TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05689 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFEW

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

S.A. D’HLM 3 F SEINE ET MARNE

C/

Madame [L] [M]

Monsieur [Q] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [L] [M]

— [Q] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3 F SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [Q] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 août 2022, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a loué à M. [Q] [B] et Mme [L] [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 726,70 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 981,90 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 2 mai 2023Emma CIMA -2015206295Plusieurs dates peuvent être considérées comme le signalement CAF : le 28 avril 2023 selon l’AR reçu par la CAF ; le 2 mai 2023 selon le courrier de la CAF qui atteste que le signalement date de ce 2 mai ; le 26 juillet 2023 selon la date à laquelle le courrier de la CAF a été rédigé. J’ai inscrit la date du 2 mai 2023, étant celle que le conseil choisit et qui semble être la plus probante

à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, la SA 3F SEINE-ET-MARNE a fait assigner M. [Q] [B] et Mme [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 9 703,51 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la SA 3F SEINE-ET-MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 499,96 €, au titre des loyers et charges échus au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse expose que le paiement des loyers a repris et que les locataires font d’importants efforts en payant une mensualité supplémentaire de 100 € depuis le mois d’août 2025. En conséquence, elle précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

M. [Q] [B] et Mme [L] [M] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 150 €. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais afin de rester dans les lieux.

Ils exposent qu’ils perçoivent chacun un salaire mensuel de 1 400 €. Le frère mineur de Mme [L] [M] et sa sœur majeure vivent au domicile. [G] [H]Ce paiement du 10 janvier 2026 n’apparaît toutefois pas dans le décompte actualisé daté du 12 janvier 2026

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 mai 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F SEINE-ET-MARNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de M. [Q] [B] et Mme [L] [M] s’élève à la somme de 7 484,57 € (soit la somme de 7 499,96 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 15,39 €[G] [H]Les frais retirés sont les frais de rejet apparaissant neuf fois (les 30/11/22 deux fois, 31/12/22, 31/01/23, 31/03/23 deux fois, 30/04/23, 31/05/23 et 30/06/23).

Ce qui fait : 1,71 x 9 = 15,39. 7 499,96 – 15,39 = 7 484,57 €

Je n’ai pas retiré les frais intitulés « Divers multiservices » d’un montant variant de 6,92 € à 7,83 € puisqu’ils semblent correspondre au contrat confort conclu en même temps que le bail et prévoyant un forfait mensuel de 6,84 € révisable. Si cette solution n’est pas la bonne et qu’il faut recalculer les frais, je serai volontaire pour corriger ce projet

correspondant à des frais injustifiés tels que des frais de rejet) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [Q] [B] et Mme [L] [M] solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 3 981,90 €, et de la présente décision pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à M. [Q] [B] et Mme [L] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.[G] [H]La loi de 1989 telle que réformée en 2023 s’applique au contrat en raison de sa tacite reconduction tous les trois mois depuis 2022, un de ces renouvellements ayant reconduit le contrat après juillet 2023

En l’espèce, le contrat de bail du 16 août 2022 unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 juillet 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [Q] [B] et Mme [L] [M] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Q] [B] et Mme [L] [M] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [B] et Mme [L] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA 3F SEINE-ET-MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.[G] [H]Si la solution est autre, la phrase est : « Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F SEINE-ET-MARNE et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [Q] [B] et Mme [L] [M] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de … € en application de l’article précité. »

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [B] et Mme [L] [M] à verser à la SA 3F SEINE-ET-MARNE la somme de 7 484,57 € (décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024 sur la somme de 3 981,90 €, et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [Q] [B] et Mme [L] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2022 entre la SA 3F SEINE-ET-MARNE, d’une part, et M. [Q] [B] et Mme [L] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Q] [B] et Mme [L] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F SEINE-ET-MARNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Q] [B] et Mme [L] [M] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F SEINE-ET-MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SA 3F SEINE-ET-MARNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[G] CIMASi la solution est autre, la phrase est : « CONDAMNE M. [Q] [B] et Mme [L] [M] in solidum à verser à la SA 3F SEINE-ET-MARNE une somme de … € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [Q] [B] et Mme [L] [M] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.