Du 15 novembre 2024

51Z

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 20/02656 – N° Portalis DBX6-W-B7E-U5TR

[T] [L], [I] [L]

C/

S.A.R.L. KAUFMAN ET BROAD [Localité 6]

RIVE GAUCHE

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 15/11/2024

Avocats : la SELARL DGD AVOCATS

la SELARL GALINAT BARANDAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 15 novembre 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [L], né le 23/04/1959

né le 23 Avril 1959 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [I] [L], née le 03/10/1960

née le 03 Octobre 1960 à

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Sylvain GALINAT, SELARL TGB, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. KAUFMAN ET BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE

RCS Nanterre 458 206 232

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par la SELARL DGD AVOCATS, M^e Fabrice DELAVOYE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La société KAUFMAN & BROAD [7] a fait édifier un ensemble immobilier dénommé Résidence [7], situé [Adresse 8] à [Localité 6].

Par acte du 29 mars 2013, la société KAUFMAN & BROAD [7] a vendu à Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] un appartement de 68,5 m² en l’état futur d’achèvement situé au sein de cette résidence.

Après livraison du logement, par contrat du 14 novembre 2015, les consorts [L], représentés par la société ORPI BASTIDE IMMO à laquelle ils avaient confié un mandat de gestion locative, ont consenti un bail d’habitation à Madame [E] [Z] et à Monsieur [M] [F], lesquels ont subi plusieurs dégâts des eaux dans l’appartement loué et, par acte du 24 avril 2018, ont assigné les bailleurs devant le Tribunal d’Instance de BORDEAUX aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Les bailleurs ont mis en cause la société ORPI BASTIDE IMMO puis la société KAUFMAN & BROAD [7], devenue en cours de procédure KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, étant précisé qu’en raison de nombreux désordres qui affectaient la Résidence le syndicat des copropriétaires de celle-ci a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux, qui par ordonnance en date du 5 mars 2018 a ordonné une expertise confiée à M. [H] [P].

Par jugement en date du 25 novembre 2020, le Juge des Contentieux de la Protection de Bordeaux, mis en place par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 qui a entraîné le fusion au 1er janvier 2020 du tribunal de grande instance et du tribunal d’instance de Bordeaux, devenus le tribunal judiciaire de Bordeaux, a :

— ordonné qu’il soit sursis à statuer sur les prétentions des parties dans l’attente des conclusions de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] [P] par ordonnance du juge des référés en date du 5 mars 2018, mais seulement dans le cadre de la procédure opposant Monsieur et Madame [L] à la société SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, enregistré originellement sous le n° RG 11 18-3499,

— débouté en revanche, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] de leur demande de sursis à statuer dans le cadre des procédures les opposant d’une part à Monsieur [M] [F] et Madame [E] [Z], et d’autre part à la société ORPI BASTIDE IMMO, enregistrés respectivement sous les RG 11 18-1885 et 11 18-3419,

— ordonné la disjonction de la procédure enregistrée sous le n° RG 11 18-3499 avec les deux autres

procédures enrôlées sous les RG 11 18-1885 et 11 18-3419,

— condamné Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [E] [Z] la somme de 2885,00 euros, en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [E] [Z] la somme de 2000,00 euros, en réparation de leur préjudice moral,

— débouté Monsieur [M] [F] et Madame [E] [Z] du surplus de leurs demandes,

— débouté Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] de leur demande tendant à être relevés indemnes par la société ORPI BASTIDE IMMO des condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [F] et Madame [Z],

— condamné Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [E] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— rejeté les demandes des époux [L] et de la société ORPI BASTIDE IMMO émises de ce chef,

— condamné Monsieur [T] [L] et Madame [I] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— réservé les demandes des parties, ainsi que les dépens dans le cadre de la procédure disjointe enregistrée sous le n° RG 11 18-3499.

Les consorts [L] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 décembre 2020 et Monsieur [F] et Madame [Z] ont formé un appel incident.

Par arrêt en date du 23 février 2022 la Cour d’appel de Bordeaux a confirmé partiellement le jugement, en le réformant s’agissant du montant des condamnations relatives à la réparation du préjudice matériel, fixé par la cour à 5.152,84 euros et s’agissant de la condamnation du chef de l’indemnité au titre des frais irrépétibles fixée par la cour à 1.200 euros.

M. [P] a clos son rapport d’expertise le 13 novembre 2023.

Après des renvois successifs à la demande des parties concernant la procédure opposant Monsieur et Madame [L] à la société SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE gauche demeurée pendante devant le juge des contentieux de la protection, l’affaire a été examinée au fond le 16 septembre 2024.

Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L], représentés par avocat, au visa des articles 331, 334 et 378 du Code de procédure civile, 1792, 1792-1 et 1792-6 du code civil, 1103, 1217 du Code civil, demandent au juge des contentieux de la protection de condamner la société KAUFMAN & BROAD RIVE GAUCHE à leur verser la somme de 9.853,84 euros, qui correspond à la somme qu’ils ont dû verser à leurs locataires en réparation des préjudices subis, la somme de 2.880,00 euros au titre du remboursement des frais engagés lors des instances contre leurs locataires augmentée de la somme de 2.000 euros au titre de la présente procédure et aux entiers dépens d’instance en ce compris les dépens afférents au jugement du 25 novembre 2020, ceux afférents à l’arrêt d’appel en date du 23 février 2022 en sus des dépens de la présente instance.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 32 et 122 du Code de Procédure civile, 1103, 1217 et 1792 et suivants du Code Civil :

* A titre principal,

— de déclarer irrecevables les prétentions des époux [L] telles que dirigées à l’encontre de la société « KAUFMAN & BROAD »

— débouter les époux [L] de leurs demandes comme étant mal fondées

* à titre subsidiaire,

— débouter en tout état de cause les époux [L] de leurs demandes comme étant parfaitement injustifiées

* A titre plus subsidiaire, réduire les prétentions des époux [L] à de plus justes proportions

* En tout état de cause, condamner les époux [L] au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens.

Á l’audience la juridiction a demandé les observations des parties sur la qualité de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE et les dispositions de l’article 1792-1-2° qui répute constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE a confirmé être constructeur vendeur de la résidence et relevé que Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] recherche la responsabilité du maître d’oeuvre d’exécution, à savoir la Société KAUFMAN AND BROAD GIRONDE anciennement KAUFMAN AND BROAD AQUITAINE, qui n’est pas partie à l’instance.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites soutenues à l’audience.

SUR QUOI

Sur la recevabilité des demandes

Il convient de constater que Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] dirigent leurs demandes à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, qui a été régulièrement attraite à la procédure, l’allégation de ce que les demandeurs dirigeraient mal leurs demandes puisqu’ils invoquent la responsabilité du maître d’oeuvre d’exécution, constituant une défense au fond et non une fin de non recevoir.

Dès lors Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] seront déclarés recevables en leur action à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE.

Sur la demande en garantie par la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE des sommes versées à Monsieur [F] et Madame [Z]

L’article 1792 du code civil précise que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code quant à lui prévoit que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

L’article 1792-1-2° du code civil sur lequel les parties ont été invitées à s’expliquer à l’audience, répute quant à lui constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Si les demandeurs invoquent des fautes imputables au maître d’oeuvre d’exécution, qui n’est effectivement pas la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, pour autant ils fondent leurs demandes sur la responsabilité décennale des constructeurs en expliquant que le logement est atteint de désordres qui le rendent impropre à sa destination.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [P], en date du 12 novembre 2023, que le logement loué par Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] à Madame [E] [Z] et à Monsieur [M] [F] au sein de la Résidence [7], qu’a fait construire la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, a subi des infiltrations importantes apparues en juin 2017 puis juillet 2018, ce qui a entraîné un effondrement du plafond placoplâtre.

L’expert précise que les infiltrations compromettent l’usage de l’appartement rendu inutilisable par l’effondrement de son plafond.

Ce désordre présente en conséquence une nature décennale qui engage la responsabilité de plein droit de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE qui a vendu le logement à Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L], peu important qu’elle ait ou non commis une faute.

Aux termes du jugement en date du 25 novembre 2020 et de l’arrêt en date du 23 février 2022 de la cour d’appel de Bordeaux, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] ont été condamnés à payer à Madame [E] [Z] et à Monsieur [M] [F] les sommes suivantes en lien exclusif avec les désordres de nature décennale qui ont affecté leur logement :

* 2.000 euros au titre du préjudice moral

* 4.253,84 euros au titre du préjudice matériel ainsi décomposé :

—  2.144,14 euros au titre du coût de l’abonnement à la box internet, de la taxe d’habitation et des loyers réglés durant les deux mois d’inoccupation du logement

—  980,70 euros au titre de la location d’un camion pour déménager, de frais d’achat de carton pour le déménagement, et des honoraires de location d’un nouveau logement

—  629 euros au titre des frais de constat d’huissier de justice

—  500 euros au titre des frais de mobilier endommagé par les dégâts des eaux.

Par conséquent la responsabilité de plein droit de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE étant engagée sur les fondements précités à l’égard de ses acquéreurs, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L], elle est tenue de les garantir des condamnations prononcées à leur encontre en raison des désordres de nature décennale qui affectent le bien vendu, et dont la destination était la location.

Par contre les frais de ménage à l’entrée dans les lieux et la restitution du dépôt de garantie résultent quant à eux des seuls rapports locatifs, sans que les désordres décennaux aient une incidence sur l’obligation des bailleurs.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE sera donc condamnée à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L], au titre de sa garantie, la somme de 6.253,84 euros du chef des préjudices indemnisés.

Par ailleurs, Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] ont été condamnés à payer à Monsieur [F] et Madame [Z] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance.

Il est constant que l’instance a été introduite par Monsieur [F] et Madame [Z] en raison des infiltrations et de l’effondrement du plafond de leur logement imputables aux désordres de nature décennale.

Dès lors Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] sont fondés à demander la condamnation de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE à les garantir de cette condamnation.

Par contre les frais irrépétibles auxquels Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] ont été condamnés en cause d’appel sont inhérents à l’appel formé de la décision rendue en première instance, et aux contestations soulevées à tort de préjudices indemnisables, de sorte que ces frais n’ont pas lieu d’être garantis par la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] étant fondés à demander la garantie de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE, celle-ci sera condamnée aux dépens de la présente instance et à garantir Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] des dépens supportés en première instance dans le cadre du litige qui les opposait à Monsieur [F] et Madame [Z]. Par contre la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE n’a pas lieu de les garantir au titre des dépens exposés en appel compte tenu des développements ci-dessus exposés.

Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] justifient avoir exposé au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile la somme de 2.880 euros en première instance, étant observé que la seconde demande d’honoraires était liée à l’appel en cause de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE notamment.

Au regard des autres frais exposés compte tenu des contestations soulevées par la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE dans le cadre de l’instance en garantie, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE sera condamnée à leur payer au total la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire introduite avant le 1er janvier 2020, elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] recevables en leur action à l’encontre de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE ;

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] la somme de 6.253,84 euros au titre de la garantie des dommages occasionnés à Monsieur [F] et Madame [Z] en raison de désordres relevant de la responsabilité de plein droit du constructeur vendeur et la somme de 1.200 euros en garantie des frais irrépétibles versés par Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] au titre des frais de première instance ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] en leurs demandes autres ou plus amples au titre des préjudices matériels ;

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE aux dépens de l’instance en garantie et à garantir Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] de la condamnation aux dépens de première instance dans le cadre de l’instance principale ;

REJETTE la demande en garantie des dépens et condamnation au titre des frais irrépétibles en appel ;

CONDAMNE la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE à payer à Monsieur [T] [L] et Madame [I] [J] épouse [L] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la société KAUFMAN & BROAD [Localité 6] RIVE GAUCHE de sa demande aut titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection