TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON

[Adresse 12]

[Localité 4]

MINUTE :

N° RG 24/00351 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2GV

[D] [S]

C/

[Z] [H]

le

— Expéditions délivrées à

— M^e Julien MERLE

— M^e Nicolas RICHARDOZ

— Prefecture de la gironde

JUGEMENT

EN DATE DU 23 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [S]

née le 26 Avril 1964 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nicolas RICHARDOZ, avocat au barreau de bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julien MERLE, avocat au barreau de bordeaux

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 11 décembre 2008 par devant Maître [U] [Y], notaire associé à [Localité 11], la SA PERL a cédé à la SA [Adresse 10] l’usufruit temporaire sur des biens dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3], objet d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Par acte en date du 30 décembre 2008, la SA PERL a cédé à M [M] [O] la nue-propriété de 3 lots de cet ensemble immobilier, soit un appartement T2 et deux parking extérieurs, objets du même contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

La livraison de l’ensemble des lots de copropriété est intervenue le 02 juillet 2009.

Par contrat en date du 01 décembre 2009, la SA [Adresse 10], usufruitier, a consenti à Mme [Z] [H] un bail à usage d’habitation portant sur l’appartement n°4 de la résidence appartenant en nue-propriété à M [O] ainsi qu’un parking n° 44 moyennant un loyer de 248€ par mois.

Le bail, consenti pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, précisait qu’il prendrait fin de plein droit au plus tard à la date d’extinction de l’usufruit du bailleur soit le 30 juin 2024.

Suivant acte reçu le 15 juin 2012 par devant Maître [U] [Y], il a été constaté que l’usufruit temporaire, consenti à la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES pour 15 années à compter de la livraison du bien, s’éteindrait le 02 juillet 2024.

Par acte en date du 21 décembre 2023, M [M] [O] a fait délivrer à Mme [Z] [H] un congé avec offre de vente à effet au 02 juillet 2024 dans le cadre des dispositions de l’article L 253-5 du code de la construction et de l’habitation.

M [M] [O] est décédé le 16 mars 2024 laissant pour lui succéder Mme [D] [S] comme unique héritière.

Par acte en date du 19 novembre 2024, Mme [D] [S] a assigné Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon aux fins de validation du congé et expulsion.

A l’audience du 28 mars 2025, Mme [D] [S], représentée par son Conseil, conclut au rejet de la demande en nullité du congé et demande au tribunal de prononcer l’expulsion de Mme [Z] [H] sans octroi d’un délai de grâce et en la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 248€ par mois à compter du 03 juillet 2024.

Mme [S] réclame également la condamnation de Mme [H] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles et à supporter les entiers dépens.

Au soutien de sa demande en validité du congé, Mme [S] fait valoir qu’il est conforme tant aux dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 qu’à celles de l’article L 253-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle estime que Mme [H] ne peut bénéficier des dispositions de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 prévoyant une obligation de relogement à l’égard des locataires âgés ou aux ressources modestes dès lors que M [S] était âgé de 87 ans à la date de renouvellement du contrat ; cette condition d’âge étant nécessairement appréciée à l’égard du nu-propriétaire et non du bailleur comme le soutient la défenderesse.

Mme [S] fonde par ailleurs sa demande en fixation d’une indemnité d’occupation sur l’article 1240 du code civil.

Mme [Z] [H], représentée par son Conseil, conclut à la nullité du congé délivré le 21 décembre 2023.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux en application des articles L 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que la prorogation pour une durée de trois mois du délai prévu à l’article L 412-1 de ce même code en application de l’article L 412-2.

Mme [H] réclame en tout état de cause la condamnation de Mme [S] à verser la somme de 1500€ à son Conseil qui renoncera au bénéfice de l’aide juridictionnelle et à supporter les entiers dépens.

A l’appui de sa demande en nullité du congé, Mme [H] soutient que les conditions d’âge prévues par l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 pour exonérer le bailleur de son obligation de relogement, doivent s’apprécier chez l’usufruitier et non chez le nu-propriétaire. Or en l’espèce, l’usufruitier- bailleur, personne morale, ne peut remplir cette condition d’âge et devait donc offrir à sa locataire, âgée de 78 ans à la date d’échéance du contrat et percevant des ressources inférieures à 23.201€ annuels, un logement correspondant à ses besoins et situé à moins de 5kms du bien loué ; ce qui n’a pas été le cas puisque la SA [Adresse 10] a proposé un logement situé à [Localité 9].

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais, Mme [H] fait valoir que la faiblesse de ses revenus mais aussi son état de santé qui lui impose de vivre en rez-de-chaussée, ne lui permettent pas de trouver un logement dans le secteur privé. Elle précise avoir fait des démarches en vue de l’obtention d’un logement social en juillet 2024.

SUR CE

Sur la validité du congé

Il résulte des articles L 253-4 et L 253-5 du code de la construction et de l’habitation que le bail consenti dans le cadre d’une convention d’usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué.

Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, peut donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.

La notification reproduit les termes de l’article L 253-7 du code de la construction et de l’habitation et ceux du II de l’article L 253-6 qui dispose que trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.

Ainsi, l’obligation de relogement repose bien sur le bailleur, comme le prévoit l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, et non sur le nu-propriétaire qui délivre le congé.

En l’espèce, la SA HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, bailleur, a bien fait une offre de relogement à Mme [H] qui ne peut, en application des dispositions précitées, ni opposer l’irrégularité de cette offre au nu-propriétaire, ni reporter cette obligation sur celui-ci.

Par ailleurs, le nu-propriétaire a bien respecté le délai de 6 mois prévu à l’article L253-5 du code de la construction et de l’habitation en délivrant congé le 21 décembre 2023 pour le 02 juillet 2024.

Ce congé comprend offre de vente en indiquant le prix et les conditions de cette vente. Il reproduit en outre les dispositions des articles L 253-6 II et L 253-7 du code de la construction et de l’habitation ainsi que celles de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 destinés à informer les locataires de leurs droits et comprend la notice d’information prévue à l’alinéa 8 de cet article.

En l’état de ces éléments, il convient de déclarer le congé délivré le 21 décembre 2023 régulier.

Sur la demande d’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L 253-7 du code de la construction et de l’habitation précité dispose que le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.

En l’espèce, il est constant que Mme [H] n’a pas accepté l’offre de relogement faite par le bailleur ; de sorte qu’elle est dépourvue de tout titre d’occupation depuis le 03 juillet 2024 et doit être condamnée à quitter les lieux.

En se maintenant dans les lieux, Mme [H] cause un préjudice à Mme [S] qui ne peut jouir de son bien. En réparation de ce préjudice, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de délais

Il résulte des articles L 412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L412-7.

Ce délai peut être prorogé pour une durée n’excédant pas trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

Par ailleurs, en vertu des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, qui ne sauraient être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales à moins que ces derniers ne soient entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [Z] [H], âgée de 79 ans pour être née le 20 juillet 1945, a déclaré 8715€ de revenus pour l’année 2023 et justifie de ressources à hauteur de 869,94€ par mois pour le premier semestre 2024. Le certificat médical délivré le 04 décembre 2023 par le Docteur [A] [W] ainsi que l’attribution d’une carte mobilité inclusion priorité suivant décision de la MDPH du 25 juillet 2024 témoignent de ses difficultés physiques.

Cette situation personnelle et financière de Mme [H] permet de considérer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et justifie en conséquence l’octroi d’un délai de grâce ; étant relevé toutefois que Mme [H] n’a déposé une demande de logement social que le 23 juillet 2024 alors que le congé lui avait été délivré le 21 décembre 2023.

En l’état de ce délai accordé, rien ne justifie que le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 soit prorogé.

Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il résulte par ailleurs de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pur des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [Z] [H], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens.

Compte tenu de sa situation financière, du fait qu’elle s’acquitte régulièrement de son loyer et devra prochainement faire face à des frais de relogement, il parait équitable de ne pas la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa demande à ce titre sera également rejetée dès lors qu’elle est partie perdante.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE le congé délivré à Mme [Z] [H] le 21 décembre 2023 sur l’appartement n° 004, bâtiment 1, escalier 01 et le parking n° 44 situés [Adresse 13] ([Adresse 5]) régulier ;

DIT que Mme [Z] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 03 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] à verser à Mme [D] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 248€ par mois à compter du 03 juillet 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés

ACCORDE à Mme [Z] [H] un délai de 8 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [D] [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Mme [H] de sa demande de prorogation de ce délai de deux mois ;

DEBOUTE Mme [D] [S] de sa demande au titre de titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Z] [H] de sa demande au titre de titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE