RÉFÉRÉ

Min N° 25/00263

N° RG 25/00387 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD56S

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 22 Août 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Magalie CART, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, en audience publique est venue en référé la cause suivante le 08 Juillet 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SCI HEPHAISTOS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Maria Isabel CALCADA, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

omparant en personne,

Madame [G] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 15 avril 2022 avec prise d’effet au 1er mai 2022, la S.C.I HEPHAISTOS a donné à bail à Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (2ème étage, appartement n°201) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 680 euros et 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I HEPHAISTOS a, par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la S.C.I HEPHAISTOS a ensuite fait assigner Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6.105,22 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à dater de leur échéance en application de l’article 1344-1 du code civil avec anatocisme, d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée correspondant au double du montant du loyer et des charges, dire que cette somme sera productrice d’intérêts jusqu’à complet paiement avec anatocisme, et d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

A l’audience, la S.C.I HEPHAISTOS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie, actualisant la dette locative à la somme de 9.195,22 euros arrêtée au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse). Elle précise s’opposer à la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [K] [H] comparaît en personne, précisant être séparé de Madame [G] [J].

Concernant sa situation professionnelle, il indique être actuellement en formation poids lourds jusqu’au mois de juillet 2025, avec une promesse d’embauche sous condition d’obtention de son permis. Il indique souhaiter passer à l’issue son permis SPL.

Il précise percevoir des allocations mensuelles de 900 euros par France Travail et n’a pas déposé de dossier APL à la CAF depuis la séparation.

Il reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande des délais de 4 mois pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice remis à étude Madame [G] [J] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025, prorogé au 22 août 2025 pour surcharge de travail.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe en date du 25 juin 2025 à la demande du tribunal en cours de délibéré, le conseil de la demanderesse a transmis les justificatifs de notification à la préfecture et à la CCAPEX.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/6

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.C.I HEPHAISTOS produit un décompte démontrant que Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] reste lui devoir, hors frais, la somme de 9.195,22 euros à la date du 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence d’un des défendeurs à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit, d’autant qu’aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience par le défendeur comparant à l’audience.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (page 7) qui figure dans le contrat de bail, Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 9.195,22 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I HEPHAISTOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.945,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2025.

2/6

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et que le locataire ne sollicite pas de délais de paiement. Par ailleurs, les ressources de Monsieur [K] [H] ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes. Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer de délais de paiement d’office, les conditions légales n’étant pas remplies.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 9 janvier 2025.

Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] seront réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

***

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Par ailleurs, selon l’article L.412-4 du code précité, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

A l’audience, Monsieur [K] [H] sollicite un délai de 4 mois pour se maintenir dans les lieux le temps de retrouver un logement. Il indique n’avoir personne pour l’héberger et ne pas s’être vu proposé de solution de relogement par le bailleur dans un logement plus petit et plus adapté à sa situation.

La bailleresse est opposée à l’octroi de tout délai d’expulsion au profit de Monsieur [K] [H], précisant que ce dernier n’a procédé à aucun règlement depuis le mois d’août 2024 alors qu’il se maintient dans les lieux.

3/6

Néanmoins, il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [K] [H] occupe le logement depuis avril 2022, sans qu’aucune nuisance n’ait été relevée par le bailleur, qu’il est par ailleurs assuré contre les risques locatifs. Par ailleurs, ce dernier est en cours de formation pour l’obtention de ses permis poids-lourd et SPL avec une embauche à l’issue mais dispose pour le moment de faibles revenus rendant difficile ses recherches dans le parc privé.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande du locataire et de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

***

En conséquence, il convient d’autoriser la S.C.I HEPHAISTOS, à défaut de libération spontanée des lieux à l’issue des délais pour quitter les lieux octroyés, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] seront condamnés au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Par ailleurs, la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle, l’indemnité d’occupation fixée réparant suffisamment le préjudice découlant pour la demanderesse concernant l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat ne contient pas de clause de capitalisation des intérêts échus pour une année. Si la bailleresse demande effectivement à bénéficier des dispositions de l’article précité, elle ne précise pas en quoi cette demande serait justifiée étant ici précisé qu’accepter une telle prétention reviendrait à capitaliser des intérêts courants sur un principal conséquent, sanctionnant ainsi des manquements contractuels des débiteurs.

Le principal dû par ces derniers augmenterait donc de manière substantielle tous les ans de manière démesurée. Cette capitalisation reviendrait à octroyer au créancier le bénéfice d’une clause pénale qui n’avait pourtant pas été contractuellement conclue entre les parties.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande tant concernant le paiement de la dette locative que concernant les indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la S.C.I HEPHAISTOS a dû accomplir, Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

4/6

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,après débats en audeince publique,

DECLARONS recevable l’action de la S.C.I HEPHAISTOS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 entre la S.C.I HEPHAISTOS, d’une part, et Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (2ème étage, appartement n°201) à [Localité 6] sont réunies à la date du 9 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] occupants sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2025 ;

ACCORDONS, à Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] un délai de 4 mois pour quitter les lieux, en application des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’issue des délais pour quitter les lieux octroyés, la S.C.I HEPHAISTOS à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] à verser à la S.C.I HEPHAISTOS, à titre provisionnel, la somme de 9.195,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] à payer à la S.C.I HEPHAISTOS, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTONS la S.C.I HEPHAISTOS de sa demande de majoration des indemnités d’occupation ;

DÉBOUTONS la S.C.I HEPHAISTOS de ses demandes d’anatocisme sur le paiement de la dette locative et sur les indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] à verser à la S.C.I HEPHAISTOS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

5/6

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [J] et Monsieur [K] [H] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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