Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00098 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CYH

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[Y] [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [K] [M], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [N],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00098 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CYH et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par avenant en date du 15 mai 2024 d’un précédent contrat de bail du 19 août 1993, l’EPIC Pas de Calais Habitat a donné à bail à compter du même jour à M. [Y] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9].

En présence de loyers impayées, l’EPIC Pas de Calais Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2024, fait commandement au locataire d’avoir à lui payer la somme de 2514,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 août 2024, outre 143,83 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique du 28 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2025, l’EPIC Pas de Calais Habitat a fait citer M. [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] lui demandant sous le rappel de l’exécution provisoire de :

– constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à M. [Y] [N], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 10].

– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Y] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

– autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la partie défenderesse en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner M. [Y] [N] au paiement :

* de la somme en principal de 4027,69 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 20 décembre 2024, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 20 décembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 13 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2025 où elle a été retenue.

L’EPIC Pas de Calais Habitat, représenté par Mme [K] [M], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 6099,99 euros arrêtée au 31 mars 2025.

Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement de loyer, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et demande la suppression du délai du commandement de quitter les lieux.

M. [Y] [N], comparant, expose qu’il est désormais séparé de sa compagne et que son logement est devenu trop grand pour lui. Il dispose d’une retraite mensuelle de 880,00 euros et souhaite pouvoir disposer d’un studio.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, l’enquêteur social ayant trouvé porte close et n’ayant pas été recontacté par le locataire, puis l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la résiliation du bail

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue par voie électronique le 28 août 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 13 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 27 août 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 9 octobre 2024.

1.2 Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit l’avenant du contrat de bail conclu le 15 mai 2024, le commandement de payer du 27 août 2024, un décompte de créance au 31 mars 2025.

Au vu de ces pièces, M. [Y] [N] sera condamné au paiement de la somme de 6099,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

1.3 Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Y] [N] qui ne sollicite pas de délai de paiement ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant. Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier, le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation du locataire et sur ses facultés de remboursement.

Enfin le tribunal relève que la dette locative a très sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés au défendeur.

1.4 Sur la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce le bailleur n’allègue ni ne justifie au soutien de sa demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l’une des causes prévues à l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’existence de manquements aux obligations contractuelles ne peut, à elle seule, démontrer la mauvaise foi du co-contractant défaillant, de telle sorte que sa demande de ce chef est rejetée.

1.5 Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

2. Sur les autres demandes :

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Y] [N], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de l’EPIC Pas de Calais Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 6099,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] reconduit par avenant du 15 mai 2024, entre l’EPIC Pas de Calais Habitat et M. [Y] [N], à la date du 9 octobre 2024;

ORDONNE à M. [Y] [N] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE l’EPIC Pas de Calais Habitat de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DEBOUTE l’EPIC Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [N] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection