Du 12 novembre 2024

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02857 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGCQ

[Z] [W]

C/

S.A.S. CHDR GESTION, [X] [B], [A] [N], [Y] [V]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 12/11/2024

Avocats : la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Grégory BELLOCQ

M^e Jean-Baptiste BORDAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [W]

né le 02 Octobre 1976 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par la SELARL BARDET & ASSOCIES, Max BARDET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

M. [G] [R]

[Adresse 10]

ès qualités de liquidateur amiable de la S.A.S. CHDR GESTION SIREN N°800 355 141

[Adresse 6]

[Localité 4]

intervenant volontaire

Représenté par M^e Grégory BELLOCQ (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [X] [B]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jean-baptiste BORDAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [A] [N]

C/O M. [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Baptiste BORDAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Baptiste BORDAS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte notarié en date du 30 janvier 2007, Monsieur [Z] [W] a acquis un bien immobilier situé au [Adresse 2].

Par contrat signé le 17 avril 2009, il a donné mandat de gestion locative à la SARL ENVOL GESTION – ORPI afin d’administrer ce logement.

Suivant acte sous seing privé en date du 10 octobre 2013 et ayant pris effet le 21 octobre 2013, Monsieur [Z] [W], désormais représenté par son mandataire, l’agence ERA SAINT-JEAN IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation, sur ce bien, pour une durée de 3 ans renouvelable, à Madame [F] [E], Monsieur [S] [D] et à Monsieur [U] [O], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.250 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 21 octobre 2013.

Par avenant au bail d’habitation ayant pris effet au 1er mars 2018, un changement de locataires a été effectué au bénéfice de Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V], en remplacement du locataire sortant Monsieur [U] [O], Monsieur [Z] [W] étant désormais représenté par son mandataire la SAS CHDR GESTION.

Par lettres recommandées avec avis de réception expédiées le 2 et avisées le 3 juillet 2020, Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] ont restitué les clés du logement.

Suivant procès-verbal de constat dressé, le 24 août 2020, par Maître [M] [L], huissier de justice, Monsieur [Z] [W] a fait constater l’état du logement.

Ce dernier a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de BORDEAUX, lequel a, par ordonnance rendue le 21 décembre 2020, condamné la SAS CHDR GESTION à lui communiquer divers documents, dont certains relatifs aux dernières locations : état des lieux d’entrée, congés des locataires, état des lieux de sortie et comptes locatifs sous astreinte provisoire.

Par jugement rendu le 7 septembre 2021, Monsieur [Z] [W] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BORDEAUX, lequel a liquidé l’astreinte provisoire fixée par le juge des référés à la somme de 250 € en raison du retard pris par la SAS CHDR GESTION dans l’exécution de ses obligations, tout en tenant compte de ses diligences dans la communication de la plupart des pièces et les difficultés rencontrées pour en produire certaines.

Arguant de dégradations locatives, Monsieur [Z] [W] a saisi, en référé, le juge des contentieux de la protection de ce siège, lequel a, par ordonnance rendue le 15 octobre 2021, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [K] [I].

Ce dernier a déposé son rapport en date du 31 mars 2023.

C’est dans ces circonstances que par actes introductifs d’instance délivrés les 21, 24 et 27 juillet 2023, Monsieur [Z] [W] a fait assigner Monsieur [A] [N], la SAS CHDR GESTION, Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir, principalement, condamner solidairement les preneurs sortants au paiement de l’arriéré locatif et des travaux de remise en état et les défendeurs à réparer les différents préjudices qu’il a subis.

Monsieur [G] [R], en sa qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION, est intervenu volontairement à la procédure, le 7 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024, après plusieurs renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [Z] [W], représenté par son conseil, a modifié ses prétentions et demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1730, 1732, 1991 et 1992 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de le recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées,

— à titre principal,

— de condamner solidairement Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V] à lui payer au titre des travaux de remise en état les sommes suivantes :

o 14.872,43 € au titre des travaux de peinture,

o 2.530 € au titre des travaux d’électricité,

o 8.248,90 € au titre des travaux de sanitaire/chauffage,

o 2.655,95 € au titre des travaux de menuiseries extérieures,

— à titre subsidiaire,

— de condamner solidairement Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V] à lui payer au titre des travaux de remise en état les sommes suivantes :

o 13.623,16 € au titre des travaux de peinture,

o 2.530 € au titre des travaux d’électricité,

o 1.323,30 € au titre des travaux de sanitaire/ chauffage,

o 2.655,95 € au titre des travaux de menuiserie extérieures,

— en tout état de cause,

— de condamner solidairement Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V] à lui payer au titre de son préjudice de jouissance à compter du mois d’août 2021 jusqu’au mois de mai 2024, sauf à parfaire au jour de la décision la somme de 43.013,52 €,

— de condamner la SAS CHDR GESTION à lui payer à titre d’indemnisation de ses préjudices les sommes suivantes :

o 15.641,28 € au titre du préjudice de jouissance du mois de juillet 2020 au mois de juillet 2021,

o 784 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour 2021,

o 2.838 € au titre des travaux de sécurisation,

— de condamner solidairement Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B], Monsieur [Y] [V] et la SAS CHDR GESTION à lui verser la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 6.127,20 €,

— de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En défense, Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Monsieur [Z] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [Z] [W] à leur payer la somme de 3.000 € en indemnisation de leurs frais irrépétibles et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens.

Monsieur [G] [R], en sa qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION, représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son intervention volontaire en qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION aujourd’hui dissoute,

— débouter Monsieur [Z] [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SAS CHDR GESTION,

— subsidiairement : de limiter les condamnations à la somme de 2.144,37 € au titre du préjudice de jouissance du 1er juillet au 21 août 2020,

— en toute hypothèse :

— de condamner Monsieur [Z] [W] ou toute partie succombante à lui payer une indemnité de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur [Z] [W] ou toute partie succombante aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [G] [R] :

En l’espèce, Monsieur [G] [R] intervient volontairement à l’instance en sa qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION, désormais dissoute.

L’extrait KBIS édité le 5 février 2024 montre que la SAS CHDR GESTION a été dissoute à compter du 1er juin 2023, selon procès-verbal d’assemblée générale du 1er juin 2023, Monsieur [G] [R] étant désigné en tant que liquidateur amiable.

Dans ces conditions et en l’absence de contestations, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de Monsieur [G] [R], ès-qualités.

II – Sur le contrat de bail conclu avec Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] :

L’article 8-1 I de la loi du 6 juillet 1989 indique que «la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (…)».

Monsieur [Z] [W] soutient que les locataires ont reçu communication du bail initial et qu’ils ont procédé à la signature de l’avenant. Il précise qu’un état des lieux d’entrée a été établi lors de la conclusion du bail initial et qu’il ne peut lui être reproché son absence puisque dans ce cas le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1731 du code civil. Il ajoute qu’en l’absence de diligences de la SAS CHDR GESTION, il n’a été informé du départ des locataires qu’à la fin du mois d’août et qu’à réception des clés, il a mandaté un huissier de justice pour procéder aux constats des dégradations commises par les locataires. Il signale, qu’en tout état de cause, une expertise au contradictoire des parties a été ordonnée et a permis d’établir les dégradations imputables aux locataires.

Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et Monsieur [Y] [V] soutiennent que l’avenant ne pouvait être conclu par d’autre partie au contrat initial et qu’aucune mention ne prouve qu’ils avaient eu connaissance du bail d’origine. Ils admettent avoir eu la jouissance de l’appartement à compter du 1er mars 2018 mais qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé. Ils indiquent que postérieurement à leur départ, ainsi que le relève l’expert judiciaire, le logement a fait l’objet d’une occupation illégale. Ils précisent que ce dernier a, d’ailleurs, fondé son rapport sur la comparaison entre ses propres constatations du 7 mars 2022 et l’état des lieux d’entrée dressé le 21 octobre 2013, soit cinq années avant qu’ils ne prennent à bail le logement. Ils ajoutent que le défaut d’entretien de plusieurs années avant leur entrée dans les lieux, les dégradations volontaires résultant du squat et l’impossibilité pour l’expert de dater les dégradations interdisent toute imputation à leur encontre. En outre, ils affirment que la SAS CHDR GESTION a bien été informée de leur départ le 1er juillet 2020.

En l’espèce, un bail d’habitation a été signé le 10 octobre 2013 entre, d’une part, Monsieur [Z] [W], alors représenté par son mandataire l’agence ERA SAINT-JEAN IMMOBILIER, et d’autre part, Madame [F] [E], Monsieur [S] [D] et Monsieur [U] [O] concernant le logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.250 €.

Par suite, un avenant au bail d’habitation a été établi par Monsieur [Z] [W], désormais représenté par la SAS CHDR GESTION, à effet au 1er mars 2018, afin de formaliser le changement de locataires. Il est, ainsi, indiqué que le «contrat de location initialement passé le 21/10/2013 pour l’appartement situé [Adresse 2] est ainsi modifié : «changement de locataire», Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V], «sera partie prenant dudit contrat en tant que «preneur» aux lieux et place de Monsieur [U] [O], locataire sortant, et «en accepte pleinement les termes, en particulier les clauses obligations du preneur et solidarité-indivisibilité», Monsieur [U] [O] étant déchargé de toutes responsabilités vis-à-vis du logement comme son garant, Monsieur [O], lequel était substitué par Madame [J] [T] .

Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] ne contestent pas avoir été locataires de cet immeuble et admettent avoir eu la jouissance de l’appartement à partir du 1er mars 2018.

Cepedant, compte tenu des mentions de l’avenant conclu avec trois nouveaux locataires, non parties au contrat de bail précédent et remplaçant les trois preneurs initiaux, il apparaît qu’un nouveau bail a été conclu entre, d’une part, Monsieur [Z] [W], lequel était représenté par la SAS CHDR GESTION, et, d’autre part, Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V].

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que les clés de l’immeuble ont été restituées à la SAS CHDR GESTION par lettres recommandées avec avis de réception expédiées le 2 juillet 2020 et avisées le 3 juillet 2020. Il apparaît, en conséquence, que les lieux loués ont été restitués le 3 juillet 2020.

Il s’ensuit, dès lors, que Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] ont été locataires de l’immeuble situé au [Adresse 2] du 1er mars 2018 au 3 juillet 2020, soit durant 28 mois. Ils ne seront donc responsables que des dégradations locatives commises durant cette période.

III – Sur les dégradations locatives :

L’article 3-2 alinéa 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties».

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «le locataire est obligé :

— c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation».

L’article 1731 du même code énonce que «s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire».

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver».

En l’espèce, il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi le 21 octobre 2013 entre l’agence ERA SAINT-JEAN IMMOBILIER et Madame [F] [E], Monsieur [S] [D] et Monsieur [U] [O].

Il n’est pas contesté qu’au cours de l’exécution du bail, Madame [F] [E], et Monsieur [S] [D] ont quitté les lieux loués.

Monsieur [U] [O] a, suivant l’avenant versé aux débats, pris congé le 1er mars 2018 et a quitté les lieux.

Il est constant qu’aucun état des lieux de lieux de sortie n’a été établi.

Il a été constaté que Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] ont pris possession des lieux le 1er mars 2018. Il a été jugé qu’un nouveau bail avait été conclu avec Monsieur [Z] [W].

Il est acquis qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi contradictoirement avec les locataires entrants.

Les différents courriers électroniques qui ont été envoyés au mandataire de Monsieur [Z] [W], la SAS CHDR GESTION, par les précédents locataires, entre le 3 mars 2015 et le 28 novembre 2017 permettent de déterminer l’état des lieux loués au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et de Monsieur [Y] [V].

Il apparaît, en effet, que les précédents locataires, plus spécialement Monsieur [S] [D], se sont plaints à plusieurs reprises de la nécessité d’effectuer les travaux suivants :

— remplacement de la serrure des WC,

— remplacement de la serrure de la porte-fenêtre de la cuisine,

— nettoyage/changement de la VMC de la salle de bain qui ne fonctionne plus,

— problème d’infiltrations d’eau faisant «tomber/moisir» le papier peints à certains endroits.

A l’exception du non fonctionnement de la VMC qui n’est pas évoqué dans le rapport d’expertise judiciaire, il apparaît que ces réparations locatives n’avaient pas été effectuées au moment de l’entrée dans les lieux des nouveaux preneurs, Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V]. L’expert judiciaire indique, en effet :

— s’agissant de la serrure des WC : porte d’accès WC endommagée avec panneau centrale bois manquant,

— s’agissant de la porte-fenêtre de la cuisine : serrure porte d’accès jardin endommagée, manquante,

— s’agissant des infiltrations d’eau, l’expert a relevé à plusieurs endroits (notamment dans les chambres) la présence de traces de moisissures et la dégradation des papiers peints et des peintures.

Ces désordres ne constituent pas, en conséquence, des dégradations locatives causées par Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V].

Ces derniers concluent au débouté de Monsieur [Z] [W] de ses demandes de réparations locatives.

Toutefois, le constat d’huissier de justice établi le 24 août 2020 par Maître [M] [L] montre qu’ils ont admis, lors de leur départ des lieux loués, avoir dégradé le double vitrage le plus à gauche de la fenêtre du bureau durant leur occupation des lieux loués. L’huissier de justice instrumentaire constate, en effet, que «le double vitrage du ventail le plus à gauche de la fenêtre est cassé» et qu’un affichage a été épinglé à destination de Monsieur [G] [R]. La photographie de cette affiche est annexée au constat, cette dernière indiquant : «Monsieur [R], La réparation de la fenêtre a été prise en charge par notre assurance, une entreprise est venue réparer la vitre le 26 juin mais ils se (sont) trompés dans les dimensions. Ils interviendront dans un futur proche, il faut les contacter avec les références ci-jointes. Cordialement M. [V]/[B]/[N].» La photographie d’un devis de vitrerie est également épinglée.

Le rapport d’expertise judiciaire montre que «les deux fenêtres, dont le vitrage de la fenêtre gauche a été cassé». Il apparaît, ainsi, que la réparation n’a pas été effectuée par les locataires sortants.

Cette dégradation locative leur est, donc, imputable et ils seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [W] le montant de cette réparation. Ce dernier verse aux débats un devis fixant à 485 € H.T., soit 582 € T.T.C., le coût du remplacement du double vitrage intercalaire. Il sera, donc, fait droit à ce chef de demande.

Monsieur [Z] [W] soutient que la chaudière est en panne en raison de son absence d’entretien régulier.

L’expertise judiciaire montre qu'«aucuns travaux d’entretien annuel sur chaudière, alimentation gaz ventilation n’ont été engagés par les colocataires sur la période du 1er mars 2018 au 1er juillet 2020, sortie des lieux soit 28 mois». Or, cette obligation leur incombe au titre des charges imputables au locataire au titre des dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Monsieur [Z] [W] verse au soutien de sa demande de remplacement de la chaudière une attestation non datée établie par la SARL Jean-Louis COURBIN indiquant «votre appareil RIELO modèle PRONCTACQUA dans votre habitation, n’est plus réparable du fait de l’absence régulière de visite de contrat d’entretien». Toutefois, cette attestation ne suffit pas à établir que l’appareil est en panne. L’expert judiciaire indique, en effet, qu’un dysfonctionnement est possible «sous réserve de rapport d’état existant». Il précise, d’ailleurs, en réponse à un dire qu'«aucune preuve du fait que la chaudière, vétuste, présente des dysfonctionnements majeurs nécessitant son remplacement du fait de fautes commises par les locataires. Ce poste n’est pas retenu en l’état». Il y a lieu de souligner, au surplus, que l’expert avait noté que Monsieur [Z] [W] n’était pas en possession de justificatifs d’entretien «significatifs depuis la conclusion du bail de 2013, ni même avant la conclusion de ce bail tandis qu’il était l’occupant de la maison».

Aussi, compte tenu de ces éléments, il n’est pas prouvé que la panne, si tant est qu’elle existe, ou les dysfonctionnements de la chaudière sont exclusivement imputables à Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et à Monsieur [Y] [V]. Monsieur [Z] [W] sera, en conséquence, débouté de sa demande visant à les voir condamner à remplacer la chaudière. Toutefois, compte tenu de leur manquement à leur obligation d’entretien de la chaudière durant 28 mois, ils ont contribué à la dégradation de son état. Aussi, ils seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 300 € à ce titre.

S’agissant du surplus des dégradations locatives alléguées, Monsieur [Z] [W] verse aux débats un procès-verbal de constat établi, à sa requête, le 24 août 2020 par Maître [M] [L], commissaire de justice, destiné à constater l’état dans lequel le logement lui a été restitué par l’agence.

Cependant, il convient de noter que ce dernier a été établi, sur la seule initiative du bailleur, 1 mois et 21 jours après la remise des clés des locataires, qui n’étaient ni présents ni convoqués, et après une occupation illégale par des squatteurs, après leur départ et avant l’établissement du procès-verbal de constat, selon les déclarations de la SAS CHDR GESTION, chargée d’assurer la gestion du logement. Il s’ensuit que ce procès-verbal de constat ne peut suffire à prouver l’ensemble des dégradations locatives alléguées par Monsieur [Z] [W] faute de preuve de leur imputabilité aux locataires sortants.

Il en est de même du rapport d’expertise judiciaire déposé le 31 mars 2023. L’expert judiciaire note, en effet, que « Monsieur [W] ne justifie pas de travaux d’entretien significatifs depuis la conclusion du bail de 2013, ni même avant conclusion de ce bail tandis qu’il était propriétaire occupant de la maison». Il signale que « les atteintes observées, pour grand nombre d’entre elles, ne sont pas le fait de la seule usure du temps. Il y a eu d’évidence un défaut d’entretien dès l’état des lieux du 21/10/13, outre les dégradations déjà apparentes en 2013. Certaines des dégradations flagrantes sont volontaires, comme les trous avec enfoncement des doublages de plâtre qui sont le fruit des chocs violents et volontaires, comme les dégradations de menuisieries avec arrachage des panneaux de bois. Bien que certaines dégradations aient été reconnues lors de l’accédit du 07/03/22 par les locataires [N] et [V], présents, d’autres peuvent avoir été causées ou aggravées par une occupation sans précaution de type squat sur une courte durée (quelques jours) telle que soulignée par le gestionnaire du bien à l’été 2020».

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et en l’absence de pièces probantes susceptibles de les remettre en cause, l’imputabilité des dégradations locatives alléguées par Monsieur [Z] [W] à Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] n’est pas démontrée.

Monsieur [Z] [W] sera, en conséquence, débouté des sommes qu’il réclame au titre des travaux de peinture, des travaux d’électricité, des travaux concernant les sanitaires et le surplus des menuiseries extérieures.

Si l’avenant fait référence au contrat de bail précédent, aucun élément ne permet d’établir qu’il a été remis aux nouveaux locataires et que ces derniers avaient connaissance de ces dispositions.

Aussi, il convient de constater que le contrat de bail liant, d’une part, Monsieur [Z] [W], et d’autre part, Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] ne prévoient pas de clause de solidarité entre les locataires. Ces derniers seront, donc, conjointement condamnés à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 882 € au titre des réparations locatives.

IV – Sur le préjudice de jouissance :

L’article 1231-1 du code civil énonce que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Monsieur [Z] [W] affirme être dans l’incapacité de vendre son logement au vu de son état de délabrement puisqu’il n’a pas pu entreprendre les travaux de reprise. Il estime que ce fait lui cause un préjudice financier. Il ajoute que les locataires ont manqué à leur obligation de restituer la chose telle qu’ils l’ont reçu et ont engagé leur responsabilité entre les mois d’août 2020 et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Il sollicite une indemnisation sur la base d’un loyer mensuel de 1.303,44 € entre le mois d’août 2021 et le mois de mai 2024, soit la somme totale de 43.013,52 €.

En l’espèce, il a été jugé que seuls la dégradation de la fenêtre du bureau et le défaut d’entetien de la chaudière pendant 28 mois étaient imputables à Monsieur [A] [N], Monsieur [X] [B] et à Monsieur [Y] [V]. Il a également été établi qu’ils ont contribué à la dégradation de l’état de la chaudière dont il n’est pas démontré qu’elle est en panne. Monsieur [Z] [W] ne démontre pas en quoi ces deux dégradations l’ont empêché de vendre son bien et lui ont causé un préjudice de jouissance. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

V – Sur la responsabilité de la SAS CHDR GESTION :

L’article 1103 du code civil prévoit que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1984 du même code énonce que « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

Le mandataire, dans le cadre de la convention de gestion d’un immeuble à usage locatif, est tenu d’accomplir son mandat tant qu’il en est chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes commises dans son exécution.

Il est tenu d’une obligation de moyens et sa responsabilité est engagée en cas de faute ainsi que le prévoit l’article 1992 du code civil.

Il incombe au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation. Par ailleurs, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Monsieur [Z] [W] considère que la SAS CHDR GESTION a engagé sa responsabilité contractuelle en tant que mandataire chargée de la gestion locative de l’immeuble lui appartenant. Il estime qu’elle a agi avec une légèreté blâmable dans l’exercice de son mandat. Il note que les clés de l’appartement ont été restituées le 1er juillet 2020 et que Monsieur [G] [R] ne s’est occupé de l’immeuble qu’à son retour de congé à la fin du mois d’août 2020. Il estime que l’agence a laissé la maison vacante sans procéder à un état des lieux pendant 8 semaines et n’a pas fait procéder à des travaux de sécurisation des lieux en urgence. Il note qu’ aucun élément ne permet d’affirmer que l’immeuble a été squatté et souligne qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi. Par ailleurs, il évoque le caractère tardif de la déclaration de sinistre à la suite des dégradations qu’il a subies et la nécessité pour lui de saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir communication des pièces lui permettant d’agir contre ses anciens locataires.

Monsieur [G] [R], ès-qualités, conteste toute responsabilité de l’agence CHDR GESTION. Il explique que l’état des lieux de sortie n’a pas pu être réalisé, les locataires ayant, sans avertir l’agence, quitté les lieux loués, lesquels, squattés étaient devenus inacessibles jusqu’à la fin du mois d’août 2020, date à laquelle elle a réussi à les récupérer. Il estime en conséquence que le départ anticipé des locataires et l’inaccessibilité des lieux l’ont empêché d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder aux réparations urgentes. S’agissant de la déclaration de sinistre, elle a estimé compte tenu de l’occupation des lieux par les squatteurs que la garantie concernant les dégradations locatives ne pouvait être actionnée faute de pouvoir imputer les dégradations aux anciens locataires ou aux squatters. Elle met en avant les démarches qu’elle a effectuées après la sommation du 7 septembre 2020 pour déclarer le sinistre et souligne l’absence de communication par Monsieur [Z] [W] des états de lieux, devis et factures de remise en état qu’elle lui a réclamés pour mettre en oeuvre la garantie, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] verse, au soutien de ses demandes, le mandat de gérance n°2218 signé par lui, le 14 avril 2009, et par la SARL ENVOL GESTION – ORPI le 6 mars 2009. Ce mandat a donc été conclu entre, Monsieur [Z] [W], en tant que mandant, et la SARL ENVOL GESTION – ORPI, en tant que mandataire.

Toutefois, si Monsieur [Z] [W] prétend que ce mandat a été transféré à la SAS CHDR GESTION, il échet de constater qu’aucune pièce de nature à démontrer la réalité de ce transfert n’est versée aux débats.

Certes, Monsieur [G] [R], ès-qualités, ne conteste pas qu’un mandat a lié Monsieur [Z] [W] et la SAS CHDR GESTION. Cependant, les pièces produites ne permettent pas d’établir l’étendue des obligations contractuelles de la SAS CHDR GESTION.

Monsieur [G] [R], es-qualités, reconnaît que la Monsieur [Z] [W] était tenue d’établir un état des lieux de sortie. Il ressort des échanges de courriers électroniques entre les locataires sortants et la SAS CHDR GESTION que le 25 mai 2020, Monsieur [Y] [V] a indiqué que les locataires enverraient leur préavis au 1er juin 2020 pour un départ des lieux loués au 1er juillet 2020. Les pièces produites (courrier électronique en date du 23 juin 2020 et courrier du 30 octobre 2020) montrent que la SAS CHDR GESTION a bien reçu les courriers recommandés avec accusé de reception donnant congé pour le 1er juillet 2020. Cependant, aucun élément ne permet d’établir que la SAS CHDR GESTION s’est rapprochée des locataires afin de fixer un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie. Il apparaît, en revanche, que dans un courrier électronique daté du 23 juin 2020, Monsieur [X] [B] a indiqué que «l’état des lieux se fera le 1er juillet en l’état». Pour autant, la SAS CHDR GESTION ne s’est pas saisie de cette demande pour fixer un rendez-vous. Au contraire, dans un courrier électronique en date du 7 juillet 2020 en réponse à celui de Monsieur [X] [B] qui se plaignait de son absence le le 1er juillet 2020 pour établir l’état des lieux de sortie, il lui a indiqué «je ne me suis pas présenté, car nous n’avions pas de rdv…, date, heure … J’attendais de votre part que vous preniez contact afin de bloquer un rdv».

Aussi, compte tenu des manquements de la SAS CHDR GESTION, l’état des lieux de sortie n’a pas pu être établi lors du départ des locataires, lesquels ont adressé les clés par courrier recommandé avec accusé de réception le 2 juillet 2020, qui ont, selon les pièces produites, été reçues par la SAS CHDR GESTION le 3 juillet 2020.

Par ailleurs, les courriers électroniques adressés par la SAS CHDR GESTION aux locataires sortants, dans les suites, montrent que cette agence était toujours tenue d’établir un état des lieux en dépit de leur départ et qu’elle n’a pas mis tout en oeuvre pour le faire dresser. Il apparaît, en effet, que dans un courrier électronique en date du 9 juillet 2020, elle indique à Monsieur [X] [B] «je vais aller sur place, j’ai récupéré les clés hier, pour faire l’état des lieux». Toutefois, le 16 juillet 2020, elle lui précise «j’y passe la semaine prochaine pour voir l’état du logement. Et vous tiens informé» et lui annonce dans un courrier électronique daté du 24 juillet 2020, «je reviens vers vous pour l’état des lieux le 14 août». Il apparaît, enfin, à la lecture du courrier électronique en date du 21 août 2020 qu’il n’a pu se rendre dans l’immeuble que le 21 août 2020 : «j’ai eu beaucoup de difficulté à rentrer dans la maison. Le propriétaire doit faire passer un huissier pour constater l’état de la maison».

Il apparaît, ainsi, que la SAS CHDR GESTION ne s’est pas rendue sur les lieux pour faire établir l’établir l’état des lieux de sortie. Elle n’a donc pas satisfait à son obligation contractuelle.

En revanche, Monsieur [Z] [W] reproche à la SAS CHDR GESTION d’avoir laissé l’immeuble vacant pendant 8 semaines et de ne pas avoir procédé à des diligences pour sécuriser l’immeuble, permettant ainsi à des squatteurs de forcer la porte et de pénétrer dans les lieux en les dégradant d’avantage.

La SAS CHDR GESTION affirme qu’elle ne pouvait pas accéder aux locaux compte tenu de la présence de squatters.

Cependant, en l’absence de production du contrat de mandat liant Monsieur [Z] [W] à la SAS CHDR GESTION, aucun élément ne permet d’établir l’étendue des obligations auxquelles cette société était tenue ni les délais qui lui étaient imposés pour les respecter.

Monsieur [Z] [W] reproche, enfin, à la SAS CHDR GESTION de ne pas avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur garantissant les impayés de loyer et les dégradations locatives avant le mois de février 2021. Il affirme avoir été contraint de saisir le juge des référés pour obtenir des pièces lui permettant d’agir contre les anciens locataires. Il soutient avoir dû attendre une année après le départ des locataire pour avoir l’intégralité des pièces que la SAS CHDR GESTION était pourtant condamnée sous astreinte à lui fournir.

Monsieur [G] [R], ès-qualités, ne conteste pas que la SAS CHDR GESTION était tenue à l’obligation de déclarer le sinistre et de communiquer à Monsieur [Z] [W] des pièces lui permettant d’agir contre ses locataires.

Toutefois, il justifie que, par courrier recommandé daté du 30 octobre 2020 et distribué le 5 novembre 2020, la SAS CHDR GESTION a communiqué à Monsieur [Z] [W] les pièces suivantes relatives aux dernières locations : copie de l’état des lieux d’entrée, copie du courrier de résiliation de bail de Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V], copie de courrier de résiliation de bail de Monsieur [X] [B], copie du courrier d’envoi des clés de Monsieur [X] [B] et de Monsieur [Y] [V] et copie du courrier d’envoi des clés de Monsieur [A] [N]. Ces pièces lui ont été communiquées à nouveau par la SAS CHDR GESTION par courrier daté du 22 avril 2021. Il apparaît, ainsi, que l’agence a satisfait à son obligation de communication de pièces concernant les dernières locations dès le mois d’octobre 2020.

S’agissant, en revanche, de la déclaration de sinistre, il ressort du jugement du 7 septembre 2021 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BORDEAUX que la SAS CHDR GESTION a versé aux débats une déclaration de sinistre remplie sur un formulaire MMA non daté et non signé mentionnant les listes des documents à joindre impérativement à la demande, soit un état des lieux contradictoire ou établi par huissier ainsi que les devis et factures de remise en état détaillé et chiffrés pièces par pièces et poste par poste. La SAS CHDR GESTION justifie avoir réclamé à Monsieur [Z] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception reçu les 5 février 2021 et le 22 avril 2021, ces pièces afin de lui permettre, dès réception, de procéder à la déclaration de sinistre. Cependant, il échet de noter avec le juge de l’exécution que Monsieur [Z] [W] n’a pas satisfait à cette demande. Il y a lieu dès lors de constater que la SAS CHDR GESTION s’est retrouvée confrontée à l’inertie de Monsieur [Z] [W], ce dernier ayant «indubitablement retardé la réalisation des démarches de la société en vue de compléter la déclaration de sinistre à l’assurance».

Cependant, il convient de souligner le retard pris par la SAS CHDR GESTION pour effectuer les diligences lui permettant de rassembler les pièces nécessaires à la déclaration du sinsitre. Il s’est, en effet, rapproché de Monsieur [Z] [W] que le 5 février 2021 après y avoir été contraint sous astreinte. Il a, en conséquence, commis une faute dans l’exécution de cette obligation.

— Sur la réparation des préjudices :

— Sur le préjudice de jouissance :

Monsieur [Z] [W] soutient avoir subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’inertie de la SAS CHDR GESTION et de la communication tardive des éléments lui permettant d’agir contre ses locataires. Empêché de diligenter toute action et d’effectuer des travaux de remise en état par la faute de la SAS CHDR GESTION, il n’a pas pu jouir de son immeuble. Il ajoute que les locataires ont remis les clés à l’agence le 1er juillet 2020, qu’aucun état des lieux n’a été effectué et que les pièces lui permettant d’exercer ses droits lui ayant été communiqués le 21 juin 2021, de sorte qu’il a perdu une année. Il sollicite, en conséquence, une somme de 15.641,28 €, cette somme étant calculée sur la base d’un loyer mensuel de 1.303,44 €.

Il a été constaté que la SAS CHDR GESTION a commis une faute en ne faisant pas procéder à l’état des lieux de sortie au moment du départ des locataires. Elle aurait, alors, pu récupérer les clés dès le 1er juillet 2020. Cependant, Monsieur [Z] [W] ne peut reprocher à la SAS CHDR GESTION une communication tardive des pièces lui permettant d’agir contre ses locataires. Il apparaît, en effet, qu’il disposait dès le 5 novembre 2020 de toutes les pièces nécessaires en sus du constat d’huissier de justice qu’il a fait établir le 24 août 2020. Il ne peut pas, non plus, lui reprocher de ne pas lui avoir permis d’effectuer les travaux de remise en état puisqu’il reconnaît lui-même être en possession des clés depuis le mois d’août 2020.

Toutefois, compte tenu des fautes commises par la SAS CHDR GESTION qui n’a pas fait établir d’état des lieux de sortie et du temps mis par Monsieur [Z] [W] pour récupérer les pièces lui permettant d’agir contre les locataires, il convient de lui allouer une somme de 5.300 € à titre de dommages et intérêts.

— Sur la taxe sur les logements vacants :

Monsieur [Z] [W] sollicite une somme de 784 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour l’année 2021.

Il n’est pas démontré que les fautes commises par la SAS CHDR GESTION ont empêché Monsieur [Z] [W] de faire occuper ou louer son bien durant l’année 2021. En l’absence de lien de causalité entre les fautes commises par cette agence et le préjudice allégué, Monsieur [Z] [W] sera débouté de ce chef de demande.

— Sur les travaux réparatoires :

Monsieur [Z] [W] sollicite une somme de 2.838 € TTC au titre des travaux de sécurisation qu’il a été contraints d’engager face à l’inertie de la SAS CHDR GESTION alors que de simples travaux réparatoires effectués en temps et en heure auraient permis d’éviter.

En l’espèce, il a déjà été démontré qu’en l’absence de communication du contrat de mandat, l’étendue des obligations contractuelles de la SAS CHDR GESTION ne pouvait pas être établie.

Dans ces conditions, Monsieur [Z] [W] sera débouté de ce chef de demande.

VI – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V], parties perdantes, seront condamnés aux dépens. Aucun élément ne justifie, en revanche, une condamnation solidaire. La SAS CHDR GESTION, partie perdante, sera également condamnée avec eux aux dépens.

Monsieur [Z] [W], succombant, toutefois, sur l’ampleur des dégradations locatives compte tenu de leur absence d’imputabilité à Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et à Monsieur [Y] [V], il supportera les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.127,20 €.

Il n’apparaît inéquitable, en l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [G] [R] en sa qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 882 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE la SAS CHDR GESTION, représentée par Monsieur [G] [R], en sa qualité de liquidateur amiable, à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 5.300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [W] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N] et Monsieur [Y] [V] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] en sa qualité de liquidateur amiable de la SAS CHDR GESTION du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B], Monsieur [A] [N], Monsieur [Y] [V] et la SAS CHDR GESTION, représentée par Monsieur [G] [R], en sa qualité de liquidateur amiable, aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] au paiement des frais d’expertise ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection