Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01525 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPCA

S.A. VILOGIA

C/

[Z] [D]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée à

SELARL RACINE

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Représentée par M^e SELARL RACINE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [D]

[Adresse 6],

[Adresse 11] [Adresse 14]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2014, la S.A. D’AMENAGEMENT, D’ETUDES, DE MONTAGNES ET DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES BORDELAISE (SAEMCIB) a donné à bail à Madame [Z] [D] un logement situé [Adresse 7] [Adresse 15] [Adresse 9] ([Adresse 4].

Par acte de fusion du 17 octobre 2014, la S.A. D’HLM VILOGIA a absorbé la SAEMCIB, devenant la nouvelle bailleresse de Madame [Z] [D].

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, la S.A. VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.977,51 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, la S.A. VILOGIA a assigné Madame [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 octobre 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [D],

— Ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— La condamner au paiement de la somme de 3.512,86 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— La condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— La condamner au paiement de la somme de 200,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile)

L’affaire a été débattue à l’audience du 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.817,07 euros au 15 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique que le paiement du loyer courant a repris.

Régulièrement assignée à personne, Madame [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 octobre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 octobre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement mentionnant un délai d’un mois. Le délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public et le bail n’ayant pas été tacitement reconduit après la réforme, il y a lieu d’appliquer le délai de deux mois.

La S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [Z] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.977,51 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 3 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A. VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 janvier 2024.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et notamment du décompte produit que Madame [D] a repris le paiement intégral du loyer courant.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [D].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (798,35 euros par mois, hors réduction de loyer, à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.817,07 euros à la date du 15 octobre 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (149,14 + 55,15 + 73,09 = 277,38 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.539,69 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 15 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [D] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [D] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 4 janvier 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 13 mars 2014 entre Madame [Z] [D] et la S.A. VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 5] [Adresse 16] [Adresse 15] [Adresse 8] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 2.539,69 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 15 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [Z] [D] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 71 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Z] [D] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (798,35 euros par mois, hors réduction de loyer, à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z] [D] à son paiement à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [Z] [D] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION