien en remettant les clefs, peu importe qu’il y vive toujours effectivement où qu’il y ait installé des occupants de son chef, ce qui n’est pas davantage contesté.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet du congé à la date du 10 juin 2025 et par conséquent de déclarer Monsieur [A] [V] et tous occupants de son chef, occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Son expulsion des lieux apparaissant comme le seul moyen pour La SCI D’OR ET D’AZUR de voir rétablir son droit de propriété sur l’appartement situé [Adresse 3] à Marseille, elle est ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation :Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [A] [V] ou tout occupant de son chef par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 610,37 euros et de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [A] [V] à son paiement.

Sur la suppression des délais pour quitter les lieux:En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, la légèreté de Monsieur [A] [V] qui a considéré que le bail pouvait se poursuivre avec Madame [I] ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

L’introduction sans droit ni titre dans locaux appartenant à la SCI D’Or et d’Azur à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, pas plus que la mauvaise foi du locataire, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande d’expulsion des sous locataires :

La SCI D’OR ET D’AZUR fait valoir qu’elle n’a jamais donné son accord pour la sous location, par ailleurs prohibée par le contrat de bail aux termes duquel :

« le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.

Le sous-locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété et/ou le règlement intérieur de l’immeuble ».

Monsieur [A] [V] soutient d’une part qu’aucune résiliation de bail ne peut être prononcée en raison d’une sous location par le juge des référés. Il ne conteste pas la sous location.

Monsieur [I] [K] et Madame [E] [I] soutiennent qu’en l’absence de lien contractuel direct avec la SCI d’or et d’Azur, la bailleresse ne peut poursuivre en référé leur expulsion, sans avoir obtenu préalablement la résiliation du bail principal.

En l’espèce, la bailleresse ne poursuit pas la résiliation du bail pour sous location irrégulière, mais l’expulsion des occupants en vertu de cette sous location irrégulière.

Or, au même titre que la résiliation d’un bail pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, la demande tendant à voir constater l’occupation sans droit ni titre d’un sous locataire pour sous location irrégulière relève de l’appréciation du juge du fond. En effet, l’analyse de la clause du contrat prohibant toute sous location tout en prévoyant les conséquences, l’appréciation de la validité de la sous location, l’opposabilité de cette sous location au bailleur initial, les conditions du congé donné par le locataire aux sous locataires sont autant d’éléments nécessitant un examen approfondi des termes du contrat et des pièces du dossier, et donc de trancher une contestation sérieuse.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond s’agissant de la demande d’expulsion des sous locataires (et la demande reconventionnelle de délais de grâce), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DES PARTIES

En l’état des contestations sérieuses retenues tenant à l’appréciation de la validité de la sous location, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes indemnitaires de la bailleresse au titre de dommages et intérêts pour sous location abusive et résistance abusive.

A l’identique, la demande reconventionnelle « au paiement du loyer depuis juin 2025 en dédommagement de l’abus de confiance et des différents troubles subis par Madame [I] et son fils » ne relève pas du pouvoir du juge des référés et atteste de l’existence d’un différend entre elles et ne permettant pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond ;

SUR L’APPEL EN GARANTIE de Madame [I]

L’article 331 du code civil dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Selon les dispositions de l’article 334 du code civil, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien.

L’article 335 du code civil énonce quant à lui que le demandeur en garantie simple demeure partie principale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Selon l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, Madame [E] [I] intervient volontairement alors que seul son fils est visé par l’assignation.

Nonobstant le caractère infondé de sa demande, Monsieur [A] [V] ne justifie pas avoir mise en cause Madame [E] [I], de sorte que sa demande, irrecevable, sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [V], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI D’Or et d’Azur les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [A] [V] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23 février 2024, entre la SCI d’Or et d’Azur, représentée par le cabinet SOGESTIA et Monsieur [A] [V] portant sur le logement situé [Adresse 3] à Marseille, par l’effet du congé délivré par le preneur, à effet au 10 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [V] de libérer de sa personne et de tous occupants de son chef les lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de suppression de délais pour quitter les lieux ;

DIT que faute par les occupants de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation au montant de 610,37 euros qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [A] [V] au paiement de cette indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

REJETTE la demande tendant à être relevé et garanti de toute condamnation formée par Monsieur [A] [V] contre Madame [E] [I] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de Monsieur [I] [K] et Madame [E] [I] et leur demande subséquente reconventionnelle de délais de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires des parties, y compris reconventionnelles ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAME Monsieur [A] [V] à payer à la SCI D’Or et d’Azur la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAME Monsieur [A] [V] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier, Le Juge,