Du 30 août 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/00634 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWH

OPH GIRONDE HABITAT

C/

[E] [I]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 30/08/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

OPH GIRONDE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Mme [O] [V] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 31 Mai 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 27 février 2018 et à effet du 1er mars 2018, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [I] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.952,66 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT a assigné Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 31 mai 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner son expulsion des lieux, sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Le condamner à la somme de 10.761,70 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, équivalente au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,Le condamner à la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 31 mai 2024, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.602,94 euros au jour de l’audience et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique qu’aucun règlement n’a été effectué ce jour.

En défense, Monsieur [E] [I] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il indique avoir envoyé une attestation d’assurance mais ne peut en rapporter la preuve. Il indique percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1.700 euros et occuper actuellement un emploi en CDI.

Monsieur [E] [I] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 novembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au logement conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

L’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.952,66 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 20 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Monsieur [E] [I] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 20 novembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 décembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 21 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [E] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 décembre 2023, ce qui constitue pour la SA HLM CLAIRSIENNE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11.602,94 euros à la date du 30 avril 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [E] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 11.602,94 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date 30 avril 2024 – échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Monsieur [E] [I] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [I].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [I] à verser à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 21 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2];

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT la somme de 11.602,94 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 avril 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT, à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [I] à payer à la l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION