1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e BENSAID + 1 CC et 1 CCFE M^e SERRADJ + 1 CC et 1 CCFE M^e GARNIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 12 MARS 2026

,

[S], [X]

c/

S.D.C. LE VICTORIA, S.A.R.L. AIC CITYA LE, [Localité 1]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00891 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGU7

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur, [S], [X]

né le 12 Août 1982 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Vanessa BENSAID, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], sis, [Adresse 3] à CANNES (06400), pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1] exerçant sous le nom commercial « CITYA PALMEROSE IMMOBILIER », Société A Responsabilité Limitée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES sous le n° 325 803 757, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,, [W], [B] et, [T], [V], gérants.

C/o son syndic, AIC CITYA LE, [Localité 1],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par M^e Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

La S.A.R.L. AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial « CITYA PALMEROSE IMMOBILIER » immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CANNES sous le n° 325 803 757, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,, [W], [B] et, [T], [V], gérants.,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 3]

représentée par M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mars 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

La copropriété, [Adresse 2], sise, [Adresse 7] et bordant la, [Adresse 8] et la, [Adresse 9], est composée d’un hôtel disposant d’un accès propre, de commerces situés en rez-de-chaussée et disposant également d’accès propres, de logements, parkings et caves.

Monsieur, [S], [X] est propriétaire des lots 54 et 87 de cette copropriété.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 12 février 2024, publié au service de la publicité foncière d’Antibes 1 le 19 février 2024, il a été procédé à un modificatif du règlement de copropriété par intégration des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 1970, l’acte précisant que, par jugement en date du 10 juillet 2023, la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à la demande de la SAS HÔTEL VICTORIA de rétablir ces résolutions et fait injonction au syndicat des copropriétaires d’établir les futurs appels de fonds destinés à celle-ci conformément à l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 13 octobre 1967 et au procès-verbal de l’assemblée générale du 31mars 1970.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Monsieur, [S], [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, et la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de les voir solidairement condamner sous astreinte à lui communiquer le jugement de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse en date du 10 juillet 2023 visé au modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024 et à justifier des calculs et exonérations opérés pour la modification de répartition des charges intervenues aux termes de ce modificatif.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 19 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur, [S], [X] demande au juge des référés, au visa des articles 5, 10, 11 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 59 alinéa 1 er du décret du 17 mars 1967, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— constater que CITYA PALMEROSE IMMOBILIER n’a pas respecté son obligation d’information.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VICTORIA » et CITYA PALMEROSE IMMOBILIER solidairement à justifier les calculs et exonérations opérés pour la modification de la répartition de charges intervenue aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024, par :

la communication d’un tableau de répartition de charges comparatif avant et après modificatif pour chaque lot et chaque catégorie de charges affectées,la justification des coefficients appliqués,- condamner CITYA PALMEROSE IMMOBILIER à verser à Monsieur, [S], [X], la somme provisionnelle de 2.000 euros en réparation du préjudice subi résultant du manquement du syndic à son obligation d’information, de transparence et de loyauté,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE VICTORIA » et CITYA PALMEROSE IMMOBILIER solidairement à verser à Monsieur, [S], [X], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il rappelle qu’aux termes des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 31 mars 1970, il a été décidé que les lots affectés à l’usage de l’hôtel participeront aux frais d’administration de l’immeuble avec application d’un coefficient de pondération fixé à 0,20 et que les lots affectés aux commerces participeront à diverses charges avec application d’un coefficient de pondération de 0,40. Il reproche aux défendeurs d’avoir procédé à la modification du règlement de copropriété sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans que le syndic n’ait informé les copropriétaires de la modification de la répartition des charges en découlant, alors que leurs charges s’en sont brutalement trouvées augmentées de manière significative. Il déplore également de n’avoir eu communication du jugement de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse que dans le cadre de la présente instance, et après de nombreuses demandes restées vaines, alors que le syndic est tenu d’aviser personnellement chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de toute instance judiciaire impliquant le syndicat ou touchant son fonctionnement, ce qu’il n’a pas fait concernant ce litige, portant ainsi atteinte au droit d’information des copropriétaires. Il soutient que ce changement tardif de la clé de répartition résultant de ces résolutions modifie l’équilibre financier historique de la copropriété à son détriment et que le syndicat des copropriétaires a eu un comportement opaque sur ce point, ce qui a été rappelé par une décision du 19 septembre 2025 annulant 24 résolutions de l’assemblée générale du 13 juillet 2023. Il estime qu’il existe des accointances entre le syndic et le conseil syndical, composé du propriétaire de l’hôtel, de deux propriétaires de magasins et d’une nouvelle résidente, et une asymétrie d’information à son détriment.

Le demandeur soutient que les conditions posées par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour envisager une modification de la répartition des charges et les dispositions de l’article 10 de la même loi n’ont pas été respectées, alors que l’hôtel est composé de 47 lots totalement imbriqués dans la copropriété et qu’il bénéficie déjà de dispositions spécifiques et d’exonérations concernant le chauffage, l’ascenseur et les escaliers, l’entretien de l’immeuble et l’eau froide. Il estime qu’aucune raison objective ne commandait non plus de diminuer drastiquement les charges générales des magasins. Il relève que les résolutions litigieuses, très anciennes, n’avaient jamais été appliquées au cours des 50 dernières années, ce qui tend à remettre en cause leur caractère contraignant, d’autant plus qu’aucune information n’a été donnée aux copropriétaires sur une potentielle modification de la répartition des charges, intervenant à un moment où de lourds travaux ont été votés en assemblée générale. Il sollicite en conséquence des explications sur les calculs et exonérations pratiquées pour la modification de la répartition des charges intervenues sans autorisation de l’assemblée générale.

Il soutient enfin avoir subi un préjudice du fait des manquements graves et répétés à l’obligation de transparence, d’information et de loyauté du syndic, ouvrant droit à une réparation provisionnelle, son préjudice étant constitué par l’augmentation injustifiée des charges lui incombant.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] demande au juge des référés, au visa des articles10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 55 et 59 du décret du 17 mars 1967 et 3 du décret du 23 mai 2019, de :

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 2] a tenu informé individuellement chacun des copropriétaires de l’immeuble de l’état des procédures en cours conformément aux dispositions de l’article 59 du décret du 17 mars 1967,

— constater qu’aucune disposition n’impose au syndicat des copropriétaires de communiquer un jugement rendu à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,

— constater que nonobstant cette absence d’obligation de communication, le jugement revendiqué a bien été communiqué,

— constater que le modificatif au règlement de copropriété établi le 12 février 2024 ne fait que publier la résolution d’assemblée générale du 31 mars 1970 qui doit être appliqué conformément aux termes du jugement rendu le 10 juillet 2023,

— constater que l’action engagée par Monsieur, [S], [X] relève des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et que ce dernier ne démontre pas en quoi les charges réclamées ne sont pas conformes au règlement de copropriété applicable,

— ce faisant, débouter Monsieur, [S], [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner Monsieur, [S], [X] à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la situation particulière de la copropriété, comportant un hôtel en son sein, a généré des dissensions et de nombreux contentieux. Concernant le jugement en date du 10 juillet 2023, il rappelle qu’il a fait droit aux demandes formées par la SAS HOTEL VICTORIA à l’encontre du syndicat des copropriétaires, celle-ci se prévalant de résolutions votées en 1970 prévoyant en substance une réduction à 0,20 de ses tantièmes de copropriété. Il soutient que l’existence de cette procédure n’a nullement été dissimulée et a fait l’objet d’une analyse par les membres du conseil syndical, dont Monsieur, [S], [X] faisait partie à l’époque, communiquée lors de la convocation à l’assemblée générale du 24 janvier 2022. Il estime que les dispositions de l’article 59 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, qui vise une information et non pas la communication des actes de procédure et décisions de justice, ont en conséquence été respectées et il rappelle que la communication des décisions de justice n’est prévue que pour les membres du conseil syndical dont le demandeur ne fait plus partie. Il indique avoir néanmoins communiqué ce jugement dans le cadre de la présente instance afin d’écarter tout risque de fixation d’une astreinte.

Il soutient qu’il ne pouvait que tirer les conséquences de cette décision de justice et qu’il était donc nécessaire de procéder à une modification du règlement de copropriété conformément au procès-verbal de l’assemblée générale de 1970 ayant adopté une modification de la répartition des charges, sans qu’il y ait lieu de convoquer une nouvelle assemblée générale sur ce point, la résolution ayant déjà été adoptée. Il relève que les assemblées générales tenues en 2024 et 2025 ont approuvé les comptes des exercices précédents et dès lors la ventilation des charges résultant de la modification du règlement de copropriété et il rappelle que tout copropriétaire peut à tout moment, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété qui contreviendrait aux dispositions de l’article 10 de la même loi, ce qui n’a pas été fait à ce jour.

Le syndicat des copropriétaires indique que les copropriétaires ont approuvé en 2025 à une très large majorité la répartition des charges de copropriété telles que mise en oeuvre, qui répond à une logique de répartition des charges conforme au service rendu par la copropriété, et a approuvé à nouveau les résolutions contestées lors de l’assemblée générale de 2023. Il rappelle que cette ventilation avait de fait été appliquée depuis 1970, avant d’être interrompue par le conseil syndical dont Monsieur, [S], [X] faisait partie, ce qui a généré le contentieux avec la SAS HÔTEL VICTORIA, la situation actuelle n’étant qu’un retour à la situation antérieure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1] demande au juge des référés, au visa des articles 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet, 55 et 59 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, de :

— déclarer la Société CITYA LE, [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter Monsieur, [S], [X] de production sous astreinte, dès lors qu’il n’était pas fondé à solliciter le jugement du 10 juillet 2023, mais que ce dernier est en tout état de cause produit,

— débouter Monsieur, [S], [X] de ses autres demandes, dès lors qu’il ne détermine pas en quoi les calculs ne seraient pas clairs alors qu’il produit tous les justificatifs, et qu’au demeurant, sa demande tend en réalité à contester l’existence même d’une pondération de charges,

— débouter Monsieur, [S], [X] de sa demande de condamnation provisionnelle à l’encontre de la société CITYA LE, [Localité 1] dès lors qu’il ne démontre aucun défaut d’information, ni de préjudice réparable,

— condamner Monsieur, [S], [X] au paiement d’une somme de 2.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndic soutient qu’il n’avait nulle obligation de communiquer le jugement de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse en date du 10 juillet 2023, réclamée aux termes de l’acte introductif d’instance, l’article 59 de la loi du 10 juillet 1965 ne faisant obligation que de délivrer une information sur l’existence et l’objet des instances en cours et la communication des décisions de justice étant réservée aux membres du conseil syndical, dont Monsieur, [S], [X] ne fait plus partie. Il indique que l’information concernant ce litige a été donnée notamment dans un rapport détaillé présenté lors de l’assemblée générale de 2022 et que le jugement litigieux a en tout état de cause été communiqué au demandeur dans le cadre de la présente instance, sans que la lecture de ce jugement n’ait apporté davantage d’information au demandeur que celle dont il disposait déjà. Il rappelle que tout copropriétaire peut faire à tout moment constater l’absence de conformité de la clause de répartition des charges aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et faire voter une nouvelle répartition conforme. Il s’interroge aussi sur le sens de la demande de Monsieur, [S], [X] tendant à obtenir la justification des calculs et exonérations opérés aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024, alors qu’il dispose de tous les éléments nécessaires avec le procès-verbal de l’assemblée générale de 1970, la modification du règlement de copropriété, le procès-verbal de l’assemblée générale de 2024 approuvant les comptes de 2023 et les budgets prévisionnels 2024 et 2025, les appels de fonds de l’hôtel pour 2023 et ses propres appels de fonds. Il note que le demandeur semble en fait contester le principe même des résolutions votées en 1970, que son action est dès lors mal dirigée et que le syndic n’a pas à apprécier les résolutions prises par les copropriétaires mais qu’il est tenu de les appliquer, surtout au regard de la condamnation prononcée le 10 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse. Il souligne que l’application des pondérations critiquées résulte précisément d’une résolution de l’assemblée générale prise à l’unanimité, qui n’a pas été remise en cause comme le souligne le tribunal.

Le syndic soutient que Monsieur, [S], [X] n’a subi aucun préjudice dont il pourrait réclamer réparation, en l’état de l’information qui a été délivrée aux copropriétaires et alors que l’application de la pondération litigieuse n’a entraîné aucune augmentation de ses charges, lesquelles n’ont augmenté qu’à la suite de l’acquisition par le demandeur d’un lot supplémentaire (garage).

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera relevé que les demandes des parties tendant à voir « constater que… » telles que figurant dans le dispositif de leurs conclusions, qui portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile : il n’y aura donc pas lieu de les reprendre ni de les écarter dans le dispositif de la présente décision.

1/ Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

La cessation d’un trouble manifestement illicite peut être ordonnée en référé même en présence d’une contestation sérieuse ou en l’absence d’urgence. Toutefois, si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat […] Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Aux termes de l’article 59 du même décret, à l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

*

La principale demande formulée par le requérant aux termes de son assignation consistait à obtenir la communication sous astreinte du jugement du tribunal judiciaire de céans en date du 10 juillet 2023, visé aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024, le demandeur reprochant au syndicat des copropriétaires et au syndic de ne pas avoir tenu les copropriétaires informés de cette procédure et de ne pas leur avoir communiqué cette décision, portant ainsi atteinte à leur droit à information et à la possibilité de défendre le cas échéant leurs intérêts personnels.

Il ne précisait pas s’il formait cette demande sur le fondement de l’article 834 ou de l’article 835 du code de procédure civile ni, dans ce dernier cas, sur quel alinéa il se basait.

Il est constant que cette demande n’a pas été maintenue dans les dernières écritures du demandeur, le jugement du 10 juillet 2023 ayant été communiqué par les requis en cours d’instance.

Pour autant, il convient de souligner que le demandeur ne se prévalait d’aucune urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, et que l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’une obligation non sérieusement contestable incombant au syndic et/ou au syndicat des copropriétaires n’était pas établie en l’espèce.

Il est en effet de jurisprudence constante qu’en application de l’article 59 du décret du 17 mars 1967, le représentant du syndicat des copropriétaires n’est tenu d’aviser chaque copropriétaire que de l’existence et de l’objet de l’instance et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir fourni aux copropriétaires la copie des différents actes de procédure ni du jugement rendu.

Il est par ailleurs justifié par les défendeurs que l’existence de la procédure litigieuse, ayant donné lieu au jugement du 10 juillet 2023 dont la copie était réclamée, avait fait l’objet d’une information dans le cadre du rapport annuel du conseil syndical adressé aux copropriétaires avec leur convocation à l’assemblée générale du 24 janvier 2022 (il était mentionné dans ce rapport que l’hôtel avait assigné le syndic en se référant à une assemblée générale de 1971 (sic) dans laquelle il y a une résolution l’exonérant de 80 % de charges et réclame son dû), et d’une annexe intitulée « procédures judiciaires en cours et terminées au 20 décembre 2021 » jointe à cette même convocation, dans laquelle il était mentionné :

« Affaire 210037 SDC RESIDENCE, [Adresse 2]/SAS HOTEL VICTORIA

l’assignation a été délivrée le 6 octobre 2021 au syndicat des copropriétaires, [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d’établissement de nouveaux appels de fonds à compter du quatrième trimestre 2020 conformes à l’état descriptif de division de règlement de copropriété du 13 octobre 1967 et au procès-verbal de l’assemblée générale du 31 mars 1970 en faisant application des clés de répartition du coefficient de pondération tels qu’ils apparaissent au tableau de répartition des charges de copropriété avec exclusion des charges communes pour les lots affectés à l’usage de l’hôtel. L’hôtel se prévaut d’une décision d’AG de 1971 (sic) qui l’exonère de 80 % des charges. »

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2022 mentionne par ailleurs, en ses résolutions n°3 et 4, qu’il a été donné lecture par le conseil syndical de son rapport d’activité annuel et qu’un point d’information a été fait conformément au rapport susvisé sur les procédures en cours et les décisions du tribunal, l’assemblée générale ayant pris acte des explications données.

En outre, dans le courant de l’assemblée générale du 13 juillet 2023, un point d’information relatif aux clés de répartition des charges utilisées actuellement pour les appels de fonds charges générales et charges bâtiment ainsi que pour les appels de fonds travaux (résolution n°20) a été fait et l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 31 mars 1970 concernant l’exonération de charges de la SAS HÔTEL VICTORIA par application d’un coefficient de pondération de 0,2, par souci d’égalité entre les copropriétaires, a été évoquée (résolution n°22), le syndic ayant rappelé à cette occasion qu’un recours aurait dû être introduit dans les deux mois de la notification de cette assemblée générale et qu’à défaut, la décision ne peut plus être remise en cause ; cette demande d’annulation n’ayant pas recueilli l’unanimité de l’article 26, elle a été rejetée. L’ensemble des résolutions adoptées lors de cette assemblée générale ont de nouveau été approuvées à l’identique lors de l’assemblée générale du 15 mai 2025.

Concernant la demande de Monsieur, [S], [X] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à justifier des calculs et exonérations opérés à la suite du modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024, il sera tout d’abord relevé que le requérant ne précise pas sur quels fondements juridiques il forme cette demande.

Il ressort en tout état de cause des pièces communiquées qu’il dispose d’ores et déjà de tous les éléments nécessaires pour comprendre l’incidence des résolutions n°9 et 10 de l’assemblée générale du 31 mars 1970 sur la répartition des charges, puisqu’il produit lui-même :

— le modificatif du règlement de copropriété en date du 12 février 2024, rappelant de manière détaillée et exhaustive la teneur de ces résolutions, qui expliquent sur quels types de charges s’appliquent la pondération de 0,2 pour l’hôtel (frais d’administration de l’immeuble comprenant les honoraires du syndic et les frais de fonctionnement du syndicat) et la pondération de 0,4 pour les commerces (charges générales, jardins, eau), ainsi que les raisons justifiant l’application de ces pondérations,

— le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 31 mars 1970,

— des extraits du règlement de copropriété relatifs notamment aux conditions particulières s’appliquant à l’hôtel,

— les appels de fonds qu’il a reçus avant et après la mise en oeuvre du modificatif, dont il résulte qu’il est dorénavant fait une distinction entre les charges générales pondérées hors hôtel, les charges générales pondérées hôtel/commerces et les charges jardins.

Le syndic produit en outre la feuille de présence ventilant les tantièmes appliqués pour chacun des lots en fonction du type de charges (charges générales avec pondération hôtel (20%) et commerces (40%) / charges jardin / charges générales hors hôtel et pondération commerces (40%) / charges chauffage pondérées / charges générales) et montrant comment les pondérations sont appliquées en fonction de chaque type de charges.

Le syndicat des copropriétaires produit également un tableau établi suivant la décision de l’assemblée générale du 28 décembre 1970 ratifiant les modifications décidées par l’assemblée générale du 31 mars 1970, récapitulant selon la catégorie de charges la quote-part incombant à chaque lot.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

2/ Sur la demande provisionnelle

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au regard des éléments qui précèdent et du rejet de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic à justifier des calculs et exonérations opérés, Monsieur, [S], [X] n’établit pas que le syndic aurait manqué, de manière non sérieusement contestable, à une obligation d’information à son égard, ni a fortiori avoir subi un préjudice personnel.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur, [S], [X], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera pour les mêmes raisons débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et du syndic la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué à chacun une indemnité de 1.250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par Monsieur, [S], [X] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] et la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, solidairement à justifier les calculs et exonérations opérés pour la modification de la répartition de charges intervenue aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 12 février 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle formée par Monsieur, [S], [X] à l’encontre de la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER ;

Condamne Monsieur, [S], [X] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur, [S], [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [S], [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 12], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, une indemnité de 1.250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [S], [X] à payer à la SARL AIC CITYA LE, [Localité 1], exerçant sous le nom commercial CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, une indemnité de 1.250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés