N° RG 21/02248 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VJW7

TRIBUNAL JUDICIAIRE 7EME CHAMBRE CIVILE DE BORDEAUX SUR LE FOND 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Mars 2022

54G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

N° RG 21/02248 Lors des débats et du délibéré :

N° Portalis DBX6-W-B7F-VJW7
Madame Virginie SPIRLET MARCHAL, Juge,

Minute n° 2022/ statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

AFFAIRE : à l’audience publique du 19 Janvier 2022

JUGEMENT : J LERO Y-FLEURIO T

Contradictoire C/

En premier ressort A X,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe D X,

S.A.R.L. CH ARPENTE

DEMANDEUR F,

Société SCI ELAL

Monsieur J I-Y né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD

AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS Grosse Délivrée le :

Monsieur A X, es qualité d’associé de la SCI à

ELAL Avocats : né le […] à […]) M e Delphine de nationalité Française BARTHELEM Y-M B C

[…]

[…] la SELARL DGD AVOCATS représenté par Maître Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE

BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocats au barreau de

BORDEAUX, avocat postulant et M^e Léopold FARQUE du Cabinet

SHARP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

1

Madame D X, es qualité d’associée de la SCI ELAL née le […] à NEUILLY SUR SEINE (HAUTS-DE-SEINE) de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE

BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocats au barreau de

BORDEAUX, avocat postulant et M^e Léopold FARQUE du Cabinet

SHARP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. E F

[…]

[…]

représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

SCI ELAL prise en la personne de son mandataire ad hoc, Maître

SERGE CERA, suivant ordonnance du TGI de BORDEAUX du

16.01.2018, domicilié […]

[…]

[…]

représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SCP CLAIRE LE

BARAZER & LAURÈNE D’AMIENS, avocats au barreau de

BORDEAUX, avocat postulant et M^e Léopold FARQUE du Cabinet

SHARP, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

*********************************

Suivant acte authentique de vente du 26 juillet 2016 reçu en l’étude de Maître Z, Notaire à

Arcachon, Monsieur J I-Y a acquis une propriété située […]

Vanneaux au PYLA-SUR-MER 33260 LA TESTE-DE-BUCH, moyennant le prix de 3 850 000 €, laquelle est issue de la division, dans le cadre d’une succession, en plusieurs lots d’un ensemble immobilier appartenant à la SCI ELAL, société dont les parts sociales appartenaient à parts égales à M. A

X et sa soeur M^me D X jusqu’à sa dissolution le 12/9/2016, Maître Serge CERA ayant été désigné en qualité de mandataire ad hoc de la SCI ELAL suivant ordonnance de M. le Président du Tribunal de grande instance de Bordeaux du 16 janvier 2018.

Ayant découvert l’existence de divers désordres à l’occasion de travaux de rénovation des lieux,
M. I-Y a fait appel à un Cabinet d’expertise amiable, le Cabinet RIU, qui a déposé un rapport technique le 13 décembre 2017, puis à M. MOYNOT en qualité d’expert privé et à la société

G H.

2

Par acte délivré les 28 et 29 mai 2018, M. I-Y a assigné devant le juge des référés du

Tribunal de grande instance de Bordeaux M. et M^me X en qualité d’associés de la SCI ELAL, la SCI ELAL et la société E F qui était intervenue dans la construction de la maison pour laquelle M. CHAMPAGNAT, Architecte, avait déposé un permis de construire auprès de la Mairie de LA TESTE-DE-BUCH, obtenu le 13 août 2007, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

M. DEHAN a été désigné en qualité d’expert suivant ordonnance de référé du 18 février 2019, remplacé par M. HAIRABEDIAN suivant ordonnance de référé du 7 mars 2019.

Dans son arrêt du 29 octobre 2019, la Cour d’Appel de Bordeaux, saisi par les consorts X, a confirmé l’ordonnance du 18 février 2019 en toutes ses dispositions.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 9 mars 2020.

Par acte d’huissier des 16 et 18 février 2021, M. I-Y a fait délivrer assignation au fond aux fins d’indemnisation au visa des articles 1792, 1231-1 et 1641 du Code civil, à l’encontre de M. et
M^me X en qualité d’associés de la SCI ELAL, M. CHAMPAGNAT, la SARL E

F et la SCI ELAL prise en la personne de Maître Serge CERA en qualité d’administrateur ad hoc.

Par ordonnance du 1/10/2021, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’action de M. I-

Y à l’égard de M. CHAMPAGNAT, l’a déclaré parfait et le dessaisissement du Tribunal.

Vu les conclusions signifiées le 6/1/2022 par M. I-Y, le 8/12/2021 par M. et Mme

X et la SCI ELAL représentée par M^e CERA, le 1/7/2021 par la SARL F,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 janvier 2022, et l’affaire, fixée pour être plaidée à l’audience du 19 janvier 2022, a été mise en délibéré à ce jour conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa

2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 1792 du Code civil

Il résulte des dispositions de l’article 1792 du Code civil que tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

Cependant, les consorts X et M^e CERA en qualité de mandataire ad hoc de la SCI ELAL soutiennent à bon droit qu’aucune réception des travaux n’est intervenue. Au surplus, aucun des désordres constatés par l’expert ne revêt un caractère de gravité décennale.

L’expert atteste en effet de ce qu’il n’a eu communication d’aucun procès-verbal de réception des travaux ni d’aucun document permettant de retenir l’existence d’une réception tacite, dès lors les conditions

d’application de la responsabilité décennale des vendeurs, réputés constructeurs au sens des dispositions de l’article 1792-1 du Code civil, ne sont pas réunies, et il convient de débouter M. I-Y de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 1792 du Code civil.

3

Sur les demandes subsidiaires de M. I-Y
M. I-Y entend engager à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle des consorts

X, de M^e CERA en qualité de mandataire ad hoc de la société ELAL et de la société

E F sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil, en réalité 1147 ancien du même code applicable au litige compte tenu de la date du contrat de vente litigieux.

L’action ayant été intentée le 16 février 2021, la prescription de l’action invoquée par les défendeurs relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du Tribunal au fond.

Cependant, M. I-Y sera débouté de ses demandes dirigées contre M. et M^me X et de M^e CERA en qualité de mandataire ad hoc de la société ELAL dans la mesure où la responsabilité décennale des vendeurs peut être engagée au sens des dispositions de l’article 1792-1 du Code civil, mais non leur responsabilité contractuelle de droit commun au titre de la réparation des désordres.

M. I-Y recherche également la responsabilité contractuelle de la SARL E

F laquelle, en l’absence de réception, est tenue d’une obligation de résultat sauf à démontrer l’existence d’une cause exonératoire telle que l’absence d’imputabilité du désordre à son intervention.

La société E F était titulaire du lot E/couverture.

Cependant il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres en couverture relèvent d’un entretien annuel, nécessitant un remaniage de la partie avant de la couverture à la suite d’une tempête et le remplacement des tuiles cassées et remise en place des tuiles déplacées y compris pour partie en faîtage, et que ces désordres ne sont donc pas imputables à la société E F, mais à un défaut d’entretien alors que la maison est exposée à des vents forts et violents depuis la mer, tandis qu’aucun manquement de l’entreprise à son obligation de résultat n’est démontré en ce qui concerne

l’apparition des fissures en maçonnerie.

En effet, l’expert en réponse à un dire a précisé que « les mouvements de E avaient eu lieu, avaient provoqué une fissuration sans caractère de gravité, fissuration qui n’évolue. Les matériaux, bois et maçonnerie, se sont légèrement désolidarisés pendant les mouvements. Il n’y a donc plus lieu de créer une dilatation qui s’est créée d’elle-même. »

Par conséquent en l’absence de tout lien d’imputabilité des désordres en couverture à la société

E F, les demandes dirigées à son encontre seront rejetées.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1603 du code civil le vendeur est tenu de garantir et délivrer la chose objet du contrat mais, selon l’article 1643 du même code, le vendeur profane et de bonne foi n’est pas tenu à la garantie des vices cachés s’il est stipulé qu’il ne sera pas obligé à une garantie de ce chef, sauf à l’acquéreur

à démontrer que son cocontractant avait une connaissance effective du vice.

En l’espèce, si l’action de M. I-Y est recevable au sens des dispositions de l’article 1648 du Code civil, il est constant que l’acte de vente reçu le 26 juillet 2016 par Maître Z, notaire, comporte une clause intitulée ETAT DU BIEN, disposant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous sol ou les ouvrages et que cette exonération ne peut s’appliquer

à un vendeur professionnel de l’immobilier.

4

Il ne peut être en outre valablement soutenu que les consorts X ont agi en qualité de vendeurs professionnels de l’immobilier, l’immeuble cédé l’ayant été à titre privé, car il s’agissait d’un bien successoral, tandis qu’en dépit des affirmations de l’expert judiciaire, aucune pièce du dossier ne permet de conclure que M.et M^me X, qui le contestent, aient eux-mêmes entrepris les travaux relatifs

à la terrasse et au carrelage.

Il appartient donc au demandeur de rapporter le preuve d’un vice caché, antérieur à la vente et connu des vendeurs qui le lui auraient dissimulé.

Or il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que les désordres pouvaient être détectés par un acquéreur profane mais que celui-ci ne pouvait en apprécier l’importance, il en va donc de même pour les consorts X qui ont recueilli ce bien à la suite d’une succession et ne l’ont jamais occupé.

En tout état de cause, M. I-Y ne rapporte pas la preuve de la gravité des vices, l’expert ayant pris le soin de préciser que près de 10 ans après la construction, constat a été fait de fissures sans caractère de gravité et non évolutives d’après les dires du demandeur, que les désordres affectant la toiture relèvent d’un défaut d’entretien, et qu’ils n’affectent pas la solidité du bien.

Par conséquent, les demandes de M. I-Y fondées sur les dispositions de l’article 1641 du

Code civil seront rejetées.

Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil
M. I-Y ne démontre pas que les consorts X lui auraient dissimulé l’existence des désordres et fait perdre une chance de pouvoir négocier le prix de vente au regard des désordres constatés et il sera également débouté de ses demandes fondées sur la responsabilité délictuelle des consorts X.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de condamner M. I-Y à verser à M. et M^me X et Me

CERA en qualité de mandataire ad hoc de la SCI ELAL la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et de rejeter plus amples demandes à ce titre.

M. I-Y supportera la charge des dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Il convient de rappeler le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. I-Y de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE M. I-Y à verser à M. et M^me X et M^e CERA en qualité de mandataire ad hoc de la SCI ELAL la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles, et rejette plus amples demandes à ce titre,

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DIT que M. I-Y supportera la charge des dépens en ce compris les frais de référé et

d’expertise,

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame Virginie SPIRLET MARCHAL, le Président, et

Madame Elodie GUILLIEU, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

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