N° RG 22/02037 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WL5N

5ème CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG 22/02037 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WL5N

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[E] [P] [D]

C/

[M] [Y]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL AVOCAGIR

l’AARPI [B] – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé

Pascale BUSATO, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

Délibéré au 17 octobre 2024 prorogé au 24 octobre 2024

Sur rapport de conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [P] [D]

né le 15 Juin 1977 à KINSHASA

de nationalité Française

3 Hameau de Blagon

33138 LANTON

représenté par Maître Armelle DUFRANC de la SELARL AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y]

de nationalité Française

13 Rue Georges Mandel

33110 LE BOUSCAT

N° RG 22/02037 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WL5N

représenté par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par acte sous-seing privé en date du 15 octobre 2009, M [M] [Y] (ci après “le bailleur”) a consenti à la société EURL [P] 33, représentée par M [D], un bail commercial « tout commerce » portant sur un local situé 15 avenue Pasteur à ANDERNOS (33510), pour une durée de 9 ans et afin d’exercer une activité de tatoueur.

Le 7 juillet 2011, l’EURL [P] 33 a décidé de sa dissolution par Assemblée générale, portée au Registre du Commerce le 12 août 2011.

Par avenant au bail commercial en date du 6 mars 2012, Monsieur [D] (ci-après “le preneur”), avec l’accord de son bailleur, a repris le bail en son nom personnel en se substituant à l’entreprise l’EURL [P] 33 en qualité de preneur, à effet rétroactif au 7 juillet 2011.

Le bail commercial étant arrivé à échéance le 14 octobre 2018, faute de congé ou demande de renouvellement, il s’est poursuivi par tacite prolongation depuis cette date.

En mars 2020, Monsieur [D] a souhaité céder son droit au bail au prix de 60.000 € afin de réinstaller son activité de tatouage dans un local voisin plus spacieux. Le notaire en charge de la cession, Maître [C] a sollicité le bailleur, afin de l’appeler à concourir à l’acte de cession et de modification d’une erreur sur l’adresse du local dont était affectée le bail commercial. Le bailleur n’y a pas répondu.

Le projet de cession n’a pas abouti.

Le 18 mai 2020, Monsieur [D] a fait délivrer par acte extra judiciaire au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial.

Le bailleur, par courrier recommandé de son conseil en date du 27 juillet 2020, a notifié au preneur, son refus de renouvellement au motif que le preneur n’était pas inscrit au Registre du commerce et des sociétés à cette date, qu’il n’exploitait plus aucune activité dans les locaux et qu’il avait une dette locative, assorti d’un refus du paiement d’une indemnité d’éviction.

En décembre 2020, le preneur a quitté le local et a remis les clefs au bailleur.

Le 1/06/2021, le bailleur a conclu avec la SARL COULEURS ET TOILES un bail dérogatoire stipulé non soumis au statut des baux commerciaux d’une durée de 7 mois, a effet immédiat, portant sur le même local au 15 avenue pasteur à Andernos les bains.

Procédure:

Par assignation délivrée le 11/03/2022, le preneur a assigné le bailleur devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction ou à défaut d’ordonner une expertise d’évaluation de celle-ci, subsidiairement, prononcer la nullité du congé portant refus de renouvellement du bail commercial, avec fixation de son renouvellement au 18/05/2021, d’ordonner la réintégration dans le local sous astreinte, outre sa condamnation à dommages et intérêts pour éviction injustifiée du local.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

Le bailleur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

L’ordonnance de clôture est en date du 29/05/2024.

Toutefois, les parties, par voies de conclusions s’accordent pour en demander sa révocation à la date d’audience de plaidoirie.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 4/07/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17/10/2024, prorogée au 24/10/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, M. [D], le preneur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21/06/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoirie

À titre principal,

CONDAMNER [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de [E] [D]

FIXER ladite indemnité d’éviction à la somme de 94 000 euros

à défaut,

ORDONNER à la charge du bailleur une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qui plaira avec pour mission d’évaluer le montant de ladite indemnité d’éviction

À titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité du congé portant refus de renouvellement du bail commercial

JUGER que le bail s’est renouvelé aux même charges et conditions à compter du 18 mai 2021

ORDONNER la réintégration de [E] [D] dans le local commercial sis 15 Avenue Pasteur ANDERNOS (33510) sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement

DIRE que le Tribunal de céans se réserve la compétence de liquider l’astreinte

CONDAMNER [M] [Y] a versé à [E] [D] la somme de 67.078, 68 € en réparation du préjudice subi du fait de l’éviction injustifiée du local

En tout état de cause,

CONDAMNER [M] [Y] à payer à [E] [D], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, M [Y], le bailleur :

Dans ses dernières conclusions en date du 4/06/2024, le défendeur, au visa des articles 745-1 et suivants du Code de Commerce, demande au tribunal de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

Débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

Condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire:

— sur la demande de révocation de l’Ordonnance de clôture

En droit, selon l’article 803 du CPC :

'”L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

(….)”

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est en date du 29/05/2024.

Toutefois, les parties, par voies de leurs dernières conclusions postérieures à cette date, s’accordent pour en demander sa révocation à la date d’audience de plaidoirie.

Il y a lieu dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de faire partiellement droit à cette demande, dans la mesure où les parties ont échangé des arguments lors de leurs conclusions (N° 6 pour M° [B] et N°5 pour M° [O]) respectivement en dates des 4 et 21 juin 2024.

En revanche, la production, par signification RPVA du défendeur en date du 1/07/2024, d’une attestation “Cabinet Liquard” datée du même jour, ainsi que les conclusions datée du 3/07/2024 en réplique de cette pièce seront rejetés. En effet, cette pièce, portant sur des faits bien antérieurs (le plus récent date du 2/04/2024), aurait pu et aurait dû être demandée à son auteur et produite avant la clôture de l’instruction.

Aussi, l’ordonnance de clôture initiale sera révoquée et la clôture fixée au 22/06/2024, ce qui entraînera le rejet de cette pièce n°6 et les conclusions précitées du 3 juillet 2024.

— sur le sort des demandes de donner acte et autres demandes ne constituant pas des prétentions

Le tribunal rappelle à titre liminaire qu’il n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » ou « constater » de « déclarer » ou de « juger » qui figurent dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles demandes ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 53 et 768 du code de procédure civile mais des moyens de droit ou de fait qui doivent figurer au soutien d’une prétention dans la partie « discussion » des conclusions.

— sur les moyens soulevés aux motifs ne faisant pas l’objet d’une prétention au dispositif

L’article 768 du code de procédure civile dispose notamment que : « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Or, aucune demande d’irrecevabilité de la demande de réintégration du preneur, fondée sur la prétendue nullité de la demande par le preneur de renouvellement du bail, ne figurant au dispositif des conclusions du bailleur, il n’y a pas lieu d’y statuer en application de l’article sus-visé.

Les prétentions et moyens de défense nous amènent à traiter successivement les questions suivantes:

Sur la supposée soumission du bail tacitement prolongé au statut des baux commerciaux

Le preneur affirme que sa situation répondrait à l’ensemble des conditions posées par l’article L.145-8 du code de commerce, qu’ainsi il aurait droit à la propriété commerciale et donc au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement injustifié du bail commercial. Il dit que lorsque le locataire peut se réinstaller à proximité, sans perte de clientèle et sans avoir besoin d’acheter un nouveau fonds, l’indemnité d’éviction consisterait en une indemnité de déplacement ou de transfert.

Le bailleur, après avoir invoqué le retard de paiement des loyers dans son refus de renouvellement, lui oppose dans ses dernières conclusions deux obstacles.

Le premier tenant au fait que le preneur n’aurait plus eu d’activité commerciale dans le local loué au moment de sa demande de renouvellement du bail du 18/05/2020, car il se serait déjà installé dans un autre local, plus grand et mieux placé à quelques mètres du local litigieux, un constat d’huissier en attesterait.

Le preneur réplique en affirmant être susceptible de rapporter la preuve d’une exploitation continue de son activité dans les locaux loués conformément aux exigences de l’article L. 145-8 du code de commerce.

Le second tiendrait au défaut d’immatriculation du preneur au Registre du commerce , en ce que si au moment de conclure le bail initial son preneur était une EURL, soit une société commerciale, le bail a été par avenant transféré à M [D], personne physique, laquelle ne justifierait pas s’être inscrit soit au Registre du Commerce et des Sociétés ou éventuellement au Registre des Métiers, affirmant que le numéro SIREN serait en relation avec l’INSEE qui concerne aussi bien des sociétés commerciales que des artisans, des personnes physiques, des syndicats et même des administrations, ce qui n’emporte pas la qualité de commerçant et rappelant la jurisprudence constante selon laquelle un artisan non immatriculé au Répertoire des Métiers est sans droit, au bénéfice de la législation sur les baux commerciaux

Il en déduit que le Tribunal devrait juger que les conditions nécessaires à la demande de renouvellement de bail, à savoir l’existence d’un fonds de commerce et l’inscription au Registre du Commerce ne sont pas réunies.

Le preneur conteste cette analyse en faisant valoir qu’en signant l’avenant au bail, qui le désignait comme preneur personne physique, intitulé : “Avenant bail commercial”, les parties auraient choisi de conserver le caractère commercial du bail, et de se soumette volontairement aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Le bailleur riposte en soutenant qu’après avoir conclu un bail commercial avec une société commerciale, lorsqu’il a conclu l’avenant, il aurait alors ignoré que M [D] entendait ne plus être commerçant et il n’aurait donc pas accepté l’application volontaire du statut des baux commerciaux à une personne non-commerçante ou non artisan ; alors que la jurisprudence exigerait qu’une telle acceptation soit non équivoque.

Réponse du Tribunal :

En droit, selon l’article L145-1 du code de commerce :

“I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : (…) Suivent quelques exceptions qui ne relèvent pas du cas d’espèce

Par ailleurs, il a été jugé que le preneur perd son droit au renouvellement en raison d’un défaut d’immatriculation au RCS ou d’inscription au Répertoire des Métiers, si ce défaut est constaté à la date du congé.

Selon l’évolution récente de la jurisprudence, chaque fois que le preneur invoque le statut des baux, même en cours de bail, le bailleur est autorisé à invoquer le défaut d’immatriculation du preneur.

Dernièrement, il a été jugé (Cassation Civ 3°, du 24/11/2021, n°19-25-251) que :

“le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice”

En l’espèce,

Contrairement à ce qu’affirme le bailleur, s’il est effectivement démontré, par le constat d’huissier produit, qu’en 2022 l’activité avait cessé dans ce local, aucune preuve n’est cependant produite de ce que l’activité avait déjà cessé au moment où le preneur faisait sa demande de renouvellement du bail, soit le 18/05/2020 ; ce moyen pour s’opposer au bénéfice du statut des baux commerciaux est donc non fondé en fait.

En revanche, force est de constater que le preneur ne justifie pas d’une qualité de commerçant ou d’artisan immatriculé au Répertoire des Métiers. Ce fait n’est pas contesté par le preneur, car ce dernier revendique une activité de tatoueur, qualifiée de libérale par l’INSEE.

Par ailleurs, le preneur ne démontre pas que les parties aient voulu se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux par un acte ou une démarche non équivoque, en ce que si le bailleur avait certes accepté, par avenant du 6/03/2012, de transférer le bail à M [D], personne physique, il n’a pas pour autant, de ce simple fait, renoncé à l’exigence d’une inscription ultérieure du preneur au registre du commerce ou au répertoire des métiers pour que ce dernier puisse bénéficier du droit à renouvellement. Le seul terme “bail commercial” n’étant pas suffisant à établir cette soumission ultérieure en l’absence d’inscription en temps utile du preneur à l’un des registres précités; c’est à dire précisément au moment même où le preneur entendait demander le renouvellement du bail commercial (soit ici le 18/05/2020).

Il s’en suit mécaniquement une non soumission du bail prolongé au statut des baux commerciaux, qui reste soumis aux seuls clauses du bail et celles du code civil.

Sur la demande d’indemnité d’éviction

Le preneur au visa de l’article L145-14 du code de commerce soutient qu’il aurait droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement injustifié du bail commercial. Il dit que lorsque le locataire peut se réinstaller à proximité, sans perte de clientèle et sans avoir besoin d’acheter un nouveau fonds, l’indemnité d’éviction consisterait en une indemnité de déplacement ou de transfert.

Aussi, sa demande d’indemnité repose sur le fait qu’il projetait de céder son droit au bail en respectant le formalisme du contrat, au prix de 60.000 euros qu’il devait immédiatement remployer pour payer le pas de porte de son nouveau local s’élevant à 30.000 euros ; alors que le comportement et refus du bailleur de renouveler lui aurait causé la perte de cette somme outre les frais financiers d’emprunts multiples liés à son manque de liquidité pour financer son déplacement et réinstallation, le tout pour une indemnité principale fixée à 60.000 €, outre le coût d’un nouveau pas de porte pour 30.000 € et un forfait de 4.000 € au titre des autres postes accessoires (trouble commercial, déménagement, publicité, réinstallation), soit une demande globale de 94.000 €.

Le bailleur argue de ce que d’une part, le preneur ne pouvant bénéficier du statut des baux commerciaux ne serait pas recevable à l’invoquer pour demander une indemnité d’éviction.

D’autre part, le Tribunal ne saurait statuer sur un préjudice en l’absence de toute démonstration et de toute expertise.

Il conteste le principe et les montants des postes liés aux supposés prêts consentis, projet de cession non abouti, du droit d’entrée du nouveau bail qui serait non causal, le preneur souhaitant un local plus grand et mieux exposé commercialement,

Réponse du Tribunal :

Dans la mesure où le preneur ne peut valablement revendiquer le statut des baux commerciaux, et à défaut de convention spécifique en ce sens, il ne peut exiger de son bailleur une indemnité d’éviction suite à un refus de renouvellement du bail.

Sur la demande d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction

Réponse du Tribunal: en l’absence de la perspective d’un droit à indemnité d’éviction, cette mesure d’instruction apparaît inutile.

Sur la demande subsidiaire de nullité de l’acte de refus de renouvellement au regard de sa notification

Le preneur fait valoir qu’au visa de l’article L.145-10 alinéa 4 du Code de commerce :

«  Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. "

Alors qu’en l’espèce le refus de renouvellement lui aurait été notifié par simple LR/AR et non par acte d’huissier et sans la mention obligatoire, il en déduit sa nullité qu’il demande au tribunal de constater, ce qui aurait pour effet la poursuite du contrat de bail par acceptation tacite du principe de renouvellement (au 18/05/2021) du bail précédent.

Il demande également que soit ordonner sa réintégration dans les lieux sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

Le bailleur soutient que cette demande serait infondée en ce que le preneur aurait transféré intégralement son commerce avant même de demander le renouvellement et qu’il aurait quitté le local commercial, et rendu les clés sans qu’il ait été fait de sa part aucune action ou contrainte particulière, ce après avoir reçu une réponse négative, le preneur, conseillé par notaire, avocat et huissier sans contester dans un premier temps la régularité de la réponse de son bailleur.

Réponse du Tribunal :

Comme déjà exposé ci-dessus, le preneur ne justifie nullement d’une qualité de commerçant (ou d’artisan inscrit au registre des métiers) au moment de sa demande et de la réponse du bailleur. Le contrat de location dont il bénéficiait ne relevait plus du statut des baux commerciaux. Il n’était donc plus soumis à cette règle de formalisme, laquelle fait corps au statut.

Il convient donc de débouter le preneur de l’ensemble de son subsidiaire, à savoir : nullité de l’acte de refus du bailleur, acquiescement tacite du renouvellement du bail, réintégration dans les lieux sous astreinte.

Sur la demande du preneur de condamnation du bailleur pour éviction injustifiée

Le preneur, en suite de la nullité du refus de renouvellement entraînant l’acceptation tacite, demande que le bailleur soit en outre condamné à réparer le préjudice qui trouve directement source dans la faute qu’il aurait commise qu’il évalue à la somme de 60.000 €, outre 7.078, 68 € correspondant au coût total des différents emprunts qu’il aurait été contraint de souscrire, soit la somme globale de 67.078, 68 €.

Le bailleur soutient que le transfert de l’activité du preneur, ni aucun des coûts afférents au transfert, pas même l’indemnité de déplacement, ne serait consécutive à un refus de renouvellement puisque ce transfert aurait été opéré volontairement avant tout débat sur le renouvellement du bail, car l’activité aurait été transférée à quelques mètres sans aucun préjudice qui soit démontré.

Réponse du Tribunal :

Le Tribunal rappelle que le contrat, au moment de la demande de renouvellement du bail commercial n’était plus soumis au statut des baux commerciaux, que le refus par le bailleur de renouvellement du bail était régulier et qu’aucune indemnité d’éviction n’était due ; qu’ainsi aucune demande d’indemnité pour “éviction injustifiée” n’est fondée en droit ; à supposer même que le transfert de l’activité du preneur à une autre adresse fut la conséquence de la décision du bailleur et non pas d’un choix délibéré du preneur.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le preneur demandeur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.

N° RG 22/02037 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WL5N

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

— RÉVOQUE l’ordonnance de clôture et FIXE la clôture au 22/06/2024 ;

— REJETTE la pièce N°6 produite par le défendeur portant attestation du “Cabinet Liquard” datée du 1/07/2024, ainsi que les conclusions N° 6 de M° [O] en date du 3/07/2024 ;

— DÉBOUTE M. [E] [P] [D] de l’ensemble de ses demandes reposant sur la supposée soumission du bail au statut des baux commerciaux ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner une expertise ;

— REJETTE la demande de nullité du congé daté du 27/07/2020 ;

— DÉBOUTE M. [E] [P] [D] de l’ensemble de ses demandes reposant sur le supposé renouvellement du bail ;

— CONDAMNE M. [E] [P] [D] aux entiers dépens ;

— DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,