Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01980 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWDE

[J] [V]

C/

[O] [Z], [E] [Z], [K] [Z]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Maître [U] [P]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [V]

né le 05 Janvier 1970 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP [P] – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [Z], en sa qualité de caution solidaire,

[Adresse 8]

[Localité 6]

Absent

Monsieur [E] [Z]

né le 20 Octobre 1993 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Absent

Madame [K] [Z], en sa qualité de caution solidaire,

[Adresse 8]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2020 M. [J] [V] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Z], bail portant sur un logement situé à [Adresse 9] 2, moyennant un loyer mensuel révisable de 519,48 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 67 euros). Par actes sous seing privé en date du même jour, M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] se sont chacun portés caution solidaire des engagements du locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, et frais de procédure dans la limite de 42.226,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, M. [J] [V] a fait délivrer à M. [E] [Z] un commandement de payer la somme de 1.454,40 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date des 2 et 4 octobre 2024 M. [J] [V] a fait assigner M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, et obtenir l’expulsion de M. [E] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 12] Publique si besoin est, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.845,02 euros à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

M. [J] [V], représenté par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 20 décembre 2024, en actualisant sa créance à la somme de 3.913,28 euros à la date du 11 décembre 2024.

M. [E] [Z], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de du commissaire de justice, n’a pas comparu.

M. [O] [Z] et Mme [K] [Z], bien que régulièrement cités, à personne en ce qui concerne Mme [Z] et à domicile en ce qui concerne M. [Z], n’ont pas non plus comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur l’absence des défendeurs

En l’absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l’article 472 du [10] de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 3 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la notification à la CCAPEX, dont le bailleur ne justifie pas , n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 17 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.454,40 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement, dénoncé aux cautions le 1er juillet 2024, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde M. [J] [V] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 2 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 2 septembre 2024 et ne peut qu’être constatée.

M. [E] [Z] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’un indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [E] [Z] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [J] [V] est fondé à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [E] [Z], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [E] [Z] est redevable de la somme de 3.913,28 euros à la date du 11 décembre 2024. Il convient cependant d’en déduire les frais d’actes qui y sont inclus à hauteur de 196,14 euros.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur du solde, M. [E] [Z] sera condamné à payer la somme de 3.717,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 12 décembre 2024.

M. [O] [Z] et Mme [K] [Z], qui se sont portés cautions solidaires des engagements de M. [E] [Z] tant au titre des loyers et charges, que des indemnités d’occupation et plus généralement des frais de procédure, seront condamnés solidairement avec M. [E] [Z], dans la limite de la somme de 42.226,86 euros.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] seront condamnés solidairement à payer à M. [J] [V] la somme de 700 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 2 septembre 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [E] [Z] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 9] 2 ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (667,57 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] à payer à M. [J] [V] la somme de 3.717,14 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS que M. [O] [Z] et Mme [K] [Z], cautions, seront tenus dans la limite de la somme de 42.226,86 euros ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [Z], M. [O] [Z] et Mme [K] [Z] à payer à M. [J] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection