Du 29 novembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00304 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZQB

[B] [H]

C/

[Z] [E], [V] [U]

— Expéditions délivrées à :

M^e Bénédicte DELEU

M^e Stéphanie LACREU

— FE délivrée à M^e Stéphanie LACREU

Le 29/11/2024

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

M^e Stéphanie LACREU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [H]

né le 18 Septembre 1978 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Stéphanie LACREU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [E]

né le 18 Juillet 1991 à [Localité 9]

[Adresse 2] [Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [V] [U]

[Adresse 2] [Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2015, Monsieur [B] [H] a donné à bail meublé à Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E], pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer révisable mensuel de 435€ et une provision mensuelle sur charges de 35€.

Suivant acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, Monsieur [H] a fait délivrer à Madame [U] et Monsieur [E] un commandement de payer la somme de 1.960€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, Monsieur [H] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.470€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte introductif d’instance en date du 5 février 2024, Monsieur [B] [H] a fait assigner Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de Monsieur [B] [H] du logement loué à Monsieur [E] et Madame [U]

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] et Madame [U] et de tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de départ volontaire des lieux

— Juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-1 du CPCE

— Fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions légales et contractuelles à compter de la date d’effet de la résiliation du bail

— Condamner solidairement Monsieur [E] et Madame [U] à payer à Monsieur [H] :

la somme provisionnelle de 2.940€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation mois de janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 22/05/2023, date du premier commandement de payer

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions légales et contractuelles et à régler à leur échéance normale jusqu’à libération effective des lieux

la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements de payer

L’affaire initialement appelée à l’audience du 12 avril 2024 a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 11 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [H], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.960€ suivant décompte du 5 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus) et confirme les termes de sa demande initiale tout en sollicitant en outre le débouté des demandes de Monsieur [E] et de Madame [U]. Il précise que si Monsieur [E] et Madame [U] ont procédé au règlement de la somme de 5.390€ au mois de juin 2024 après de nombreux mois sans aucun paiement, depuis lors, ils n’ont pas payé le loyer courant. Il sollicite le rejet de la demande d’octroi de délai de paiement dès lors que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant à la date de l’audience.

En défense, Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E], représentés par leur conseil, sollicitent du juge saisi de :

— Leur accorder des délais de paiement d’une durée de 12 mois pour apurer la dette locative

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés

— Juger que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en oeuvre

— Statuer ce que de droit quant à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en tenant compte de l’équité et de la situation respective des parties

Ils exposent avoir rencontré des difficultés financières et ne pas avoir été en mesure de régler leurs loyers. Ils sollicitent des délais de paiement d’une durée de 12 mois pour apurer leur dette et la suspension de la clause de résiliation. Ils expliquent être de bonne foi, ne pas contester le principe de l’existence de la dette et qu’ils l’ont d’ailleurs soldé en juin 2024. Ils indiquent que Monsieur [E] dispose d’un emploi à durée indéterminée lequel génère un revenu mensuel de 1.594,04€; qu’il perçoit une prime d’activité à hauteur de 383,98€ ; qu’ils sont en situation d’honorer tant les loyers courants qu’un échéancier de règlement. Il souligne que le montant de la dette a considérablement diminué, ceux-ci l’ayant soldée une première fois en cours de procédure.

Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E], qui ont adressé un mail au service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier, n’ont pas recontacté ledit service malgré la demande de prise de rendez-vous.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 février 2024, au moins six semaines avant l’audience du 12 avril 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 20 octobre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Enfin, l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’article 24 est applicable aux logements meublés.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [B] [H] a fait signifier à Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.470€ au titre des loyers échus suivant exploit du 19 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E], n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 19 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1er décembre 2023.

Au vu des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour les locataires d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, le loyer courant n’étant plus réglé depuis le mois de juillet 2024, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] et les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.

Dès lors, Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er décembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [B] [H] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [B] [H] produit un décompte actualisé à la date du 5 octobre 2024 selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.960€ (octobre 2024 inclus).

Aux termes de leurs écritures, les défendeurs indiquent ne pas contester le principe de l’existence d’une dette.

S’il résulte du décompte qu’ils ont effectivement versé la somme de 5.390€ au mois de juin 2024, de nouveaux impayés sont survenus postérieurement, aucun loyer n’étant réglé depuis le mois de juillet 2024.

Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] ne démontrent pas s’être acquittés des sommes dues à hauteur de 1.960€.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.960€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E], seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (490€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] ne seront pas déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, le contrat de bail ne comportant pas de clause de solidarité.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du seul commandement de payer en date du 19 octobre 2023, ces frais antérieurs à l’engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Le commandement délivré le 22 mai 2023 n’a pas permis la mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] à verser à Monsieur [B] [H] la somme de 400€.

Pour les raisons ci-avant exposées, il n’y a pas lieu de déclarer les défendeurs solidaires pour le paiement des dépens et de la somme mise à leur charge sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [B] [H] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 10] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (490€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [B] [H] la somme de 1.960€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [B] [H] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [U] et Monsieur [Z] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION