Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01412 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMSQ

S.A. DOMOFRANCE

C/

[H] [B] [N]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Mme [Z] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [B] [N]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Adresse 11] [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Sonny SOL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté à effet du 28 septembre 2015, la société anonyme d’HLM LOGEVIE a donné à bail à Monsieur [H] [B] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 310,66 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMOFRANCE, venant aux droits de la société LOGEVIE, a fait signifier à Monsieur [B] [N] le 16 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte délivré le 27 mai 2024, la société DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement des loyers à hauteur de 3612,89 euros à la date du 30 mars 2024 et indemnités d’occupation outre une indemnité de 250 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024, après un renvoi accordé le 19 septembre 2024 puis mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Lors des débats, la SA DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3214,12 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience et précise qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, le paiement du loyer courant ayant été repris le 5 novembre 2024 seulement et l’APL étant suspendue.

Monsieur [B] [N], régulièrement représenté, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois au vu de sa situation (bénéficiaire du RSA à hauteur de 560 euros par mois) et d’un rappel d’APL à venir, afin de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il sera renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

La société DOMOFRANCE établit qu’elle a qualité à agir en lieu et place du bailleur initial (LOGEVIE).

Elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement visant à en suspendre les effets:

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [B] [N] le 16 février 2024, pour la somme en principal de 3229,13 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé par le bailleur que Monsieur [B] [N] ne règle son loyer courant que ponctuellement : ainsi, depuis la délivrance de l’assignation, seul un versement est intervenu le 5 novembre 2024 et il n’apparaît pas en mesure de respecter les délais de paiement qu’il souhaite se voir accorder compte tenu de la modicité de ses resources mensuelles (perception du seul RSA). Dès lors, sa demande tendant à se voir accorder des délais de paiement sera rejetée.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin le 17 avril 2024.

Monsieur [B] [N], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA DOMOFRANCE produit le bail à effet du 28 septembre 2015 ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [B] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 3214,12 euros à la date du 20 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [B] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3214,12 euros à titre provisionnel.

S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [B] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 384,36 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 17 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail non daté à effet du 28 septembre 2015 et liant la société anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la société LOGEVIE, à Monsieur [H] [B] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] ([Adresse 5]);

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] [B] [N] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [B] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 384,36 euros;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] [N] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 3214,12 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités et indemnités d’occupation arrêté au 20 novembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] [N] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme DOMOFRANCE;

CONDAMNONS Monsieur [H] [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE